집을 팔 때에 항상 생기는 고민이 있다.‘집을 먼저 팔고 새집을 사야 하나’? ‘아니면 이사 갈 집을 먼저 구입한 뒤에 집을 내놓는 것이 좋을까?’가 항상 고민이다. 집을 사고파는 타이밍이 정확히 일치한다면 비용과 번거로움을 동시에 줄일 수 있어 좋지만 현실적으로 불가능하다. 특히 요즘처럼 매물이 부족해 구입 경쟁이 치열한 주택 시장에서는 더더욱 그렇다. 따라서 현재 처한 재정 상황과 지역 주택 시장 상황을 신중히 고려해 집을 사고파는 시기를 결정해야 한다.

◇ ‘재정 상황·위험도’ 고려

집을 먼저 팔지, 아니면 먼저 살지는 전적으로 개인이 처한 상황에 따른 결정이다. 어떤 거래를 먼저 해야 유리한지에 대한 정답도 없다. 재정적인 측면으로 볼 때 현재 보유한 주택을 먼저 처분해 처분 수익을 확보한 뒤 처분 수익에 맞는 가격대의 주택을 구입하는 것이 위험이 가장 낮은 방법으로 여겨진다. 다만 이 방법은 위험은 적지만 새집을 구입할 때까지 거주할 임대 주택을 구해야 하기 때문에 임대료 비용이 발생하고 구입 시기가 지연될수록 임대료 비용이 불어나는 단점이 따른다.

하지만 매물이 부족해 마땅한 집을 찾기 힘든 시기에는 반대 방법이 고려된다. 이사 갈 집을 먼저 구입한 뒤에 현재 보유 주택을 팔아야 조급한 마음에 서둘러 주택을 구입하는 일을 피할 수 있다. 새집을 먼저 구입하려면 무엇보다 필요한 것이 구입 자금이다. 다행히 현금 자산이 충분해 보유 주택을 팔지 않고도 새집을 구입할 수 있다면 큰 걱정이 없다. 만약 새집 구입에 필요한 현금 자산이 부족한 경우 브릿지 론, 모기지 리캐스팅, 담보 대출, 낮은 다운페이먼트 프로그램 등을 고려해 볼 수 있다.

◇ 매매 시기 격차 줄이기

워싱턴 D.C. 부동산 업체 랠 프라퍼티스의 크리스토퍼 수라나 에이전트는 최근 두 고객의 주택 매매를 비슷한 방식으로 도왔다. 두 고객 모두 보유 주택의 순자산(에퀴티) 비율이 높았고 새집 구입에 필요한 다운페이먼트 자금도 어느 정도 마련된 상태였다. 두 고객은 대출 은행을 통해 우선 새집 구입에 필요한 모기지 대출 사전 승인서를 발급받았다.

그런 다음 수라나 에이전트와 마음에 드는 집을 보러 다니기 시작했다. 동시에 현재 보유 중인 주택을 시장에 내놓기 위한 작업도 병행했다. 매물로 내놓기 위한 집 단장을 모두 마친 뒤 에이전트를 통해 ‘곧 매물로 나옴’(Coming Soon)으로 MLS(Multiple Listing Service)에 등록했다.

정식 매물로 전환되기 전까지 매물 홍보 기간을 조금이라도 더 단축하기 위해서다. 두 고객의 전략은 적중했다. 구입할 집 계약과 동시에 보유 중인 주택을 시장에 내놓고 그동안 관심을 보인 바이어와 매매 계약을 체결해 집을 사고파는 일을 순조롭게 진행할 수 있었다.

만약 보유 중인 집을 파는 데 시간이 걸릴 것으로 예상된다면 컨틴전시 조항을 활용할 수 있다. 컨틴전시 조항은 일반적으로 바이어를 보호하는 조항이지만 새집 구입 시기가 부담이 되는 셀러가 활용하는 경우도 많다. 바이어와 매매 계약을 체결할 때 새집을 구입하는 컨틴전시(조건)를 포함하면 보유 주택을 팔면서 임대료 등 위험 부담 없이 새집을 구입할 시간을 확보할 수 있다.

◇ 브릿지 론

집을 팔고 살 때 가장 큰 걸림돌인 구입 자금을 조달하는 데 임시 대출 성격의 ‘브릿지 론’(Bridge Loan)을 활용하는 방법이 있다. 브릿지 론의 만기는 대개 6개월~1년으로 단기 대출이다. 보유 중인 주택의 순자산 비율이 충분해야 브릿지 론을 받을 수 있다. 브릿지 론을 받아 일단 이사 갈 집을 구입한 뒤 현재 보유 중인 집을 팔아 발생하는 수익으로 단기에 상환하는 방식이다. 브릿지 론의 가장 큰 장점은 임대 주택을 거칠 때 발생하는 이사 번거로움과 임대료 비용 부담이 발생하지 않는다는 것이다.

브릿지 론에 적용되는 이자율은 일반 모기지 대출에 비해 높은 편이지만 대부분 만기까지 이자만 갚으면 된다. 최근 높은 이자율에도 불구하고 집이 빨리 팔리는 편으로 높은 이자 비용에 대한 부담 없이 브릿지 론을 쉽게 상환하는 대출자가 많다. 브릿지 론도 일반 모기지 대출을 받을 때와 마찬가지로 여러 대출 은행이 제시하는 수수료와 이자율을 반드시 비교해야 한다.

브릿지 론 역시 대출자의 크레딧 기록, ‘총부채상환비율’(DTI) 등의 자격 요건을 기준으로 승인이 결정된다. 브릿지 론에 일반적으로 적용되는 DTI는 43%로 대출자의 총부채가 소득의 43%를 넘으면 승인이 힘들다. 일반 브릿지 론 자격을 갖추지 못한 대출자를 위한 자격 요건을 대폭 낮춘 ‘인수 브릿지 론’(Acquisition Bridge Loan)도 있다.

일부 은행에 의해 제공되는 인수 브릿지 론은 주택자산신용담보대출과 비슷한 방식으로 100% DTI를 인정하는 은행도 있다. 인수 브릿지 론은 대출자의 자격보다 보유 주택의 순자산 비율을 더 중요한 기준으로 여긴다. 인수 브릿지 론을 취급하는 은행에 따르면 이자율이 높은 편이지만 최근 집이 잘 팔리기 때문에 인수 브릿지 론 대출자 중 30%~40%는 이자를 내지 않고 바로 상환에 성공한다.

◇ 모기지 리캐스팅

모기지 이자율이 급등에 바이어 발등에 다시 불이 떨어지기 시작했다. 높은 이자율에도 불구하고 ‘지금이 아니면 못 산다’라는 불안감에 주택 구입을 서두르는 바이어도 많다. 이들 사이에서 이른바 ‘선 구매, 후 재융자’ 방식의 구입에 대한 관심이 높다. 일단 집을 구입한 뒤 이자율이 떨어지면 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타겠다는 전략이지만 향후 이자율이 떨어질 것이란 보장이 없기 때문에 위험이 적지 않다.

따라서 처분할 주택을 보유한 경우 재융자보다 모기지 ‘리캐스팅’(Recasting)을 고려해 볼 만하다. 모기지 이자율이 떨어져 재융자를 실시한다고 해도 재융자 실시에 따른 수수료가 만만치 않은 반면 리캐스팅 수수료는 약 500달러로 매우 낮은 편이다. 재융자는 기존 융자를 상환하고 새 융자 조건으로 변경하는 방식이지만 리캐스팅은 이자율 등 기존 융자 조건을 유지하고 원금을 낮춰 월 페이먼트를 인하하는 방식이다. 원금 삭감에 필요한 자금은 기존 보유 주택을 팔아 발생한 수익으로 조달한다.

모기지 리캐스팅에 관심이 있다면 먼저 현재 대출 은행을 통해 신청 자격을 알아봐야 한다. 리캐스팅 신청 자격에 해당되는 주택 소유주는 재융자 절차와 달리 간단한 계약서에 서명만 하면 된다. 크레딧 기록 확인이나 여러 서류 심사 절차가 없고 비용이 매우 낮은 점도 재융자 신청 절차와 크게 차이 나는 점이다. 리캐스팅을 신청한 뒤 약 1~2달 이내에 새로 조정된 월 모기지 페이먼트 금액을 받아볼 수 있다.

<준 최 객원 기자>