손님과 통화하며 가장 중요한것은 무엇일까? 바로 수입이다. 수입만 충분하면 융자가 문제없지만 수입이 부족하면 아무리 크레딧이 좋고 통장에 잔고가 많아도 융자가 어렵다.

간혹 성질 급한 고객은 전화로 대뜸 던지는 질문이 내가 얼마까지 융자를 얻을 수 있냐?라는 거다. 또는 이제 곧 세금 보고를 하는데 융자를 40만 달러를 얻어 주택을 구입하고 싶은데 세금 보고를 얼마까지 해야 되나? 묻는다.

직장에 다니면 급여가 정해지지만 소규모 자영업을 하다보면 지출 되는 부분을 적게 보고 함으로 수입을 조금 더 늘일 수 있는 여유가 있다.

이번 시간엔 수출과 지출 비율인 DTI (Debt to Income Ratio)와 이것을 쉽게 어떻게 계산하는지 알아보자.

1. 수입대비 지출50% DTI
프로그램에 따라 요구 DTI가 다르지만 가장 많이 적용 받는 DTI는 현재 50%까지이다 즉 한달 수입이 5,000달러이면 지출이 2,500달러까지 가능하다.

그래서 본인 한달 Gross Income (각종 세금을 빼지 않은 총급여)에 0.5를 곱하면 한달 가능한 페이먼트가 나온다. 누구든지 쉽게 본인의 수입의 50%를 계산 할 수가 있다.

그럼 반대로 한달에 지출이 2,000달러 일 경우 50% DTI로 산정했을 때 필요한 수입은? 간단하다. 이번에 2,000달러에 2를 곱해주면 필요한 월 수입이 나온다. 4,000 달러 정도 수입이면 된다.

이처럼 지출을 계산할 경우 수입에 0.5를 곱하면 되고, 지출로 필요한 수입을 구할 경우 지출에 2를 곱해 주면 된다.

2.지출의 내역
은행에서 계산하는 지출은 따로 있다. 구입하는 주택의 원금 이자 보험 세금 혹 관리비와 고객의 크레딧을 조회해서 크레딧 리포트에 나오는 내역만 지출로 간주한다. 그러니 크레딧 리포트상 가록이 아주 중요하다.

그럼 한달에 3000 달러 정도 사용하고고 매달 발란스를 전부 페이를 할때 지출은 얼마로 계산 할까? 간혹 본인이 크레딧 카드를 매달 전부 갚기때문에 빚은 없다고 하는데 그렇지 않다.

상기 처럼 매달 지난달 발란스를 전부 갚아 가더라도 그 달의 미니멈 페이먼트가 은행에서 융자시 지출로 계산이 된다. 크레딧 카드 회사 마다 미니멈 페이먼트 계산이 약간씩 다르다.

3. 조정 가능한 지출
눈치가 빠른 고객들은 DTI 계산시 지출을 부분을 줄이기 위해선 크레딧 카드를 사용하지 않으면 된다는 것을 알거다. 맞는 말이다. 수입은 부족한데 최대한 융자를 더 받으려고 하는 고객은 최대한 지출을 줄여야 한다.

그럼 크레딧 리포터에 나오는 지출을 줄이면 되는데 크레딧 리포트엔 전화 요금, 보험료, 전기료, 수도세 등 이런 금액은 포함되지 않는다. 그러니 이런 비용은 애초에 고민할 필요가 없다.

그럼 크레딧 리포트에 나오는 지출은 어떤 것이 있을 까? 자동차 할부금, 각종 크레딧 카드, 개인 융자, 학자금 융자 그리고 미지급된 콜렉션등이다. 그러니 수입이 부족한데 주택을 구입을 희망하면서 자동차 리스를 최근에 했다면 이것은 아주 치명적이다.

만약 새로 리스한 자동차가 500달러이면 앞서 계산처럼 500x2= 1000달러 즉 일년을 계산하면 수입의 1만2천달러가 소진되는 셈이다. 500달러로 30년 고정으로 8만달러를 더 융자 받을 수있다.

그리고 학자금 융자나 자동차 융자 개인 융자등 융자금액이 10달 미만으로 남아 있는 경우의 지출은 제외 된다. 그럼 차량 할부금이 1년 2개월 남았을 경우 미리 4달 치를 갚고 난뒤에 크레딧 조회를 하면 자동차 페이먼트는 뺄 수가 있다.

단 자동차 리스는 한달이 남아 있어도 그것의 지출은 계산이 되어 진다. 그러니 자동차 리스는 주택 구입시 충분히 고민하고 진행 해야 한다.

4. 조정 불가능한 지출
앞서 말씀드린 것처럼 크레딧 리포트에 나오는 지출은 갚거나 사용을 일시 중지 함으로 조정이 가능하다, 하지만 지출중 구입을 희망하는 주택의 세금이나 관리비 보험등은 조절하기가 불가능 하며 고정비용이다.

만약 최대한 지출을 줄여 융자를 받길 희망하면 크레딧 카드 상의 지출을 제로로 만들경우 주택관련 지출만 50% 에 계산이 된다. 그럼 다시 예를 들어보자. 추가 지출이 하나도 없는 고객이 주택을 장만하는데 얼마까지 융자를 받을 수 있을까?

주택세금이 12,000달러인 주택일 경우 보험을 대략 1년 기준 1200달러라고하면 세금 보험이 한달 1,100달러이다.
이런 주택을 구입하는데 40만 달러를 융자 받고자 한다 필요한 수입은 얼마일까? 대략적으로 10만달러당 한달 모기지 원금이자를 630달러로 계산하면 비슷하게 맞아간다.

그럼 40만 달러면 원금 이자가 월 2,520달러 여기에 세금과 보험이 월 1,100달러 총 3,620달러가 지출이 된다. 그럼 한달 필요 수입은 7,240달러 연간 수입은 여기에 12를 곱하면 된다.

5. 얼마까지 융자 가능한가?
만약에 년 7만달러를 버는 고객이 30만달러 코압를 구입하는데 관리비가 1,000달러이고 크레딧 카드등 다른 지출이 하나도 없다고 가정하자. 7만달러이면 한달 수입은 5,833달러이고 그 절반은 2,916달러이다. 이것이 지출로 사용 될 수있다.

그럼 관리비 1,000달러를 빼면 1,916 달러가 월 페이먼트가 가능하다 그럼 630달러에 10만달러로 계산하면 30만달러까지 가능한데 100% 융자는 안되니 이 고객은 20%정도 다운하면 융자가 가능하다.

물론 코압은 은행에서 융자가 된다고 구입할 수 있는 것은 아니다. 해당 코압에서 요구하는 수입이 충족되어야 구입이 가능하다. 대부분 코압 보드에서 요구하는 기준이 은행에서 보는 것 보다 까다롭다.

이처럼 DTI만 계산기로 계산 할수 있어도 얼마까지 융자가 가능하며 반대로 얼마 융자 받을시 얼마 정도 페이먼트가 나갈지 알 수 있다. 예전 이자가 낮을 때는 10만 달러 융자시 월 500달러 정도 원금이자가 발생했으나 지금은 이자가 올라 630달러 정도 계산을 해야한다. 그만큼 수입이 많아야 융자가 가능하다는 이야기이다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>