2024년은 금리 인하의 해(Year)라고 누차 강조를 했다. 서서히 부동산 매매도 활력을
띠는 모양새이다. 집 값이 오를 때로 올랐고, 더 이상 오르지 않을 것이라는 기대감도
있고, 연준 의 기준 금리도 동결 상태인 상태이고 금리 인하도 언제 하는 가가 문제이지,금리 인하를 한다는 데는 누구도 의심하지 않는 듯하다.

이런 경기 가운데 부동산 매매도 서서히 활력을 띤다고 이야기 했다. 사람들이 집을
서서히 사기 시작했다는 말이다. 경기가 어려울 때는 부동산 담보 신용 대출의 하나 인
소위 “라인”이라는 대출 프로 그램이 인기 였다. 라인은 Line of Credit 약칭인데, 쉽게
설명을 하면 크데딧 카드인데 한도가 10만불 이상이며, 집 담보를 하고, 필요한 만큼
빼서 쓰고 갚는 프로 그램이다. 비즈니스를 하시는 분들은 언제 어떤 상황이 닥칠지
모르기 때문에 집을 담보로 라인을 가지고 사용하시기도 하고, 라인을 뽑아서 새로운
사업체를 구매하시기도 하신다. 라인 대출 프로 그램은 변동 이자 율 이다.

부동산 매매도 활력을 띤다고 했는데, 사람들의 심리는 지금 6%의 이자로 집을 구매하고 이자가 하락할 경우, 떨어진 이자로 재 융자를 할 것을 기대한다. 앞으로 이자가 떨어지면 현재 6%의 이자로 내는 월 대출 상환 액의 기간이 길지 않을 것을 예상하기 때문이다.

길어야 6개월 정도로 6%대의 이자를 내고, 이자가 떨어지면 재 융자를 통해 떨어진
이자의 혜택을 받고자하는 계획을 가지고 계신다. 이런 생각을 가지고 계시기 때문에 집
구매를 하시고자 하시는 것이다. 부동산을 하고 계시는 지인의 이야기를 들어보면 한
매몰에 오퍼(Offer) 건수가 상당히 늘었다는 이야기를 자주 듣고 있다.

라인 오브 크레딧을 생각하시던, 집 구매를 하시던, 은행 융자를 하지 않을 수 없는데,
은행 융자에서 좋은 조건 즉 좋은 이자 율을 받기 위해서 생각해야 하는 것이 두 가지
조건이 있다.

첫 째는 본인의 크레딧 점수(Credit Score). 크레딧 점수는 높을 수록 좋다. 라인 오브
크레딧을 생각하시던, 집 구매를 하시던, 심지어 크레딧 카드를 신청하시던, 본인의
크레딧 점수가 영향을 미친다. 집 구매 전 본인의 크레딧 점수를 확인해야 한다. 본인의
크레딧 점수가 600점 이하면 은행 융자는 거의 어렵다고 보면 된다.

반면 740점 이상은 좋은 크레딧 이라고 할 수가 있다. 그 사이에 있는 분들은 좀더 좋은 이자 율을 위해선 크레딧 교정을 생각해 봐야 한다. 크레딧 교정이란 말 그대로 본인의 크레딧 점수에 영향을 미치는 항목들을 은행 융자 신청 전에 정리해서 크레딧 점수를 올리는 것을 의미한다. 크레딧 교정에 드는 비용에 비해 이자 율을 좋게 받는 것이 훨씬 큰 경제적 이익이 되기 때문이다.

두 번째는 본인의 소득이다. 이 소득 또한 많으면 많을 수록 좋다. 하지만 본인이 얼마를 버는 가가 중요한 것이 아니라 본인이 세금 신고를 얼마를 하는 가가 중요하다. 물론
w2로 소득세 신고를 하시는 분들은 w2 금액이 본인 세금 신고에 그대로 반영이 되기
때문에 문제가 없지만, 자영업을 하시는 분들은 소득세 신고를 하실 때 조금 낮춰서
보고하시는 경향이 계시기 때문에 말씀을 드린다.

실제 예로, 융자 상담을 하게 되면 무슨 일을 하시고 소득은 얼마 정도 되시는지 질문을 드리게 된다. 거의 대부분의 자영업자 분들이 장사가 잘되고 소득에는 문제가 없다고 말씀을 하신다. 하지만 은행에서 보는 숫자는 세금 보고 숫자이다. 실제로 들어오는 소득이 문제가 아니라 소득세 신고에 보고된 숫자를 의미한다.따라서 융자를 계획하시는 자영업을 하시는 분들은 소득세 신고 시 유의하셔야 한다.

필자가 좋아하는 사자 성어 중 유비무환이라는 말이 있다. 이 말의 뜻은 준비가 되어 있으면 어려움이 없다는 뜻이다. 이 말은 모든 상황에서 적용되는 말 일 텐데, 융자에도
적용되는 말이다. 지금 시장 상황이 금리 인하로 융자를 받기에 좋은 상황으로 바뀌고
있다. 즉 겨울에서 봄으로 서서히 바뀌고 있다는 말이다.

2024년도 벌써 3월이다. 금리 인하 시점이 6월이면 3개월 남았고, 하반기 9월이면 6개월 정도 남아있다. 좋은 상황이 왔을 때, 그 기회를 잡을 수 있는 방법은 준비를 하는 것이다. 융자를 위한 준비는 본인의 크레딧 점수를 확인하고, 본인의 소득세 신고 소득을 준비 해야 한다. 본인의 소득세 신고 소득이 얼마가 되어야 할지는 보통 계획하시는 융자금액에 따라 다르다.

간단히 말씀드리면 융자 금액에 따른 월 페이먼트에 재산세와 집 보험을 합한 월 페이먼트 총액에 약 2.5배(정확히 2.5 배라는 말은 아니고, 본인의 조건 및 융자 받는 은행의 가이드 라인 등에 따라 달라 질 수 있다. 보통 2배에서 2.5 배라는 말이고, 2.5배로 계산하는 것이 안전하다는 뜻임) 의 소득이 있어야 한다.

실제 예를 들어 설명하자면 융자 금액이 3 십 만 불 이면 6.5% 이자 율로 계산할 경우 월 페이먼트(원금 + 이자)는 $1900 정도 이고 재산세가 한 달에 800 불 이고 집 보험이 한 달에 $100 이라고 가정을 하면 총 월 페이먼트는 $2,800 이 나온다.

보수적으로 한 달에 $3000 불 정도로 월 페이먼트를 지불할 것으로 예상이 되면 현재 본인의 소득은$3000 의 2.5배인 월 $7500 소득 수준이 되어야 한다. 년으로 계산을 하면 W2를 받으시는 종업원인 경우 년 9 만 불 이상이 되셔야 하고, 자영업자인 경우 순 소득(Net Income)이 9 만 불 이상이 되어야 한다는 말이다.

본인이 생각하시는 융자 금액이 7 십 만불 정도이시면 원금 및 이자로 한 달에 $4500 정도 나오고 재산세가 $1000 불로 가정하고 집 보험을 $150 가정을 하면 $5650 이 총 월 페이먼트가 나오며, 이에 맞는 소득 수준은 달에 $14,125이며 이것을 1년으로 소득으로 환산을 하면 $169,500 이 나온다.

융자를 100% 받는 방법은 바로 유비 무환 이다. 본인의 크레딧 점수와 소득세 신고에
본인이 얼마를 소득으로 보고하는가 체크해 보시기 바란다.

<어거스틴김 CPA>