■무과실 세입자 퇴거 보호법(SB 567)

건물주가 잘못이 없는 세입자를 불법적으로 퇴거시킨 후 임대료를 올려 받는 수법을 사용한다. 여기에는 건물주의 직계 가족이 이사 들어와서 거주해야 된다 또는 건물에 대대적인 공사를 해야 된다는 사유로 세입자를 퇴거 시킨다. 새 법은, 무과실 퇴거 요건을 강화했다. 위반 시 손해배상, 벌금, 변호사 비용 및 집행 조직을 추가했다. 건물주가 불법적인 방법으로 임대 계약을 종료하거나 임대료를 최대 금액 이상으로 인상하여 세입자 보호법 (TPA)을 위반하면 건물주는 실제 손실금, 합당한 변호사 수임료 및 비용 (판사의 재량에 따라), 고의적 위반에 대한 실제 손해의 최대 3배까지 그리고 징벌적 손해배상 책임을 부과한다. 법무부 장관 등이 법을 집행한다.

■건물주 또는 건물주 가족 거주 사유로 임대 취소

새 법은 소유주 또는 가족 거주 목적으로 세입자를 합법적으로 퇴거시키려면 건물주는 세입자한테 서면 퇴거 통고서에 예정된 거주자 이름 및 소유자와의 관계를 명시해야 한다. 예정된 거주자가 실제 소유주 이거나 소유주와 직계 가족 관련이 있다는 증거를 세입자가 요청할 수 있다는 내용을 통고서에 포함해야 된다. 건물주 또는 그의 직계 가족은 세입자가 떠난 후 90일 이내에 입주해야 하고, 그 후 최소 1년 동안 해당 방을 점유해야 한다. 건물주 또는 그의 가족은 사전에 유닛을 점유할 수 없으며 해당 부동산에 다른 빈 방이 있을 수 없다.

위반 시 건물주는 해당 유닛을 임대 당시와 동일한 임대료 및 임대 조건으로 퇴거당한 세입자에게 다시 제공해야 한다. 이사 비용을 세입자한테 배상해야 된다. 만약에 과거 세입자가 다시 이사하지 않고 소유자가 퇴거 후 1년 이내에 새 세입자를 확인한 경우 해당 유닛은 퇴거 당시 유효한 합법적인 임대료로 계속 제공되어야 한다.

■리모델링에 따른 임대 종료

주거용 임대 건물을 리모델링하려면 세입자가 연속 30일 동안 집을 비워야 한다. 리모델링 공사로 세입자가 해당 거주지에 계속 거주할 수 없는 상태이고, 거주하기에 안전하지 않은 상태이기에 세입자가 연속 30일 이상 해당 부동산을 비워야 할 때이다. 그러나 세입자가 건강, 안전, 거주 적합성 규정 및 법률을 위반하지 않고 해당 부동산에서 계속 거주할 수 있는 때에는 해당 부동산에서 퇴거할 필요가 없다.

임대 종료 서면 통고에는 세입자의 동을 철거 또는 대대적 리모델링 하는 목적을 알리는 진술서를 작성해서 세입자한테 전달해야 된다.

리모델링 공사가 완공될 대략적인 예상 기간 또는 만약 부동산이 철거될 경우 해당 부동산이 철거될 예상 날짜를 기재해야 된다. 재임대를 하려면, 건물주로부터 재임대 제안을 받은 후 30일 이내에 소유자한테 수락 또는 거부 사실을 알려야 한다. 만약에 수락한 경우 소유주한테 제안 수락을 통보한 후 30일 이내에 해당 동을 다시 점유해야 한다. 새 법은 합법적인 퇴거 규칙을 준수하지 않는 퇴거 통고는 무효라고 규정한다.

■건물주의 임대 유닛 불법 환수 경우

▲실제 손실: 법원 재량에 따라서 변호사 수임료와 다른 비용을 지불해야 된다. 소유주가 고의 또는 억압, 사기 또는 악의로 행동한 것이 입증되면 실제 손해의 최대 3배까지 보상해야 된다. 배상 판결에는 징벌적 손해 배상이 추가될 수 있다.

▲피해 및 법률 위반 집행: 건물주가 최대 임대료를 초과하는 임대료 지불 요구, 수락, 수령 또는 유지하는 경우에는 다음 사항 모두에 대해 민사 소송에 대한 책임이 있다.

▲법원에 의한 구제 명령: 과다 임대료 지불 요구, 수락, 수령 또는 보유하는 금액이 최대 허용 임대료를 초과하는 경우에 손실 본 것. 법원 결정에 의한 합당한 변호사 비용과 경비. 건물주가 고의적 또는 억압, 사기 또는 악의가 입증되면 최대 허용 임대료를 초과하는 경우에는 지불 금액의 최대 3배까지 손해 배상이 가능하다. 2024 년 4 월 1 일부터 시행.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>