보통 주택 융자는 크게 conventional Loan 과 정부 보증 융자인 VA-군인 융자, USDA-농장지역 융자, FHA-로 나뉜다. 흔히 컨포밍 융자를 컨밴셔녈 융자라고 부르는데 일반적인 융자 기준이 적용되는 융자를 말한다. 자격조건이 페니메이나 프래디맥의 standard에 맞는 융자를 컨퍼밍 융자라하고 이에 맞지 않는 융자 프로그램을 Non-conforming Loan 이라 한다. 위에 언언급한 정부 보증융자 혹은 융자금액이 큰 점보 융자는 페니메이나 프래디맥에서 거래되지 않는다. 부동산에도 Non-Conforming Real Estate가 있다. 즉 현재 zoning code에 맞지 않는 건물들을 말한다. 아래 Non-conforming 부동산이란 무엇인지 알아보고 Non-conforming use를 유지하는 조건들 그리고 마지막으로 Non-conforming real estate를 살때 주의 점을 알아본다.

Non-Conforming 부동산이란? - Non-conforming 부동산이란 현재 zoning(부동산 사용용도)가 현제 법에 따라 바뀌었는데도 불구하고 옛부터 사용하던 용도로 건물을 사용 할 수 있는 부동산을 말 한다. 이를 Non-conforming use 혹은 Grandfathered(새 법규 적용에서 면제)라고 불리운다. 예를 들면 존 이라는 사람이 10년 전에 mixed use zone에 합법적으로 4유닛 아파트를 지었다고 하자. 지난해 시는 그 지역의 zoning을 Single-family Home 만 지을 수 있는 지역으로 용도를 바꾸 었다고 할 경우 존의 4 유닛 아파트는 새로 바뀐 규정에 예외 조항을 적용 받는다. 시는 존의 4 유닛의 세입자를 내 보낼 수 없다는 뜻이다. 다른 예를 든다면 시가 공해를 유발하는 석탄 화력 발전소를 더이상 사용 하지 않고 공해가 없는 수소에너지를 이용하는 발전소만 짓기로 하는 법을 정부가 발표 했다고 하자. 이경우 현재 석탄을 사용하는 화력 발전소 직원들은 직장을 모두 잃게 된다. 이때 이 화력발전소를 정부가 전부 없애지 않는 예외 조항을 두었다면 이것이 Non-conforming use를 허락하는 예라 할 수 있겠다.

Non-Conforming 부동산이 예외조항을 잃게 되는 경우 - 원래 예외 목적으로 더 이상 사용 하지 않을 경우 Non-conforming use 를 잃게된다. 위에서 언급한 존의 예를 든다. 코로나로 경기가 나빠져서 실업율이 늘어나고 그결과 존의 4 유닛의 모든 세입자가 랜트를 못내 다 나갔다고 가정하자. 이때 존은 새로운 세입자를 구해 넣으려 했지만 아무도 랜드를 들어오지 않았고 존은 모기지 페이먼트를 연체한 끝에 4 유닛을 은행의 포크로져로 빼앗겼다 가정한다. 은행으로 넘어간 4 유닛은 나쁜 경기로 인해 7개월 넘게 비어 있었고 최근 싼 가격에 건물을 매입하려는 마리아라는 인베스터가 옛 존의 4 유닛을 사게 되었다. 건물 구입 후 마리아는 5만 불을 들여 리모델을 강행하고 4유닛에 랜트를 주려고 하였다. 그러나 불행하게도 시는 4유닛으로 세를 줄수 있는 권리(Non-Conforming use)를 박탈했다는 소식을 마리아에게 전했다. 그 이유는 4 유닛이 원래 목적으로 6개월 이상 사용되지 않았다는 것이다. 시조례에 따르면 6개월 이상 건물이 예외 목적으로 사용되지 않을 경우 예외 조항 자격을 상실 하게 된다는 것이 었다. 시에 따라 1년 혹은 6개월 동안 예외조건으로 건물이 사용되지 않을 경우 자격을 박탈하는 경우가 많다.

Non-conforming 부동산을 살 때 유의 사항 - 건물을 사기전 본인이 사려는 건물이 Non-conforming 부동산 건물인지 그리고 얼마동안 이 건물이 비어 있었는지, 그리고 얼마동안 예외 조항으로 건물을 사용하지 않았을 때 예외조항이 박탈 당하는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 일반 은행은 Non ? conforming 건물 이라해도 현재 4 유닛으로 되어 있다면 일반과 같이 융자를 해 준다. (불이 나도 다시 지를 수 있다는 rebuilt letter는 필요함) 그리고 부동산 에이전트도 항상 Zoning Issue에 대한 전문가들이 아니다. Non-Conforming use조건이 영원히 게런티 되는 것은 아니다. 위에서 언급했듯이 여러가지 이유로 박탈 당할 수도 있다. 현재 구입하려는 Non-Conforming부동산 가격이 다른 것에비해 싸다고 하더라도 본인이 직접 잘 알아보고 창기는 것이 무엇보다 중요하다. 이세상에서 믿을 것은 자기자신 밖에 없다 하지 않았나…

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>