2024년이 밝았다. 주택시장 2023년은 참 힘들고 어려운 터널을 지나왔다. 심지어 팬데믹 때도 이만큼은 힘들지 않았는데 작년 한 해는 갑자기 오른 모기지 이자로 모든 재융자는 중단이 되었고 주택매매도 상당히 고전을 하였다.

작년 시작 때 인플레이션으로 인해 미 연준에서 기준금리 인상을 예상은 했지만 모기지 이자가 8%까지 오를 것이라는 것은 아무도 전망하지 못했다.

다행히 작년 연말을 즈음하여 30년 고정모기지 이자는 7% 아래로 내려 어느 정도 안정을 찾아가는 분위기이다. 그럼 이번 시간 올해 주택시장과 모기지 시장이 어떻게 흘러갈지 한번 조심스럽게 나누어 보자.

1. 주택 시장
작년 주택시장은 참 어두웠다. 주택시장이 얼어붙은 이유는 바로 모기지 이자였다. 이자가 7%를 넘어가자 주춤하던 주택시장은 거의 멈춰버렸다.

주택 시장의 가장 기본적인 요소가 셀러와 바이어인데 이 둘 모두의 중심 관심사는 모기지 이자이다. 주택을 파는 사람은 팔고 또 어딘가 이사를 가고 새로이 융자를 받아야 하기에 시장 모기지 이자가 지금 갖고 있는 이자보다 너무 높으면 팔 수가 없고 기다리게 된다.

마찬가지로 바이어도 이자가 높으면 아무리 주택을 원해도 월페이먼트가 부담이 되고 혹시나 이로 인해 주택가격이 내려가지 않을까 그래서 기다리게 된다. 이런 이유로 작년 주택시장은 정말 형편없었다. 하지만 시장은 항상 변화가 있기 마련이다. 주택시장은 사람이 주거하는 공간의 매매가 이루어지기에 항상 그 수요와 공급이 존재한다.

하지만 작년 한 해는 기록적으로 매매 건수가 저조했다. 다시 말해 지금 셀러나 바이어나 상당한 고객들이 팔고 사고 그 시기를 기다리고 있는 중이다. 아마 이번 봄 즈음에 날씨가 풀리면 동부지역에선 사상 유례없는 주택매매가 이루어지지 않을까 전망해 본다. 참고로 모기지이자가 8% 이상 올라가 본 경험이 있기에 6% 정도만 유지가 되더라도 고객들은 상당히 만족해하며 주택매매를 할 가능성이 많다.

2. 모기지 시장
작년 한 해 동안 주택시장의 중심축이 되었던 모기지 시장은 참으로 암울했다. 팬데믹 기간 동안 엄청난 양의 재융자를 처리했는데 작년은 재융자 진행은 거의 없었다. 팬데믹을 지나며 3~ 4% 대로 모두가 재융자를 받은 터라 특별히 자금이 필요해서 캐시아웃을 한 고객 외엔 재융자가 없었다.

하지만 올해는 이자가 어느 정도 안정이 되고 있다. 작년 한 해 동안 오른 이자로 인해 주택 소유주 중에 크레딧 카드 빚이나 학자금 융자 또는 비즈니스로 인해 자금이 필요한 고객들은 분명히 재융자 신청을 요청할 것이다. 또한 앞서 이야기한 것처럼 주택구입 융자에 있었어도 지난 한 해 수많은 고객들이 사전 융자 승인서(Pre-Approval)를 받고도 주택을 구입하지 못했는데 하지만 그 고객들은 모두가 올해 주택 구입을 희망하고 있다.

그래서 모기지 이자가 어느 정도 안정을 찾으며 반드시 그들이 모기지 시장을 주도할 것이다. 특별히 올해는 인플레이션만 어느 정도 안정을 찾으면 연준에서 기준 금리를 2~3번 내린다는 전망이 있어 모기지 이자도 지금보다 훨씬 낮아지지 않을까 생각이 된다.

3. 융자 가이드라인
올해 들어서도 연방주택금융청(FHFA:Federal Housing Finance Agency)은 융자금액의 기준이 되는 컨포밍 융자금액을 상향했다. 1 패밀리 기준으로 작년 $726,200에서 $766,550으로 올렸다. 점보 컨포밍일 경우＄1,089,300에서 ＄1,149,825까지 인상됐다.

컨포밍 융자는 일반적으로 한국의 주택 공사와 비슷한 페니매와 프레디멕 프로그램의 기준 금액이 되는데 아마 거의 90% 고객이 컨포밍으로 융자를 받지 않나 생각된다. 페니매와 프레디멕은 아직 수입 증빙 없는 상품은 없고 오직 고객의 수입증빙이 되어야 융자가 가능하다.

그 수입증빙의 기준은 DTI(Debt to Income Ratio) 50%까지 가능하다. 아무래도 모기지이자가 올라 그만큼 원금과 이자의 부담 금액이 늘어난 만큼 50% 한도까지 맞추기는 만만치 않은 고객들이 많을 것이다.

혹시 자영자들 중에 주택구입을 희망한다면 세금보고하기 전에 융자 상담을 꼭 받아 봐서 얼마까지 융자가 가능하며 그것에 맞추어 충분한 수입을 세금보고를 하여야 할 것이다. 참고로 시중은행 외 작은 지역 은행들은 올해도 수입 증빙 없이 융자를 해주는 상품들을 재공하고 있다. 다만 30년 고정이자가 아니라 3~5년 단기 고정 이자를 팔고 있으니 꼼꼼히 비교해 보고 융자를 얻길 바란다.

4. 한인들의 주택 구입 전망
사실 한인들의 주택 시장은 점점 줄어들고 있다. 여러 가지 이유가 있다. 주택시장이 좋지 못하고 이자가 높으고 팬데믹이고, 하지만 이런 것을 모두 제쳐두고 한인 고객들이 줄어드는 가장 큰 이유는 인구에 있다. 필자가 융자를 처음 시작하던 2000년대 초반에는 필자의 고객 전부가 한인이었다. 미국에 서브 프라임 사태가 터지고 팬데믹을 겪고 정말 한인들은 어려운 시간을 십 년 넘게 보내오고 있다.

반면 고국인 한국은 굉장히 큰 경제 성장을 이루어 내었다. 이런 이유로 2000년대 초반까지 이민 와서 미국에 정착하던 교민들의 숫자가 월등히 줄었다. 하지만 의료혜택이라던지 언어나 문화적인 이유로 역이민을 하는 수가 꾸준히 증가해서 해마다 교민들의 숫자가 줄고 있다.

거기에 대부분 한인들은 소규모 자영업에 종사를 하는데 아마존이나 대형 온라인 회사들이 모든 상품을 온라인으로 구입가능하게 만들었고 2~3일 내로 집 문 앞까지 배달이 가능하게 만들어 미국의 소비 패턴이 완전히 바뀌어 버렸다. 이로 인해 한인들의 소규모 잡화 가게들은 고전을 면치 못하고 거의 문 닫게 만들어 버렸다.

세탁소를 운영하는 분들은 재택근무로 빨랫감이 줄었고 네일가게는 값싼 노동력의 이민자들에게 자리를 내주고 있다. 지금 한인이 하는 비즈니스 중 그나마 슈퍼마켓을 갖고 있는 고객들 정도가 사업을 유지를 하고 있고 나머지는 거의 겨우 주급정도만 챙겨 가는 정도이다.

이렇다 보니 많은 한인 모기지 회사들도 한인들보다 타민족이나 미국인들을 중심으로 주택융자를 하고 있는 실정이다. 또 다른 한편으로는 이민 역사가 길어짐에 따라 이젠 2세나 3세들이 미국에 잘 정착을 했고 그들이 미국 주류 사회의 일원으로 직장을 잡고 주택을 구입하고 있다. 필자의 고객들 중에도 2세와 3세들이 있는데 이들을 굳이 교민이라고 말하기가 그렇다 영어로 묻고 영어로 대답하고 다른 미국인들과 차이가 전혀 없다.

아무튼 2024년의 뚜껑은 열였다. 또 한 해가 시작되고 있다. 올해 주택구입을 희망한다면 꼭 여러 가지 정보를 유심히 들어다보고 본인이 어느 정도 융자를 얻을 수 있는지도 사전에 알아보길 바란다. 은행들마다 고객들을 위해 여러 가지 좋은 상품들을 제공해 주고 있다. 꼼꼼히 만 살피면 수천 달러를 절약하며 내 집 마련이 가능하다.
2024년도 주택구입을 희망하는 모든 한인들에게 작은 보탬이 되고자 희망한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>