은퇴한 시니어들의 중요한 재정계획의 하나로 여겨지는 리버스모기지에 대한 관심과 수요는 여전히 높다. 특히 401k나, 연금, 혹은 Annuity등 개인적인 준비 없이 집만 한 채 덜렁 남은채로 은퇴를 해버린 시니어들에게 리버스모기지는 중요한 수입원이 될 수 있다.

그럼에도 불구하고 리버스모기지의 특징들을 잘 이해하지 못한데서 기인된 불안함 때문에 실행문턱에서 포기하는 것을 많이 보았는데 오늘은 시니어들이 반드시 이해해야할 리버스모기지의 특징들에 대하여 살펴보기로 한다.

리버스모기지는 연방정부기관인 FHA의 보증을 받는 HECM (Home Equity Conversion Mortgage)과 연방정부의 보증과 제약없이 행해지는 Jumbo로 나뉘어 진다. 여기서 연방정부의 보증이란 리버스모기지를 받은 사람들은 150세가 될때까지 지급보증을 받는다는 말이다.

예를들어 리버스모기지(HECM)를 통해서 한달에 2500달러씩 지급받기로 계약한 사람들은 자신이 해야할 의무를 어기지 않는한 무슨일이 있어도 월2500달러 수령을 연방정부가 보증해준다는 말이다. 월정액수령대신 LOC(Line of Credit)을 설정했다면 이 금액에 대하여 보증을 해준다. 대신 FHA는 이 보증에 대한 댓가로 손님에게 비용을 부과하는데 이를 Mortgage Insurance라고 한다.

초기비용으로 Max Claim Amount(집값과 비슷한 금액)의 2%를 한차례 부과하고, 매년 0.5%를 이자율에 더하여 부과한다. 이 보증비용이 너무 많다고 생각하여 많은 사람들이 HECM을 꺼려하는 경향이 있는데, 보험이나 Annuity등 다른 시니어관련 상품들과 비교하였을때 특별히 많은 것은 아니라는 것이 전문가들의 의견이다.

따라서 리버스모기지 계약후 렌더가 망하거나 무슨일이 생기면 낭패를 보는것이 아닌가라고 걱정하는 것은 기우라는 말이다. 다음으로 리버스모기지를 통해서 손님들은 기존모기지의 월페이먼트를 영원히 없앨 수 있고, 월일정액을 사망할때까지 지급받을수도 있고, 일정금액을 한꺼번에 지급받을수도 있고, LOC을 설정하여 원하는 시간에 원하는 금액만큼 꺼내 쓸 수도 있다.

또 이 중 몇개를 섞어서 받을 수도 있다. 그리고 LOC의 규모는 시간이 흐르면서 늘어나는 아주 중요한 특징이 있다. 이는 집값의 상승과 하락에 상관이 없다. LOC의 규모가 매년 얼마나 상승하는지는 융자담당자와 초기 상담을 거치면 받게되는 제안서에 나와있으므로 눈여겨 볼 필요가 있다. 수령금액이나 LOC의 규모는 전적으로 집값, Equity 규모 (집값과 융자밸런스의 차이), 그리고 나이에 달려있다. 신용점수나 신용상태는 전혀고려하지 않는다.

그리고 지급받은 자금의 용도에 대해서는 아무런 제약이 없어 어떤용도로도 사용할 수 있다. 또한 수령받은 자금은 이자를 지불하는 융자에 해당하므로 과세대상이 아니고, 소셜시큐리티나 다른 연금수령에도 영향을 주지 않는다. 리버스모기지를 부부공동으로 빌렸는데 한 사람이 사망하면, 생존한 사람이 사망할 때까지 같은 금액을 계속 수령하게 된다.

부부모두 사망한 후 정산을 하게 되는데 융자금액이 집 값보다 적으면 자손들이 집을 팔아서 융자를 갚고 남는 돈은 상속받게 되고, 융자금액이 집 값보다 많으면 그냥 은행이 가져가게 두면 된다.

은행은 자손들이나 상속자들에게 모자라는 금액에 대하여 청구 할 수가 없다(non-recourse loan). 리버스모기지도 융자인 만큼 이자율이 정해지는데 처음부터 고정을 할 수도 있고 변동금리로도 받을 수 있다. 지금처럼 금리가 높고 앞으로 하락의 가능성이 높을 때는 변동이 유리하다고 볼 수 있다. 상담을 하다보면 많은 사람들이 리버스모기지의 이자율이 높다고 오해를 하는데 정규모기지와 항상 비슷한 수준으로 보면된다.

마지막으로 리버스모기지를 받은 후 손님은 재산세, 보험료, HOA등은 반드시 제때에 납부해야한다. 이를 제때 납부하지 않을 때에는 차압을 당할 수도 있기 때문이다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>