매물의 꾸준한 감소세와 함께 높은 주택 금리로 인해 바이어들이 대폭 시장에서 철수하면서 바이어들도 이제는 조금씩 주택 구입에 대한 생각을 다시 정리해 볼 수 있는 휴식시간을 갖게 된 것 같다. 인플레이션이 본격적으로 시작되면서 오르기 시작한 주택 금리는 최근 내림세를 보이고 있지만 불과 얼마 전까지 20년만에 가장 높은 수준까지 치솟으면서 팬데믹 기간에 누렸던 3%대의 이자율은 이제 요원한 희망사항이 되어 버렸다.

연방준비제도(Fed)가 내년 3차례 기준금리 인하 시그널을 보내면서 기준금리 인하에 따른 내년 주택 금리도 지금보다 더 내려 갈 수도 있다는 긍정적인 분위기가 근래 침체되어 있는 부동산 시장에 희망을 주고 있다. 그러나 분명한 것은 바이어들이 팬데믹 기간에 누렸던 3%대의 초저이자율의 혜택은 앞으로도 오랜 기간 볼 수 볼 수 없을 것이라는 데 전문가들의 의견이 일치하고 있다.

그러면 내년에 만약 주택 금리가 떨어진다면 바로 다시 집 구입에 다시 나서야 할까? 주택 금리가 중요한 주택 구입의 동기나 요인이 될 수는 있지만 주택 구입은 그 외에 여러가지 다른 사항들을 분명히 신중하게 고려한 후 구입에 나서야 한다.

첫째, 구입한 주택에서 5년 이상 거주할 확신이 있는가를 따져 보아야 한다. 이유는 5년 동안 집값이 많이 오르지 않는 이상 구입 후 5년 안에 팔게 되면 대부분 손해를 볼 확률이 높기 때문이다. 미국의 이자율 계산법은 남아 있는 융자 잔액에 대해 이자율을 적용하기 때문에 처음 5년간은 집 페이먼트의 상당 부분이 이자로 지불되어 융자 원금에 대한 삭감분은 많지 않다. 특히 요즈음 같이 이자율이 높은 경우는 더욱 그러하다. 예를 들어 60만달러를 7% 이자로 융자한 경우 매달 페이먼트가 3,992달러인데 이중 이자로 지불되는 금액이 3,500달러다. 융자 원금으로 삭감 액수는 492달러에 불과하다. 매월 페이먼트로 내는 돈의 88%가 이자로 지불되는 셈이다. 물론 매달 페이먼트를 하면서 원금 삭감액도 조금씩 늘어나지만 그 금액은 미미한 수준에 불과 하게 된다. 따라서 집값이 많이 오르지 않는 이상 최소 5년 이상을 거주한 후에 팔아야 매매에 따른 비용을 제한 후 손익분기점 혹은 이익을 남길 수 있다.

둘째, 남들이 사니까 나도 산다는 분위기에 휩쓸리지 말아야 한다. 주택 구입은 절대로 팬데믹 때 유행병처럼 번졌던 FOMO(Fear of Missing out)에 현혹되어서는 안 된다는 것이다. 남들은 다 장만하는데 나만 사지 않고 있으면 손해보는 느낌의 FOMO는 주택 구입에서 금기사항이다. 먼저 지금이 자신에게 가장 주택 구입하기에 적기인지를 냉정하게 따져보아야 한다. 크레딧 카드나 기타 부채 규모, 빈번한 출장 여부, 타주로 이주 가능성 등 각자의 처지에 따른 경우의 수를 따져 보아야 한다.

물론 주택을 장만하는 일이 재산형성의 첫 걸음이라고 하지만 무리한 주택 구입은 늘 부담과 부작용을 동반하기 마련이기 때문이다. 이자율이 다시 팬데믹 수준으로 내려가는 경우가 생기더라도 늘 잊지 말아야 할 것은 나의 재정적, 라이프 스타일 등의 조건들을 고려해 주택 구입 적기 여부를 살펴보아야 한다.

셋째, 주택 구입을 위해 모든 개인적인 삶을 포기하고 주택 구입과 유지에 전적으로 매달리지 말아야 한다. 만약 주택 구입에 소요되는 다운페이먼트와 기타 구입 비용을 다 쓰고 통장에 비상자금이 전혀 남아 있아 있지 않게 된다면 주택 구입에 대한 미련을 과감하게 버리는 것이 좋다. 주택 구입에 모든 돈을 다 쓰고 늘 쪼들리는 생활을 감당할 수 있는지 심사숙고해 결정해야 한다.

주택 구입에 여유 자금 없이 다 쓰고 페이먼트마저 생활비를 극도로 줄여야 감당할 수 있다면 ‘하우스 푸어’(House Poor)되는 것은 시간 문제고 시간이 갈수록 내가 집 구입을 왜 이렇게 무리해서 했는가에 대한 심한 회의가 든다. 따라서 이자율이 앞으로 내려간다고 해도 위의 3가지를 늘 바이어들이 마음에 염두에 두고 주택 구입에 나서야 한다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>