현재 미국 금리는 지난 10년에 비해서는 매우 높다. 높은 물가상승, 인플레이션을 잡기 위해서 연방은행에서 수 차례 기준 금리를 올린 가운데 현 9월 기준 5.50%가 되어 있다. 부동산을 구입하기 위해 빌리는 모기지 론은 7-8%에 육박하고 있다. 전에 2.5%에서 3.5% 정도였던 때를 생각하면 두배 이상으로 오른 것이다. 그렇다고 부동산 가격이 떨어진 것도 아니다. 과연 이렇게 금리가 높은 시대에서 우리는 어떻게 투자를 해야 하는 것인가? 투자를 잠시 멈추고 관망을 해야 하는 것인가?

투자자들은 깊은 한숨을 내 쉬고 있는 상황이다. 하지만 투자자들은 낮은 금리 시대에도, 높은 금리 시대에도 투자에 기회는 항상 열려 있다. 금리가 낮은 경우에는 은행에서 자금을 빌려 부동산에 투자도 하고, 사업에 더 많은 자금을 투입해서 사업을 확장해 나가기도 한다. 은행에서 빌린 자금에 이자를 갚는 것보다 부동산이나 사업의 확장으로 인해 얻는 수익이 더 크기 때문이다. 또한 낮은 금리에 주택을 구입한 소유주들은 현재 부담 없는 융자 상환금으로 오히려 렌트를 해서 나가는 지출보다 적은 경우도 있다. 하지만 이제는 상황이 반대로 바뀌었다.

금리를 더 이상 올린다 아니다 많은 이야기가 있지만 충분히 높은 금리에 만약 올린다 해도 1번 정도 더 올릴 수 있다는 이야기는 다분하다. 골드만 삭스 CEO에 따르면 금리는 5.5%정도에 머무를 것이라 한다. 그렇다면 고 금리 시대에 투자는 어떻게 해야 하나? 간단히 이야기를 하면 돈을 빌려 부동산 구입이나 사업 확장은 너무나 부담이 되니 오히려 내가 갖고 있는 자금을 빌려주고 높은 이자를 받으면 되는 것이다. 예를 들어 낮은 금리 시대 때에 은행에 CD 이자는 1% 조차도 안 되었다. 하지만 지금은 은행 CD가 5%를 주고 있다. 이는 예전에 비해서 5배를 더 주는 이자이다. 또한 연금 상품 중에는 CD처럼 이자를 주는 상품이 있는데 3년 만기가 6%를 넘는 상품들도 있다. 이는 높은 금리시대에 받을 수 있는 투자에 혜택인 것이다.

또 하나의 투자로는 High Income Fund라는 것이 있는데 대형 투자 회사에서 투자자에 자금으로 소위 말하는 미국에 500대 기업에 융자를 해 주고 높은 이자를 받아 투자자들에게 돌려주는 형식인데 원래는 연 8%에 이자를 투자자들에게 돌려주었는데 현재는 연 11%에 수익을 돌려주고 있다. 선뜻 들어서는 펀드는 개런티가 없어서 위험 하다고 생각 할 수는 있지만 이 펀드는 구조가 투자한 원금은 거의 변동이 없고 만약 돈을 빌려간 대 기업이 파산을 부르게 되면 1순위로 융자금을 대기업이 갚아야 하는Senior Secure Loan으로 되어 있다. 보통 기업이 파산을 하게 되면 기업이 빌린 돈은 계약에 따라 기업에 남은 자산으로 먼저 해결을 해야 하는 순서가 있는데 이 펀드는 1순위이고 제일 마지막은 그 기업에 주식을 보유한 투자자들이다. 그러므로 비교적 상당히 안전하다고 볼 수 있다.

이 펀드는 계약 기간이 없어 내가 원하때는 언제든지 내 원금을 찾아 갈 수도 있다. 해약금은 전혀 없다. 물론 펀드이기에 처음에 가입할 때는 조금에 수수료는 있다. 또한 이자가 연으로 나오는 것이 아니라 매 분기 때마다 나누어 지급을 한다. 내가 이자를 받아서 쓰지 않고 다시 재투자를 할 수도 있다. 그렇게 하면 내 원금에 분기에 지급받는 이자까지 해서 복리로 내 자산이 불어 나게 된다. 또한 분기마다 복리로 늘기 때문에 복리 속도도 빨라진다. 부동산 또한 내가 갖고 있는 자산으로 따로 융자를 받지 않고 대체투자에 투자를 하면 높은 금리에 고통에서 벗어 날 수 있는 것이다. 은행에 50만불에 자금이 있으면 부동산 대체투자를 통해서 실제 부동산에 융자 없이 바로 투자해서 매월 임대 수익을 지급받고 향후 수년 뒤에 시세 차익도 노릴 수 있게 되는 것이다.

시세 차익이 많은 경우는 다시 1031 Exchange라는 좋은 제도를 통해서 양도 소득세를 유예하면 된다. 이처럼 높은 금리 시대에도 투자에 길은 열려 있다. 전문가와 상의를 통해 나에게 맞는 투자를 꼼꼼해 알아보고 결정하기 바란다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>