2020년 이후 캘리포니아를 떠나 다른 주로 이주한 사람이 약 72만 여 명에 이른다. 가장 많이 이주한 곳은 텍사스와 아이다호, 플로리다 순이었는데, 해당 지역 역시 큰 폭의 집값 급등 문제에 노출돼 있기는 해도 대부분 도시의 주택 중간 가격이 50만달러 아래로 가주 대도시의 50% 이하라는 장점이 있다.

캘리포니아에 직장을 두고 재택근무로 높은 소득을 받으면서 타주에서 사는 경우도 많아졌다. 연방국세청(IRS) 자료에 따르면 소득 대비 세금 부담률은 캘리포니아가 평균 소득의 9.2%로 전체 주 가운데 가장 높다. 알래스카, 네바다, 워싱턴, 플로리다, 텍사스, 사우스 다코타, 테네시, 와이오밍 8개 주는 주소득세가 아예 없다.

이런 분위기 속에서 부동산 투자자들의 관심 또한 캘리포니아를 벗어나서 새로운 일자리가 늘어나고 기후 좋은 곳을 중심으로 미 전역으로 확대되고 있다. 목 좋은 곳에 위치해 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 NNN 매물이여야 한다는 점은 가장 기본적인 사항이고, 이와 더불어 매물이 위치한 도시의 인구 유입이 뚜렷한 텍사스, 사우스 캐롤라이나, 플로리다, 테네시 주를 중심으로 인기가 높다.

미 전역에 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 스타벅스로 대표되는 커피점이 주된 NNN 매물이고, 편의점, 익스프레스 카워시, 리테일 상가 매물이 있다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도널드, 파파이스치킨, 웬디스, 소닉, 버거킹, 보쟁글스, 남동부쪽에만 있는 크리스탈, 캡틴디, 허들하우스, 스타벅스, 그로서리 아울렛, 세븐일레븐, 익스프레스 카워시 등이다. 퀵서비스 레스토랑 들은 10년에서 15년씩 리스 계약기간이 남아 있고 드라이브 스루 시설과 건물 크기 1,800~5,000 스퀘어피트 단독 건물에 대지 크기 1 에이커 내외의 시설에 위치에 따라서 100만달러 정도부터 400만달러대에서 구입할 수 있다.

사계절이 뚜렷하고 최근 SK 한국 배터리 공장과 포드자동차와 합작한 거대 배터리 공장이 지어지는 작은 도시 근교에 캡틴디 라는 피쉬버거 프랜차이즈가 세입자로 20년 리스된 투자 매물은 투자율 6.25% 로, 매물은 129만달러에 구입 가능하다.

렌더 은행 리테일 상가 구입을 위한 이자율을 8%대에 제공하기 때문에 100% 현금으로 구입하는 방법이 최선이기는 하지만 프로퍼티 택스, 관리비와 보험비를 모두 세입자가 지불하고 관리하는 조건에서 년 8만달러의 수입을 시작으로 매 5년마다 10% 인상 조건도 포함되어 있다. 오렌지카운티 집 한 채 가격으로 건물 관리 부담에서 벗어나면서 한편으로 순수입으로 월 6,600달러가 보장되는 맞바꿈이라면 은퇴자들이 고려해 볼만한 옵션이라고 생각한다.

대도시에 위치한 1.2 에이커 대지 위에 4,500스퀘어피트 빌딩과 드라이브 스루 시설을 갖춘 20년 그라운드 리스 계약을 맥도널드 코퍼레이션이 개런티를 하는 텍사스주 대도시에 위치한 매물은 투자율 3.85%, 260만달러에 구입 가능하다. 시카고 근교에 레이징케인 15년 리스계약된 신축 건물은 투자율 5%, 280만달러에 구입할 수 있는 등 부동산 가격이 높은 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 100만에서 200만달러대의 투자율 6%에 좋은 NNN 리스 계약된 매물이 있다.

장기적으로 현금보다는 부동산이 인플레이션 헷지 수단으로 유리하다. NNN 투자 부동산은 세금, 보험, 유지 보수 등 모든 부동산 비용을 입주자가 부담하므로 부동산 투자를 하면서도 다른 귀찮은 관리 부분도 거의 신경 쓰지 않아도 된다는 이점이 많다. 타주에 있는 매물은 되도록이면 맥도널드가 임대인과 계약을 한 것과 같은 그라운드 리스 형식의 리스가 권장된다. 세입자 신경을 덜 쓰고자 하는 은퇴를 목적으로 하는 투자자들이라면 미국 내 성장 도시에 위치한 퀵서비스 NNN 상가 구입이 최적의 선택이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>