높은 모기지 이자율로 인해 변동 이자율에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 모기지 시장 조사 기관 코어로직에 따르면 지난 4월 발급된 전체 켄벤셔널 융자 중 변동 이자율이 적용된 융자는 18.6%로 2021년 1월보다 4배나 증가했다.

변동 이자율의 가장 큰 장점은 고정 이자율보다 이자율이 낮다는 것이다. 하지만 이자율 변동에 따라 페이먼트가 갑자기 불어날 수 있기 때문에 주의해야 할 점도 많다. 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴이 최근 주목받는 변동 이자율 모기지와 고정 이자율 모기지의 차이점을 자세히 비교했다.

◇ 고정 이자율

고정 이자율 모기지는 만기까지 이자율이 변하지 않는다. 대출 은행과 처음에 계약한 이자율이 만기까지 변동되지 않고 유지된다고 해서 고정 이자율이라고 부른다. 이자율 변동이 없기 때문에 만기까지 매달 내는 대출 원리금도 변동 없이 동일하다.

다만 재융자를 통해 이자율이 바뀌는 경우에는 원리금 금액도 변동된다. 고정 이자율 모기지에 적용되는 만기는 30년과 15년이 가장 흔하고 최근에는 8년짜리에서부터 29년짜리 만기 상품도 이용되고 있다.

고정 이자율로 모기지를 받아도 매달 내는 페이먼트 금액이 변할 수 있다. 재융자를 실시하지 않는 한 대출 원리금 금액은 변동이 없지만 임파운드 계좌를 사용하는 경우 1년에 한 번씩 실시되는 재산세와 주택 보험료 조정으로 월 페이먼트 금액이 매년 조금씩 변동되기도 한다.

◇ 변동 이자율

변동 이자율 모기지는 명칭대로 이자율이 변동하는 모기지 상품이다. 초기 이자율 기간에는 이자율 변동이 없지만 이 기간이 끝나면 정기적으로 이자율이 조정된다. 초기 이자율 기간 적용되는 이자율이 고정 이자율 모기지보다 낮기 때문에 최근 변동 이자율을 찾는 바이어가 늘고 있는 것이다.

낮은 이자율이 적용되는 초기 이자율 기간은 짧게는 3년에서부터 5년, 7년, 10년 중에서 고를 수 있다. 초기 이자율 기간이 끝나면 정기적으로 이자율이 조정되는데 매 6개월 또는 1년마다 조정되는 경우가 가장 흔하다.

이 기간 적용되는 이자율은 금융 시장에서 사용되는 이자율을 기준으로 적용되는데 ‘SOFR’(Secured Overnight Financing rate)이 가장 많이 사용되는 이자율 지수다. SOFR은 ‘연방준비제도’(Fed)가 리보의 대체 금리로 2018년부터 공시하는 금리로 미국 국채 담보 환매조건부채권거래의 1일물 금리다. SOFR 변동에 따라 변동 이자율 모기지에 적용되는 이자율이 오를 수도 있고 반대로 내려갈 수도 있다.

◇ 차이점

고정 이자율과 변동 이자율의 가장 큰 차이점은 월 페이먼트 금액의 변동 여부다. 고정 이자율은 만기까지 월 페이먼트 금액이 동일하기 때문에 안정적으로 가계 예산을 수립하고 운영할 수 있다. 반면 변동 이자율은 월 페이먼트 금액에 변동이 발생하기 때문에 변동에 따른 계획과 대비가 반드시 필요하다. 따라서 변동 이자율에 관심이 있다면 변동될 것으로 예상되는 페이먼트 금액을 미리 알아보면 선택하는 데 도움이 된다.

또 다른 차이점은 최소 다운페이먼트 규정이 다르다는 것이다. 고정 이자율에 적용되는 최소 다운페이먼트는 국영모기지 보증기관 패니메이 보증 융자의 경우 3%부터 시작된다. 반면 변동 이자율에 적용되는 최소 다운페이먼트는 5%로 이보다 조금 높다.

변동 이자율에 적용되는 이자율이 낮기 때문에 조금 더 까다로운 크레딧 조건이 요구될 것 같지만 고정 이자율 모기지를 신청할 때와 큰 차이는 없다. 하지만 변동 이자율의 최소 페이먼트 규정이 5%로 조금 높고 페이먼트가 늘어날 수 있기 때문에 바이어의 대출 상환 자격을 자세히 검증하는 편이다.

◇ 페이먼트 인상 미리 확인해야

변동 이자율이라고 해서 이자율이 제한 없이 오르지는 않는다. 매번 조정되는 이자율 폭에 제한이 있고 최종 이자율 상한선도 있다. 한 번에 인상할 수 있는 이자율이 최고 5%이고 최종 이자율 상한선도 5%로 39만 달러짜리 주택을 구입하는 경우를 예로 들어본다.

변동 이자율 최소 다운페이먼트인 5%와 6.08% 이자율을 적용받아 모기지 대출을 신청하면 초기 이자율 적용 기간 내야 하는 월 페이먼트는 2,299달러다. 고정 이자율 모기지(이자율 7.1%, 다운페이먼트 3%)를 신청했을 때의 월 페이먼트 2,542달러보다 약 250달러 낮다. 하지만 이자율이 계속 변동돼 상한선인 11.08%까지 오르면 변동 이자율로 받은 모기지 대출의 월 페이먼트는 3,550달러까지 오르지만 고정 이자율이 적용된 페이먼트 금액은 2,542달러로 변함없다.

대출 은행이 한 번에 올릴 수 있는 이자율은 1%~2%포인트로 제한되기 때문에 하루아침에 5% 넘게 오르는 경우는 없다. 하지만 이자율이 변동되는 기간 별다른 조치를 취하지 않으면 결국 최초 이자율보다 5%나 더 높은 이자율 부담을 피할 수 없게 된다.

◇ 이사 계획, 재정 상황 고려해 선택

고정 이자율과 변동 이자율 중 어떤 것을 선택하는 것이 유리한지에 대한 질문에는 한마디로 답할 수 없다. 바이어가 처한 재정 상황과 주택 보유 계획 등을 고려해 유리한 상품을 선택해야 한다. 주택 구입 뒤 장기간 거주할 계획이라면 이자율 변동이 없는 고정 이자율 모기지가 적합하다.

어린 자녀가 있어 고등학교 졸업 때까지 이사 계획이 없는 가정 등이 고정 이자율에 적합한 경우로 여겨진다. 또 생애첫주택구입자도 고정이자율을 선택하는 것이 적합하게 여겨진다. 고정이자율만 제공하는 첫주택구입 프로그램이 많고 변동 이자율 신청 기준이 고정 이자율보다 다소 까다롭기 때문이다. 만약 고정 이자율 높다고 판단되면 이자율이 내려가는 시기에 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타면 된다.

반면 변동 이자율은 단기간 내에 이사계획이 확실하거나 재융자 실시 계획이 있는 경우 고려해볼만 하다. 이자율이 변동되기 전에 집을 팔거나 재융자를 실시해 낮은 이자율로 고정할 수 있다면 이자율 인상에 따른 페이먼트 부담에 대비할 수 있다. 또 대출금액 높은 점보 융자의 경우도 변동 이자율 모기지를 통해 초기 페이먼트 부담을 대폭 낮출 수 있다.

<준 최 객원 기자>