부동산을 취득했을경우 몇가지 방법에 따라 그 소유권의 형태가 달라질수있고 그 형태에 따라 세금보고도 달라진다.

1. Joint Tenancy(합유 부동산권)(J/T) 은 원래 Joint Tenancy with right of survivorship 이지만,줄여서 Joint tenancy 라고 쓴다. J/T가 성립하기 위해서는 다음과 같은 네가지 조건이 등기할때에 동시에 충족되어야만 한다. 즉 동일한 시간에(same time), 동일한 양도증서로서(Same Deed), 동일한 권리를( Same interest), 분리되지않는 총체적 권리(Possession as a whole)로서 모든 소유주가 공동 소유해야만 되는 것이다. 따라서, J/T는 소유권자중 한 사람이 자신의 권리를 제삼자에게 양도하게 되면, 이 지분을 구입한 사람은 J/T소유권의 지위를 상실하게되고, 대신 아래 설명하는 Tenancy IN Common으로 변하게 된다.

J/T는 두사람이상 여러 명 사이에서도 가능하다. 합유소유자 중 한 사람이 사망하게 되면 그 지분이 나머지 생존해 있는 사람들에게 동일하게 자동적으로 배분된다. 따라서, J/T는 개인 즉 사람에게만 해당하며, 주식회사나 기타 법적인 단체에는 해당되지 않는다. 왜냐하면 J/T형태의 소유권인 경우, 공동 소유주 중 어느 사람이 사망하게 되면 그 지분이 나머지 생존해 있는 사람들에게 동일하게 자동적으로 배분되야 하는데 사람이 아닌 법인체의 경우 현실적으로 사망하지 않고 영속적으로 존재할 수 있기 때문에 법적으로 불가능한 것이다.

일반적으로 J/T의경우 개인 텍스보고 양식 Sch. E에 본인에 해당하는 수입과 지출을 산출해서 보고하면된다. 예를들면 본인이 J/T 지분의 50%를 소유하고있다면 전체 수입과 지출을 계산한 잉여금의 50%을 본인의 수입으로 Sch. E에 보고하면 된다.

2. Community Property(부부 공유재산)(C/P)는 합법적으로 결혼한 부부 사이에서만 가능한 소유권 형태이다. 그 권리와 내용은 J/T와 동일하지만, 부부 사이에서만 가능하다는 점이 다르다.또한, 한 쪽 배우자 사망 시, 생존배우자에게 모든 권리가 이전되는 것은 J/T와 동일하지만, 세금 설정 기준이 J/T는 구입날짜의 시가를 적용하지만, C/P는 한쪽 배우자 사망 날짜의 시가를 기준으로 적용된다는 점이 다르다. 매매 시에는 두 배우자가 모두 동의해야만 가능하다. Community Property 의 경우 텍스 보고시 개인으로 Title을 보유했을경우 Sch. E에 보고하고, LLC( Partnership) 나 S- Corporation으로 설립하였을경우 Form 8825을 사용해서 텍스 보고를 하면 된다.

3. Tenancy in common(공유 부동산권)(T/C) 이란, 기타 소유권과는 달리 두 사람 이상의 소유권자 각자의 소유권 지분을 타인의 소유권에 영향받지 않고 독립적으로 소유, 처분할 수 있는 특징이 있다. 또한, Community Property나 Joint tenancy가 분리되지 않은 동일한 공동소유권을 가지는 것과 달리, TC는 서로 다른 지분을 소유할 수 있다는 장점이 있다. 예를 들면, 갑 10%, 을 20%, 병30%,정40%등 투자한 액수의 비율에 따라 소유권의 지분을 분할할 수 있다. 이는 주택이나 콘도미니엄 같은 주거용 부동산 보다, 상업용이나, 임대를 목적으로 한 부동산에 투자할 때에 투자자들 사이에 많이 이용되는 소유권 형태라 하겠다.

상기한 두 가지 소유권 형태는 공동 소유자중 한 사람이 사망할 경우, 그 소유권이 자동으로 나머지 공동소유권자에게 이전되게 되고, 매매나 양도에 있어서 특별한 제한이 있을 수 있게 된다. 그러나, TC는 소유권자주 중 어떤 한사람이 사망하였다 하더라도 사망한 사람의 소유권이 나머지 공동소유권자에게 이전되는 것이 아니고, 사망자의 상속인에게 이전되는 것이다. 따라서, 공동소유자가 반대하더라도 자산이 소유한 부동산의 지분 전채를 타인에게 매매 할수 있고, 또는 지분을 분할해서 여러 사람에게 양도나 매매할 수도 있으며, 그 지분을 받은 사람들은 계속해서 Tenancy In Common 형태의 공동소유자가 되는 것이다.

텍스보고는 community Property 의 형태와 마찬가지로 개인으로 일정부분의 소유권을 갖고있으면, 개인텍스 Sch.E에 소유하고있는 지분의 잉여금만 보고하고, LLC(Partnership)이나S- Corporation 인 경우 F. 8825을 사용해서 수입을 보고해야한다. LLC의 single member Partnership(Disregarded entity)인 경우 개인 세금보고 Sch.E 을 사용해서 보고해야한다.

문의: 전화 (213)384-1189

이메일: dwcracpa15@gmail.com

<정동완 공인회계사 전 IRS 감사관>