요즘처럼 융자가 한산한 적이 없었던 것 같다. 모기지 이자가 올해 들어 7% 이상을 상회하니 융자 신청이 거야말로 뚝 끊어졌다. 필자의 은행만 그런 것이 아니다.

동종업을 하고 있는 모든 사람들이 비슷한 상황이다. 이자가 천정부지로 높아지니 일단 재융자가 전부 중단되었다 꼭 필요해서 돈을 꺼내는 재융자 외엔 거의 문의가 없다. 다음은 주택구입인데 문제는 시장에 매물이 거의 없다.

이유인즉 셀러가 집을 팔면 또 다른 집으로 이사를 해야 하는데 갑자기 모기지 이자가 두배로 뛰어 버리니 지금 갖고 있는 집을 팔고 다른 주택을 캐시로 구입하지 않고 사는 높은 이자가 무척 부담이 되니 주택을 팔려고 내놓지를 않는다 그렇다 보니 시장에 매물이 적고 괜찮은 매물이 나오면 오퍼가 거의 벌떼처럼 쏟아진다. 그러지 제대로 된 가격 형성이 어렵다.

이럴 때 일수록 기본에 충실하며 모기지 이자가 안정을 찾을 때까지 기다릴 수밖에 없다.
이번 시간은 융자하며 제출되는 서류를 알아보기로 한다. 미국은 서류마다 고유번호가 매겨져 있다. 그래서 편리하게 숫자만 이야기해도 그것이 무슨 서류인지 알 수 있다. 주택 융자와 관련해서 알아 두면 용이한 서류들을 고유번호들과 함께 한번 알아보기로 하자.

1. 개인세금보고 Form 1040
흔히 1040(ten forty)라고 부르는데 융자 신청 시 가장 기본이 되는 융자 서류가 개인 세금 소득 보고서이다. 주로 융자 은행은 주 정부보다 연방 정부의 개인 소득 보고를 요구하는데 이 개인 소득 보고서를 보면 맨 위쪽 왼편에 굵은 글씨로 Form 1040라고 적혀 있다.

일반적으로 은행에서 1040의 2년 치를 요구한다. 즉 연방 정부 개인 소득보고를 말하고 해마다 4월 중순까지 대부분 보고하게 된다. 1040에는 한 해 동안 개인 소득을 총망라해서 기록이 된다.

급여 형식으로부터 받은 W2 수입을 비롯하여 보너스나 커미션등 세금을 공제하지 않고 수령한 1099, 또한 렌트 수입 그리고 비지스나 파트너 형식으로 받은 수입 등 모두가 자세하게 기록된다.

은행에서는 1040만 보면 고객의 일 년 수입과 모기지 페이먼트 능력을 가장 잘 판가름할 수가 있다. 참고로 급여로만 수입이 있을 경우 1040을 생략하고 W2 만 2년 치를 필요로 할 수도 있다. W2에는 지난해에 받은 총 급여와 세금 기록이 나타난다.

2. 융자 신청서 1003
융자를 신청하게 되면 융자 신청서를 작성하게 되는데 이때 작성하는 것이 ‘URLA Form 1003- Uniform Residential Loan Application’인데 이것을 간단히 ‘1003’라고 부른다. 1003 의양식은 중개인을 통해서 신청하거나 은행을 통해 직접 하거나 대부분 동일한 양식으로 기록하는데 융자의 모든 내용이 기록된다.

융자받는 주택이 구입인지 재융자인지 융자 종류가 30년인지 15년인지 아니면 변동 모기지 인지를 모기지 이자와 함께 적고 또한 고객의 개인 정보가 기록된다. 개인 정보로는 이름, 주소, 생년 월일, 연락처, 나이, 소셜변호, 주거 기간, 부양가족, 교육 기간등을 기록한다.

그다음으로 일하는 직장의 정보가 기술된다. 직장이름, 근무기간, 주소, 전화번호, 직책 그리고 급여가 얼마인지를 기록하고 현재 렌트 비용이나 모기지가 있다면 한 달에 내는 모기지 페이먼트와 세금과 보험 등을 기록하고 융자를 받은 후 지불하게 될 예상 모기지 페이먼트가 기록된다.

그다음으로는 고객이 소유하고 있는 자산 즉 은행 발란스나, 투자 자산, 은퇴 자산 혹 갖고 있는 부동산 정보를 기록하고 아울러 고객이 현재 지불하고 있는 각종 크레디트 카드 페이먼트나 자동차나 학자금 융자 혹 모기지 융자가 있다면 남은 융자 금액과 월 페이먼트 등의 기록 등이 기재된다.

지출 부분에 표시하지 않아도 되는 것은 자동차 보험이나, 전화비 등의 송신비, 전기료 등의 지출 즉 크레딧 리포트 상에 표시되지 않는 지출 등은 기록하지 않아도 된다. 융자 신청서만 보아도 그 사람의 평생 재정상태가 전부 나타난다.

3. Form 4506-C
융자 진행에 있어서 또 하나 중요한 서류가 Form 4506-C이다. 이것은 은행에서 미 국세청으로 고객의 수입 신고 내역을 조회할 수 있는 허가서 (Request for Transcript of Tax Return)이다.

일반적으로 은행은 2년 기록을 IRS에 조회를 하게 된다. 만약 융자 시청시 바로 지난해에 수입이 인상되었고 이것을 융자에 적용하기를 희망한다면 연초에 서둘러 IRS에 세금 보고를 하면 원하는 날짜에 4506C를 조회받을 수가 있다.

개인 세금보고를 하고 간혹 추가로 세금을 내어야 하는 고객들이 있는데 이 내어야 할 세금을 유예시켜 놓으면 은행에서 IRS에 4506C를 조회를 하더라도 원하는 정보를 못 얻을 수가 있다. 그러니 융자를 희망한다면 필요한 세금은 제때 내어 놓아야 불이익을 피할 수 있다.

참고로 예전 세금 보고 없이 융자를 할 경우엔 4506T가 그렇게 중요한 서류가 아니었으나 모든 세금을 증빙하고 융자하는 지금은 IRS에 지난해 세금 보고 조회인 4506C가 필수 사항이다. 물론 모든 고객에 대해서 4506C로 세금 조회를 하는 것은 아니다. 필요에 따라서만 확인을 한다.

4. 1120, 1120S 그리고 1065
개인 세금 보고서인 Form 1040와 아울러 고객이 자영업에 종사한다면 자영업의 형태에 따라 다양한 비즈니스 세금 보고서가 필요로 하다. 은행에선 자영업의 기준을 회사의 지분을 25% 이상 소유 할 때 자영업으로 간주를 하고 C-Corporation일 경우 Form 1120가 필요하고, S-Corporation 일 경우엔 Form 1120S라는 비즈니스 세금 보고서가 필요하고, LLC 등 파트너 형식으로 되어 있을 경우엔 Form 1065가 필요로 하다.

그리고 자영업을 하고 있다면 본인이 연간 수입을 얼마나 보고하고 세금은 얼마나 내고 있는지 기본적인 사항은 꼭 알아 둘 필요가 있다. 대부분 소규모 자영업 보고자들이 본인의 소득에 대해 너무 모르고 있는데 자영자라면 가장 기본적으로 현재 사업체가 어떤 형태로 세금 보고 하고 있는지 정도는 알아두자.

5. Form 1098
주택 융자에 있어서 또 하나 중요한 것은 일 년 동안 이자와 세금 낸 것을 개인 소득 보고 시 공제 대상이 된다는 것이다. 융자 은행에서 고객에게 연초에 지난해에 총 지불한 모기지 이자와 주택 세금을 포함해서 내었다면 연간 세금 지출을 양식으로 보내준다.

이때 받는 양식이 From 1098이다. 즉 일 년 동안 전체 이자와 세금 부분이 표시된다. 이것은 IRS로 1040 보고를 할 때 세금 공제 부분에 사용이 된다. 혹시 연초에 융자를 갖고 있는데도 1098을 받지 못했다면 해당 은행에 연락해서 새로 발급받아야 세금보고를 마무리할 수 있다.

이처럼 주택 융자 외에도 미국은 수많은 서류들에 고유 번호를 붙여 놓았다. 주택을 소유하고 있거나 구입을 희망한다면 기본적인 서류 정도는 이해할 필요가 있다.
▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>