주택 시장 전망에 대한 부동산 전문가들의 의견이 분분하다.‘전국부동산중개인협회’(NAR) 등의 기관은 얼마 전 주택 시장 침체는 이미 끝났다고 선언하며 장밋빛 전망을 내놓았다. 하지만 일부 전문가들은 침체 우려가 여전히 많기 때문에 주택 매매 시 신중한 판단이 필요하다고 충고한다. 주택 시장 침체 신호를 감지하는 것은 쉽지 않다. 전반적인 경제 상황에 의해 주택 시장 분위기가 가라앉기도 하고 지역적인 요인이 원인이 돼 전국적인 침체 현상으로 확산할 때도 있다. 따라서 전국 주택 시장을 다루는 부동산 관련 뉴스는 물론 지역 주택 시장의 흐름을 읽을 수 있어야 침체 징후를 파악할 수 있다.

◇ 예측불허 국내외 정세

부동산 시장과 전혀 상관없는 요인이 주택 시장에 의해 주택 시장 침체가 촉발되기도 한다. 불과 3년 전 있었던 코로나 팬데믹이 좋은 예다. 당시 자택 대 명령과 경제 활동 중단 명령으로 수십만 개에 달하는 일자리가 사라졌다. 세계경제포럼에 따르면 2020년 한 해에만 세계적으로 약 1억 1,400만 개의 일자리가 감소했다.

하루아침에 직장을 잃은 주택 소유주들은 수입 감소로 모기지 페이먼트 상환에 어려움을 겪었다. 모기지페이먼트 연체율이 높아져 주택 시장이 2008년과 같은 대규모 주택 압류 사태를 겪기 일보 직전에 이르렀다. 다행히 연방정부가 실시한 모기지 상환 유예프로그램으로 급한 불을 끄고 주택 시장 침체를 가까스로 막았다.

또 다른 좋은 예는 지난해 러시아의 우크라이나 침공 사태다. 갑작스럽게 터진 전쟁 우려로 유럽의 에너지 위기는 더욱 악화됐고 전 세계 공급망이 마비되면서 미국에는 사상 최악의 인플레이션이 발생했다. 모기지 이자율이 급등하면서 주택 시장 열기가 한순간에 가라앉아 거래가 중단되는 사태가 발생했다. 이 같은 영향으로 주택 시장은 최근까지도 전반적인 둔화세를 겪고 있다.

◇ 주택 가격 장기 둔화

원인과 상관없이 주택 가격 둔화 현상은 침체의 전조 현상으로 받아들여진다. 특히 가격 둔화 현상이 장기간 이어질 경우 침체로 이어질 가능성이 높은 것으로 판단되기 때문에 대비가 필요하다.

주택 가격이 장기간 정체 현상을 보인다는 것은 가격이 이미 정점을 찍고 상승 탄력을 잃었음을 의미한다. 주택 가격이 더 이상 오르지 않을 것으로 판단되면 집을 내놓는 셀러가 점점 늘고 가격 하락 위험은 더욱 높아진다.

주택 가격 정체 현상이 장기간 발생한다고 해서 반드시 침체로 연결되는 것은 아니다. 하지만 주택 구매 능력 대비 턱없이 치솟은 주택 가격이 정상 수준으로 돌아가려는 과정으로 볼 수 있다. 주택 가격 하락 가능성이 큰 상황으로 바이어에게 유리한 바이어스마켓으로 전환되는 과정으로도 볼 수 있다.

◇ 매물 대기 기간 증가

일부 지역에서는 여전히 매물이 부족해 집이 높은 가격에 빨리 팔리고 있다. 하지만 일부 지역에서는 팔리지 않는 매물이 쌓여가며 주택 하락을 부채질하고 있다. 팔리지 않는 매물이 증가하는 현상도 주택 시장 침체로 이어질 수 있는 요인에 포함된다. 매물이 늘어나는 현상은 ‘매물 대기 기간’(DOM^Days On Market)을 통해 확인할 수 있다.

매물 대기 기간은 매물이 시장에 나온 뒤부터 팔릴 때까지 걸리는 기간을 뜻한다. 이 기간이 길어질수록 매물이 안 팔리는 것을 의미하기 때문에 주택 시장에는 매물이 증가할 수밖에 없다. 결함으로 인해 특정 매물의 대기 기간이 길어질 수 있지만 전반적인 매물의 대기 기간이 길어진다는 것은 주택 시장 흐름이 셀러에서 바이어 쪽으로 바뀌고 있음을 의미한다.

매물 증가 현상은 바이어스 마켓을 구성하는 첫 번째 요인이다. 매물 한 채에 여러 바이어가 경쟁하는 현상 대신 여러 매물을 놓고 느긋하게 구입 결정하는 바이어가 많아진다. 셀러 간 경쟁적으로 리스팅 가격을 내려 결국 매매가 하락으로 이어지기도 한다. 바이어스마켓이 장기간 이어지면 주택 시장에 대한 바이어의 신뢰도 하락하기 때문에 거래 절벽과 침체 수순을 밟기 쉽다.

◇ 주택 압류 증가

2008년 발생한 서브프라임 사태로 주택 시장이 하루아침에 폭삭 가라앉았다. 당시 무자격 대출자에게 ‘묻지마식’ 대출을 발급한 결과 모기지 페이먼트 부담을 견디지 못한 주택 소유주 사이에서 주택 압류가 걷잡을 수 없이 번졌다. 결국 압류 주택 급증으로 급매물이 늘어나면서 주택 가격 장기 폭락 사태가 찾아왔다.

모기지 페이먼트 상환 유예 조치가 종료되고 주택 가격 급등에 따른 재산세 인상으로 최근 일부 지역을 중심으로 주택 압류가 다시 고개를 들고 있다. 매물은 증가하고 주택 거래가 감소하는 가운데 주택 압류가 늘기 시작했다는 것은 침체 징후가 뚜렷함을 의미한다. 모기지 페이먼트 상환이 힘들 정도로 재정 상태가 악화된 주택 소유주가 최후의 수단으로 압류를 결정한다. 재정 상태가 악화된 주택 소유주가 많을수록 압류를 피하기 위해 낮은 가격에 집을 내놓는 경향이 있는데 주택 가격 하락의 주요인이다.

◇ 집값 대 소득

‘주택 가치 대비 소득 비율’(Wage to Capital Value)로도 지역 주택 시장이 앞으로 어느 방향으로 향할지 가늠할 수 있다. 이 비율은 지역 주택 시세를 평균 가구 소득으로 나눈 것으로 주택 구입 가격을 모두 상환하는 데 걸리는 예상 기간을 뜻한다. 일반적으로 이 비율이 5~10이면 소득과 주택 가격이 균형을 이룬 상태로 판단하는데 최근 주택 가격이 급등한 지역이 많아 비율은 이보다 훨씬 높아졌다.

세인트루이스 연방 은행에 따르면 2022년 3분기 평균 주택 가격은 54만 2,900달러로 조사됐다. 여기에 적정한 비율로 여겨지는 7.5를 적용하면 주택 구입에 필요한 가구 소득은 연 7만 2,386달러로 계산된다.

하지만 연방 노동통계국에 따르면 2021년 5월 평균 소득은 5만 8,260달러로 턱없이 부족한 것으로 나타났다. 이처럼 소득과 주택 가격 간 격차가 클 경우 주택 구입 수요는 높아도 주택 거래가 일어나지 않는 거래 절벽 현상이 발생한다.

<준 최 객원 기자>