자산관리 전문회사 EMP Wealth Management,LLC(이하 EMP) 에서 부동산의 새로운 개념, 1031 Exchange DST 부동산과 세금 절세 방법중 하나인 Oil & Gas 투자에 대한 정보를 특별히 북가주 한인들을 위해서 두 차례 세미나를 개최한다.

지난 2022년부터 “투자에 핵심은 절세”라는 제목과 많은 부동산 소유자들에게 각광을 받고 있는 “1031 Exchange DST”를 소개하는 세미나를 개최해온 EMP는 효율적인 절세 방법 Oil & Gas 투자 설명을 EMP 파이낸셜의 패트릭 김 공동 대표가 자세히 설명하고, 아직도 많은 한인들에게는 다소 생소하지만 미주류사회에서는 활발이 사용되고 있는 수익형 부동산 DST 와 그것을 활용한 1031 Exchange방법등을 EMP Wealth management의 에릭 라 대표가 자세히 알려주는 유익한 대면 세미나를 준비했다.

1031 Exchange는 미국에서 100년된 제도로 부동산을 매수해서 높은 가격에 매도를 할 때 발생하는 양도 소득세 (Capital Gain)을 유예를 해주는 제도로 In-Kind Property로 같은 가격이나 더 높은 가격에 부동산을 매수해야 Capital Gain Tax를 연기할 수 있는 세법이다.

DST (Delaware Statutory Trust)는 예전에는 일반 투자자들은 투자를 할 수 없었던 대형 부동산에 투자를 해서 같이 수익률을 분배 받는 것이다. DST는 실제 부동산에 투자를 하는 것으로 매달 나오는 렌트 인컴과 함께 부동산이 후에 가격이 많이 올라 매도를 할 때도 많은 시세 차익을 받을 수 있다.

DST 부동산에 가장 큰 장점으로는 DST 부동산은 1031 Exchange 가 가능하다는 것이다. 2004년 2004-86에 IRS code를 통해 인정됐고 내가 DST 부동산에 대해 전혀 매니지먼트를 하지 않아도 된다는 점이다. 부동산 회사에서 Property Tax, 보험, 그리고 모든 관리비를 지불하고 운영을 한다. 세입자에게 문제가 생기더라도 운영 회사에서 모든 것을 관리하기 때문에 투자자한테 전화가 오는 일은 없다.

DST를 통한 부동산 투자에 수익률은 매달 나오는 렌트 인컴은 부동산 종류에 따라 좀 다르겠지만 4%에서 6.5% 정도다. 이것은 Net 인컴으로 투자자가 Property tax, 보험, 관리비는 전혀 내지 않으므로 개인 부동산 소유보다 더 많은 인컴이라고 볼 수 있다. 투자자에 노동력은 전혀 들어 가지 않은 것이다.

갖고 있는 부동산을 DST로 1031 Exchange를 하는 진행은 현 부동산을 매도하면서 Escrow를 진행하고 DST에 부동산 매물들을 EMP와 함께 보면 된다. 그리고 나서 원하는 DST 부동산 매물을 지정하고 매도하는 현 부동산에 Escrow가 잘 끝나서 돈이 Escrow에 들어오면 DST 부동산 서류를 넣으면 된다.

DST 부동산에 투자는 Escrow자체가 없기 때문에 일 주일이면 끝난다. 이유는 DST 부동산은 이미 투자 회사에서 매수를 한 부동산 이기 때문에 일반 투자자에 Escrows는 없다.

만약 기존에 부동산에 대출이 있는 경우, DST 부동산으로 1031 Exchange를 경우 따로 투자자가 대출을 다시 받으실 필요가 없다. 이유는 투자 회사가 미리 대출을 받아 놓았기 때문에 따로 받으실 필요가 없다. 지금처럼 대출이 까다롭고 금리가 높을 때는 아주 적격이다.

DST로 1031 Exchange를 하고 몇 년 후에 투자 회사에서 좋은 가격에 부동산을 매각을 하게 되면 투자자들에게 90일 전에 공고를 하고 투자자들은 3가지에 옵션이 있다. 양도 소득세를 내고 현금화하던지, 다시 1031 Exchange를 DST로 하던지, 아니면 1031 Exchange를 통해 단독 부동산으로 매수도 가능하다.

계속해서 1031 Exchange를 DST를 통해 양도 소득세를 평생 유예하면서 투자자는 평생 렌트 인컴을 받으면서 만약 사망시에는 원하는 곳으로 상속을 하면 된다. 자녀가 이 DST 부동산을 상속받게 되면 그 동안에 싸였던 양도 소득세는 전부가 Step-up이라는 것을 통해 없어 지게 된다.

현재 캘리포니아에서 부동산을 관리하는 것은 매우 힘든 일이다. 그리고 은퇴를 하고 또는 은퇴를 계획하는 사람들에게 부동산 관리는 쉽지 않다. 하지만 DST부동산은 유명하고 공신력 있는 부동산 회사에서 모든 것을 관리하기에 투자자는 매달 렌트 인컴을 따박따박 받고 나중에 시세 차익도 노릴 수 있는 부동산 투자다. 또한 1031 Exchange가 가능해 양도소득세를 평생 유예하고 자녀들에게 상속을 통해 양도 소득세를 전부 없게 만드는 것이다.

세미나 강사는 Oil & Gas투자 세금 절세 방법을 패트릭 김 EMP 공동 대표가 맡고 현재 한인 사회에서 유일한 DST 전문 업체 EMP 웰스 매니지먼트 에릭 라 대표가 DST & 1031 Exchange 진행을 할 예정이다.

EMP 자산관리 재정전문 회사는 한인들이 장기적인 재정플랜을 30년 이상의 재정 전문가들와 수립해 편안한 노후와 은퇴 생활을 할 수 있도록 하는것을 최종 목표로 하고있다.

▲일시: 8월 17일(목) 06:30 PM, Domain Hotel Sunnyvale(1085 East El Camino Real, Sunnyvale)
8월 19일(토) 10:30 AM, Domain Hotel Sunnyvale(1085 East El Camino Real, Sunnyvale)
▲예약: (424) 634-0009(애니 김), 또는 akim@empfn.com.