오늘은 우리에게도 Shiller주택지수로 유명한 예일대 경제학과교수인 로보트 쉴러(Robert Shiller)가 최근 CNBC와 가진 기자회견과 전국 단독 주택Case-Shiller지수(Case-Shiller National Home Price Index)를 중심으로 앞으로 주택시장의 방향을 전망해 보고자 한다.

노벨상 수상자이기도 한 쉴러 교수는 자신이 개발한 전국주택가격지수로 유명세를 타기 전 이미 주택시장이 아닌 주식시장에서 정확한 예측을 한 인물로도 유명하다. 주식시장의 닷컴 버블이 최고조에 이른 2000년 3월 당시 주식시장이 대형 거품이라고 선언한 ‘비합리적인 활기’(Irrational Exuberance)라는 책을 발표했고, 그후 얼마 지나지 않아 기술주 중심으로 형성된 주식시장 거품은 곧 터지고 만다. 또 2004년에는 주택시장 전반에 대해 심각한 거품 가능성에 강력한 의문을 품고 정확한 데이터를 중심으로 2007년 미국 주택 가격이 폭락하기 바로 직전에 앞으로 주택 가격이 곧 대폭락할 것이라고 예측, 적중시킨 유명 인사다.

이런 날카로운 예측으로 유명한 쉴러 교수가 올 들어 미국 주택시장의 건전성을 다시 면밀히 들여다보고 있다. 팬데믹을 거치면서 그의 쉴러지수는 무려 43%나 오른 상태이기 때문이다. 이전의 서브프라임 때와 다른 점이라면 이번에는 그도 주택 가격의 큰 폭의 하락이나 상승을 예측하고 있지 않다는 것이다. 최근 CNBC와의 인터뷰에서도 이러한 견해를 유지했다. 더불어 그는 2012년부터 조금씩 회복되던 주택시장이 2018년을 고비로 서브프라임의 충격에서 서서히 빠져나오면서 상승장세에 진입하다가 2020년 팬데믹을 기점으로 큰 폭의 가격상승을 가져오게 되었다고 인터뷰에서 밝혔다.

하지만 이러한 상승세도 지난 약 1년 간의 가파른 이자율 상승으로 그동안 보였던 폭발적인 주택 성장세가 멈출 수 있다고 전망했다. 팬데믹 기간 중 낮은 주택이자율은 바이어, 셀러 모두에게 큰 매력으로 작용했지만 지금의 7% 가까운 이자율은 바이어, 셀러 모두에게 당혹감과 함께 앞으로의 주택시장에 불안감까지 조성하고 있다.

저이자율의 시대가 다시 도래할 것이라는 기대는 당분간 힘들 것이라는 전망도 이번 인터뷰에서 함께 내어 놓았다. 또 최근에 주택 가격이 약간 상승세로 나타나는 것은 여름철이라는 전통적으로 주택 거래가 잘되는 계절적인 영향이라고 진단했다. 만약 쉴라 교수의 이러한 계절적 영향이라는 진단이 맞다면 이번 늦가을, 겨울철에는 가격이 일부 조정될 수도 있다.

쉴러교수는 끝으로 미국 경제가 침체에 빠지지 않고 소프트랜딩(Soft Landing) 할 수 있는지 유심히 지켜볼 필요가 있다며 현재로서는 주택시장은 상승도, 하락도 아닌 옆걸음을 걷고 있다고 진단했다.

지난 6월 말 기준 미국의 전체 기존 주택 판매량은 연 판매량 기준416만채 수준을 기록했다. 이는 서브프라임 때와 거의 같은 수준으로 그만큼 주택 거래가 저조하다는 것이다. 주택시장이 호황을 보이려면 연 주택 매매량이 600만채 정도가 되어야 호황 시장이라고 볼 수 있다. 500만채에도 훨씬 밑도는 수준을 보이고 있는 것은 결코 주택시장에 좋은 사인은 아니다.

만약 미국 경제가 침체가 아닌 연착륙을 한다면 이자율이 내려 갈 수 있어서 주택 매매량이 늘어나면서 시장이 조금씩 활기를 보일 수 있다. 이자율이 5~5.5% 정도가 되면 현재 높은 이자율로 움직일 공간이 없는 요지부동의 홈오너들도 서서히 시장에 참여할 가능성이 높아 매물이 늘어나면서 거래량도 증가할 것으로 보인다. 하지만 특별한 이변이 없는 한 미국경제가 연착륙을 하더라도 이자율이 5% 초반까지 내려가기까지는 빨라도 내년 봄이나 지나야 가능할 것 같다.

하지만 이자율이 이러한 예상보다 빨리 내려가지 않는다면 홈오너들은 지금과 같은 자신의 집에서 꼼작하지 않는 소위 ‘굳히기 자세’(lock-In)를 계속 유지할 것으로 보여 주택시장 활성화는 좀처럼 빠른 시일 내에 기대하기 어려울 전망이다. 높은 이자율로 당분간 바이어, 셀러 모두 움직이기 힘든 상황이 연출되고 있다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>