민사소송을 다루면서 자주 보는 경우가 소송을 시작하자 마자 상대방의 부동산에 유치권 (Lien) 바로 걸어달라고 요구하는것이다. 원칙적으로 유치권은 소송의 판결을 받아야 걸수 있는 것이다. 어떤 경우에는 소송을 당했다고 상담을 왔는데 소송한 쪽이 이미 부동산에 유치권을 걸은 것을 본 것도 있다. 당연히 정당한 절차로 유치권을 걸은 것이 아니기 때문에 법정에 신청해서 유치권을 취소하는 절차를 밟을수 있다. 물론 유치권이 아니라 소송을 진행하면서 상대방이 재산을 빼돌릴수 있다는 주장으로 아무것도 처분하지 못하게 현상유지를 하도록 가처분신청을 할수 있다. 보통 소송을 시작하면서 법정 가처분신청을 하는데 그 명령을 받으려면 신청인이 소송에서 공과를 따질때 성공할 확률이 높고, 만일 가처분명령이 없으면 회복할수 있는 피해를 입을수 있고, 형평성을 따졌을때 신청인에게 우호적이며, 가처분명령이 공공이익에 들어맞다는 것을 법정에 증명해야 한다.

판결문이나 소송이 없어도 걸수 있는 유치권이 있는데 그것은 공사유치권(Mechanic’s Lien)이다. 공사유치권은 공사를 하면서 노무나 재료의 제공으로 인한 재물의 수리나 완성에 대한 비용 지급을 확보하기 위한 권리를 주장하는 것이다. 캘리포니아 민법 조항 8400에 따르면 부동산을 개조나 개발하는데 노동, 자재, 장비나 기기를 제공한 사람은 누구나 유치권을 행사할수 있다. 보통 경우, 집을 수리하거나 개조하면서 공사한 건설업체나 하청업체에서 공사대금을 받지 못했을때 집주인에게 유치권을 주장한다.

하지만 이 제도를 악용해서 공사유치권을 카운티 등기소에 집주인에게 통지도 없이 등록을 하는 일이 종종 생긴다.

집주인이 집을 팔려고 하거나 재융자를 하려고 신청을 하는데 모르고 있던 5년전에 집에 걸린 공사유치권이 있는것을 알게되는 경우가 종종 있다.

부동산유동에 대한 제한이 거는 것이기 때문에 공사유치권을 거는 절차는 법에 구체적으로 명시되어있다. 건설업체는 먼저 집주인과 금융기관에게 20일 예비 통지서(20-Day Preliminary Notice)를 보내야한다. 예비통지서를 보내지 않으면 건설업체는 유치권에 대한 모든 권리를 잃게 된다. 예외로 20일 예비통지서가 필요없는 경우는 건설업체가 집주인과 직접 계약했거나 단순 임금 노동자가 유치권을 주장하는 경우이다.

20일 예비 통지서를 보낸후 건설업체는 공사유치권 통지서(Notice of Mechanic’s Lien)를 보내야한다. 이 통지서도 구체적이어야 하면 내용에 미지불된 잔액, 제공한 서비스, 고용주, 집주인, 공사한 곳 주소, 유치권 주장인의 주소가 포함되어야 한다. 그리고 이 공사유치권을 카운티 등기소에 등록을 해야 하는데, 공사일이 끝나거나 집주인이 개조한 곳을 사용하거나 집주인이 개조한것을 받아들인지 90일안에 등록을 해야한다. 이 기한을 놓치면 공사유치권등록이 무효가 된다.

건설업체는 카운티등기소에 공사유치권을 등록한후 90일안에 법정에 유치권을 실행하는 소송신청을 해야한다. 90일안에 소송을 하지 않으면 공사유치권은 무효화된다. 하지만 소송기한을 놓쳐서 공사유치권이라도 카운티등기소에 등록한 기록은 계속 남아있기 때문에 집을 팔거나 재융자를 받을때 나쁜기록으로 나와서 문제가 생기게 되는 것이다.

이런 무효지만 등록된 공사유치권은 집주인이 카운티등기소에 기록 말소신청을 해야 없어진다. 공사유치권기록을 없애려면 유치권을 등록한 쪽이 취소하는 서류를 접수하거나 집주인이 법정신청을 해서 법정명령을 받아서 등록헤야한다.

무효한 공사유치권기록을 없애려면 제일 먼저 유치권을 등록한 건설업체나 하청업체에 공사유치권을 자발적으로 취소하라고 요구하는 편지를 보내는 것이다. 건설업체나 하청업체가 답변을 하지 않거나 더이상 운영을 하지않는 회사라면 법정에 공사유치권을 없애달라고 신청서를 바로 접수해야한다.

취소신청서는 정규민사소송이 아닌 약식절차이며 법정공판을 신청서 접수후 보통 3개월안에 받게된다. 그리고 공사유치권을 없애는것과 함께 절차에 든 변호사비용 (합리적인 액수)도 법정에 신청할수 있다.

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