모기지 이자율 상승세가 심상치 않다. 인플레이션 우려가 다시 고개를 들면서 모기지 이자율 상승 요인으로 작용하고 있다. 2월 초 6.09%까지 떨어졌던 30년 고정 모기지 이자율(프레디 맥 집계)은 이후 4주 연속 상승세를 이어가며 최근 다시 7%대를 향해 거침없이 오르고 있다. 갑작스러운 모기지 이자율 상승세에 살아나는가 싶었던 주택 매수세는 다시 숨 고르기에 들어간 상태다. 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴이 모기지 이자율 동향과 주택 시장 현황을 살펴봤다.

◆ 이자율 상승 요인 다분

실업률은 54만에 최저 수준이고 물가는 여전히 잡히지 않고 있다. 모기지 이자율이 상승 압박을 받을 수밖에 없는 상황이다. 주춤했던 모기지 이자율은 슬금슬금 오르더니 3월 초 6.73%(30년 고정•뱅크레잇닷컴 집계)로 다시 7%대 진입을 앞두고 있다.

‘모기지은행업협회’(MBA)의 조엘 칸 수석 이코노미스트는 “인플레이션과 고용 통계 등 여러 경제 지표를 보면 인플레이션이 기대와 달리 쉽게 가라앉지 않고 있음을 보여주고 있다”라며 모기지 이자율이 다시 오르는 원인을 설명했다.

모기지 이자율은 지난해 가파르게 상승해 11월 중 7%를 넘어서기도 했다. 이후 이자율은 가파른 상승세를 멈추고 소폭 하락했지만 2021년 2%~3%대 이자율과 비교하면 2~3배나 높은 수준으로 주택 시장에 제동을 걸었다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 주택 거래는 12개월 연속 하락 행진을 이어가고 있으면 전국적으로 주택 가격 둔화 현상이 나타나고 있다.

◆ Fed 금리 올리면 모기지 이자율도 오를 수밖에

‘연방준비은행’(Fed)은 사상 최악의 인플레이션을 잡기 위해 지난해 기준 금리를 7차례나 인상하는 등 공격적인 긴축 정책을 시행 중이다. 최근 물가가 다시 고개를 들자 3월 중 다시 ‘빅스텝’으로 전환할 것이 확실시되고 있는데 이에 따라 모기지 이자율도 다시 들썩일 것으로 전망된다.

Fed가 모기지 이자율 결정에 직접적으로 관여하지 않는다. 하지만 Fed의 금리 정책에 영향을 받는 10년 만기 국채 금리가 모기지 이자율 변동에 영향을 미치기 때문에 모기지 이자율 상승에 간접적으로 작용한다.

1월 고용 지표가 호조를 이루고 인플레이션이 지속하자 시장에서는 Fed의 추가 금리 인상에 대비하는 모습이다. 그렉 맥브라이드 뱅크레잇닷컴 수석 이코노미스트는 “기대와 달리 인플레이션이 쉽게 잡히지 않고 있다”라며 “시장은 Fed의 장기 금리 인상 움직임에 대비해야 할 것”이라고 전망했다.

◆ 올 연말까지 이자율 계속 오른다

모기지 전문가들은 Fed의 금리 인상 정책이 끝날 것으로 보이는 올 연말쯤 모기지 이자율이 하락할 것으로 예측하고 있다. 하지만 경제 상황에 따라 이 같은 예측에 얼마든지 변동이 발생할 수 있다. 좀처럼 잡히지 않는 물가로 인해 Fed가 금리 인상 기조에서 손을 뗄 수 없는 상황이며 이에 따라 모기지 이자율 상승 압력은 여전하다.

모기지 이자율은 10년 만기 국채 금리와 연동돼 움직인다. 국채 금리가 오르면 모기지 이자율도 상승하는데 두 이자율 간 격차는 일반적으로 1.5%~2%포인트로 모기지 이자율이 항상 높게 형성된다. 그런데 지난해 모기지 이자율의 가파른 상승세로 두 이자율 간 격차가 2.5%포인트 이상 벌어지기도 했다.

MBA의 칸 이코노미스트는 “2022년 초부터 10년 만기 국채 금리와 모기지 이자율간 스프레드가 비정상적으로 크게 벌어졌다”라며 “향후 수개월 동안 이자율 격차가 줄어들며 모기지 이자율 하락에 영향을 줄 수 있다”라고 전망했다.

급격히 상승한 모기지 이자율 때문에 주택 구입 부담은 지난해보다 더 높아진 상태다. 올해 1월 중간 가격대(35만 9,000달러)의 재판매 주택을 구입하는 경우 월 페이먼트로 약 1,859달러(다운페이먼트 20%, 30년 고정 이자율 6.73% 적용)를 내야 한다. 이 금액을 지난해 중간 가구 소득인 9만 달러와 비교하면 모기지 페이먼트가 가구 소득에서 차지하는 비율은 25%로 이자율이 3.4%로 낮았던 지난해 19%보다 훨씬 높아졌다.

◆ 전국적 집값 하락세 불가피

이미 하락세가 시작된 주택 가격이 얼마나 더 떨어질 지에 대한 관심이 쏠리고 있다. 전년 대비 주택 가격은 여전히 높은 수준이지만 매달 상승 폭은 줄고 있다. S&P 코어로직이 발표하는 케이스-실러 전국 주택 가격 지수을 보면 지난해 12월까지 6개월 연속 상승 폭이 감소했다. 특히 11월과 12월 사이 전년 대비 주택 가격 상승폭은 7.6%에서 5.8%로 약 1.8%포인트나 떨어져 주택 가격 둔화세가 뚜렷하게 나타났다.

S&P 코어로직의 보고서에 따르면 지난해 12월 전국 20대 도시 주택 가격은 모두 하락했다. 크레이그 J. 라자라 디렉터는 “지난해 6월 시작된 주택 가격 둔화세가 12월까지 이어졌다”라며 “6개월 연속 주택 가격이 하락했고 12월 주택 가격은 지난해 6월 최고점 대비 약 4.4% 낮아진 수준”이라고 주택 가격 동향을 설명했다.

라자라 디렉터에 따르면 주택 가격 하락세는 쉽게 뒤집히지 않을 전망이다. 모기지 이자율이 높기 때문에 주택 구입 진입 장벽이 여전히 높아 주택 수요를 위축하고 결국 주택 가격 하락세를 이끌 것이란 분석이다. Fed의 공격적인 긴축 정책으로 경기 침체 현상이 나타날 경우 엎친 데 덮친 격으로 주택 수요는 더욱 위축되고 더 큰 폭의 주택 가격 하락이 나타날 수도 있다고 라자라 디렉터는 설명했다.

<준 최 객원 기자>