봄철 성수기를 앞두고 주택 구입 심리가 다시 꿈틀대기 시작했다. 하지만 1년 전에 비하면 주택 시장은 여전히 찬바람이 강하다. 좀처럼 떨어지지 않는 주택 가격과 여전히 높은 이자율로 인해 내 집 마련에 대한 바이어의 생각은 회의적이다.

주택 구입에 대한 확신이 서지 않아 구입 계약을 체결하는 바이어가 많은데 부동산 업체 레드핀에 따르면 12월 한 달에만 6만 5,000건이 넘는 계약이 취소됐다. 온라인 재정정보 업체 머니와이즈가 주택 구입 계약을 취소할 때 유의해야 할 점을 정리했다.

◇ 계약 체결됐다고 바로 ‘내 집’ 되지 않아

셀러가 오퍼를 받아들인 뒤 셀러와 바이어 양측이 서명하면 주택 구매 계약이 정식으로 체결된다. 하지만 계약이 체결됐다고 해서 바로 ‘내 집’이 되는 것은 아니다. 약 30일 정도의 에스크로 기간 중 매물에 하자가 없는지, 감정가는 적절한 지 등을 확인하는 절차가 진행된다.

주택 시장이 과열됐던 지난해 상반기 매물 하자 여부와 상관없이 구매를 진행하는 바이어가 많았다. 주택 시장이 갑자기 얼어붙으면서 최근에는 이것저것 까다롭게 따지고 사소한 결함만 발견돼도 취소 결정을 내리는 바이어가 많아졌다.

◇ 일정 기간 동안 매물 하자 점검

구매 계약이 체결되면 매물은 ‘계약 체결’(Under Contract) 상태로 전환된다. 계약 체결 기간은 일반적으로 14일~21일 정도로 이 기간 동안 바이어는 매물 상태 점검, 감정가 확인, 모기지 대출 승인 등의 절차를 진행해야 한다. 법적으로 유효한 구매 계약이 체결된 상태지만 셀러는 다른 바이어에게 매물을 보여주고 ‘백업 오퍼’(Back Up Offer)를 받을 수 있다. 백업 오퍼는 기존 체결된 계약이 취소될 경우 지체없이 다른 바이어와 구매 계약을 체결하기 위한 목적이다.

‘계약 체결’ 기간 동안 여러 조건부 계약 조항이 해결돼야 하는데 이 조항이 해결되지 않으면 셀러 또는 바이어가 취소를 통보하고 계약을 취소할 수 있다. 조건부 계약 조항을 ‘컨틴전시’(Contingency)라고 하는데 가장 일반적인 컨틴전시는 모기지 대출 승인 조건, 홈 인스펙션 조건, 감정가 조건 등 3가지다.

◇ 결함 정도에 따라 ‘수리 요구’ 또는 ‘취소’ 결정

홈 인스펙션 조건은 매물에서 하자가 발견되면 바이어에게 취소 권한이 부여되는 조건이다. 대개 외부 인스펙션 업체를 통해 매물을 점검하고 의견서를 받아 매물 상태를 확인하고 취소 여부를 결정한다.

외부 인스펙션 업체 전반적인 매물 상태를 점검하지만 납 성분 페인트, 해충 피해 여부, 지붕 상태, 하수 시설, 지하수 시설 등은 점검 대상에서 제외된다. 관련 항목을 점검하고 싶다면 전문 업체에 별도로 의뢰해서 피해 여부를 알아보고 계약 취소 여부를 결정해야 한다.

인스펙션 업체에 의해 라돈 가스, 곰팡이, 석면 가능성이 검출되면 매우 심각한 결함으로 간주한다. 인체에 치명적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 처리 작업이 매우 까다롭기 때문에 이들 문제가 지적되면 대부분 구매 취소로 이어지는 경우가 많다.

홈 인스펙션 결과 결함이 발견되면 계약 취소를 결정하기 전 셀러에게 수리 또는 수리비를 요구하는 절차가 일반적이다. 셀러가 바이어의 요구를 받아들여 수리비를 제공하기도 하고 대신 매매 가격을 낮추는 방식으로 계약 취소를 피하기도 한다. 셀러가 바이어의 수리비 요구를 거절하면 구입 계약 취소로 이어지기 쉽다.

◇ 매물 속 상태 ‘소유권’ 하자도 따져봐야

홈 인스펙션 매물의 겉을 점검하는 절차라면 매물이 속을 점검하는 절차도 있다. 주택 소유권과 관련된 ‘타이틀’ 서류를 확인하는 과정으로 매물의 겉 상태만큼 중요한 절차다. 타이틀 보험 업체의 조사로 발급되는 보고서를 검토해 매물을 대상으로 설정된 ‘선취특권’(Lien) 기록, 파산 신청 기록, ‘지역권’(Easement), ‘제한 규정’(CC&Rs) 등의 특이 사항이 있는지 샅샅이 살펴야 한다.

타이틀 서류에 이들 특이 사항이 기록돼있으면 내 집임에도 불구하고 자유롭게 사용하는데 제한받는다. 예를 들어 지역권의 경우 유틸리티 서비스 시설이 뒷마당 지하를 통과하기 때문에 수리나 보수가 필요하면 해당 기관이 뒷마당을 사용할 수 있다는 권리다. 따라서 지역권이 설정된 뒷마당에는 수영장 등 개인 시설을 설치하는데 제한받는다.

◇ 컨틴전시 기간 뒤 취소하면 디파짓 받기 힘들어

오퍼를 제출할 때 항상 ‘디파짓’(Deposit) 금액을 제시한다. 계약금 성격의 디파짓은 바이어가 주택 구매에 성실히 임할 의도가 있음을 보여주는 수단이다. 바이어가 제시하는 디파짓 금액이 높을수록 바이의 주택 구매에 대한 관심이 그만큼 높음을 의미한다. 규정된 디파짓 금액은 없고 일반적으로 오퍼 제시 금액의 1%~3% 선이다. 경우에 따라 10%를 넘게 제시하는 바이어도 있지만 드물다.

만약 컨틴전시 없이 구매 계약을 체결했는데 계약을 취소해야 한다면 계약 체결 시 지불한 디파짓을 받을 수 없다. 또 컨틴전시 조건을 모두 승인했거나 컨틴전시 해결 기간이 지난 뒤에 계약을 취소하는 경우에도 디파짓 반환이 힘들다. 디파짓만 포기하면 다행이지만 일부 셀러는 계약 불이행을 이유로 법적 소송을 제기해 구매 계약을 완료를 강요하기도 한다.

따라서 컨틴전시 기한 내에 모든 조건을 승인하는 것이 매우 중요하다. 컨틴전시 기한이 지난 뒤 계약 취소가 불가피하다면 셀러 측에게 서면으로 이유를 설명하고 에이전트를 통해 전달해본다. 그래도 셀러가 취소 요청을 받아들이지 않는다면 법원으로 가기 전 중재 절차를 진행할 수 있다. 중재 절차를 통해 셀러 측 요구 사항이 받아들여지면 구매 계약 취소가 가능하다.

◇ 모기지 대출 컨틴전시 반드시 포함해야

오퍼를 제출할 때 ‘모기지 대출 사전 승인서’(Pre Approval)를 함께 제출한다. 대출 사전 승인서는 모기지 대출 은행이 바이어의 대출 승인 가능성이 있음을 설명하는 서류지만 승인을 보장하지는 않는다.

계약이 체결된 직후 바이어는 본격적으로 모기지 대출 승인 절차를 진행하게 되는데 승인이 기각되는 경우도 매우 많다. 모기지 대출을 받지 못하면 주택 구입이 불가능하기 때문에 모기지 대출 컨틴전시가 항상 구매 계약에 포함된다.

<준 최 객원 기자>