연방준비제도(FRB·연준)의 역대급 긴축으로 전환점을 맞이한 부동산 시장의 변화와 전망을 알아보는 세미나가 남가주한인부동산협회(회장 제이 장·KREBA) 주최로 16일 LA 다운타운 에이온 센터에서 진행됐다. 이날 제이 장 회장이 주택시장의 현 상황과 미래를 분석했고 조 필리펠리 웰스파고 모니지 매니저는 금융 환경의 변화에 대해 인사이트를 공유했다. 마크 홍 코러스 부동산 대표는 상업용 부동산 시장의 트렌드를 제시했고 이와 관련된 금융 대출 시장 변화는 데이빗 이 뱅크오브호프 지점장이 다뤘다. 이날 세미나의 각 연사의 주요 발표 내용을 현장중계식으로 정리했다.

■남가주 주택시장: 제이 장 회장(남가주한인부동산협회)

지난해 남가주 주택시장은 팬데믹 이후 본격적인 침체를 처음 맞이했다. 작년 말 기준 남가주 주택 가격은 하우스와 콘도를 통틀어서 전년 대비 평균적으로 10% 가량 하락했다. 특히 지난해 초중반 부동산이 가장 비쌀때 집을 산 시장 참여자들을 중심으로 집 주인들의 불안은 점점 커지는 상황이다.

작년 여름이 고점이었음을 고려하면 올해 여름 전년 동기 대비 하락폭은 더 커질 것이며 작년말 기준 거래량은 1년 전과 비교해 50% 가량 떨어졌기 때문에 시장 반등도 쉽지 않은 상황이다.

결론적으로 올해도 주택 시장의 침체는 불가피할 것으로 보인다. 다만 하락폭을 분석했을 때 시장 붕괴라기 보다 하향 안정화로 봐야 한다. 올해 시장의 키워드는 ‘크랙’(crack)이 아니라 ‘코렉’(correct)이다. 공급량이 많지 않기 때문에 시장이 무너지기 보다는 점진적으로 가격이 떨어질 것으로 생각된다.

예상되는 하락폭은 지역별로 다르지만 약 10% 정도다. 최종적으로는 2020년 하반기 수준으로 주택 가격이 떨어질 수 있다는 분석이다. 부동산은 지역에 따라 상황이 다르고 계절에 따라서도 수급 상황이 다르게 나타나겠지만 전체적으로 하락세는 피하기 힘들 것으로 본다.

■금융시장 분석: 조 필리펠리 매니저(웰스파고)

올해 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인은 지난해와 마찬가지로 금리다. 연준이 1~2차례 더 기준 금리를 올릴 것으로 보이는 만큼 모기지 이자율도 더 출렁일 수 있다. 모기지 이자율은 현 수준에서 박스권을 유지하다 낮아질 것으로 본다. 30년 고정 모기지 이자율을 기준으로 6%인 지금 상황이 큰 변동 없이 유지되다가 하향 안정화 될 전망이다. 특히 내년에 미국 대선이 있는데 금융시장의 금리는 큰 선거가 있는 해에 하락하는 경우가 많았다.

현 수준의 금리가 부동산 시장에서 안착할 것이다. 수십 년의 상황을 돌이켜보면 현 수준의 모기지 금리도 높다고 말하기는 힘들기 때문이다. 과거 모기지 금리가 15%를 넘을 때도 집을 사는 사람들은 집을 샀다. 주택 수요자들은 시간이 지날수록 현 수준의 금리를 ‘뉴 노멀’로 받아 들이게 될 것이다.

■남가주 상업용 부동산 전망: 마크 홍 대표(코러스 부동산)

팬데믹 이후 상업용 부동산 경기는 좋지 않다. 늘어난 공실이 회복되지 않은 가운데 LA의 경우 2%로 자산 가치는 소폭 인상되는데 그쳤기 때문이다. 재택 근무가 활성화되는 상황에서 커머셜 마켓은 반등 조짐이 나타나지 않고 있어 당분간 이와 같은 트렌드가 이어질 것으로 본다.

커머셜 마켓에서 기회의 땅은 남가주에서도 동부에 있다. 특히 인랜드 엠파이어 지역을 중심으로 인구의 유입 속도가 빠르게 일어나고 있는데 건설 용지도 풍부해 샤핑몰 건설이 활발하게 나타날 것으로 예상된다. 이에 따라 커머셜 마켓의 핵심은 ‘to the east’다. 인랜드 엠파이어 지역의 경우 커머셜 부동산의 연 수익률을 7% 정도로 기대할 수 있다.

■상업용 부동산 금융시장: 데이릿 이 지점장(뱅크오브호프)

상업용 부동산과 관련된 대출 시장은 심사부터 까다로워질 수밖에 없는 상황이다. 은행 입장에서는 경기 둔화 상황에서 자산의 부실화가 우려되기 때문이다.

커머셜 융자는 보수적으로 갈 수 밖에 없는 상황이어서 심사 과정을 앞두고 사업자들은 서류 준비에 만전을 기해야 한다. 대출 금리는 5년 기준 현재 6~7% 정도다. 물건에 따라 이자율은 달라지는데, 금리는 사업자 개인의 크레딧 등 다른 요인들도 영향을 미친다.

커머셜 융자와 관련해서는 다운페이가 많다고 꼭 승인이 나는 것은 아니다. 다운페이는 보통 35%가 기준으로, 많이 내면 무조건 론이 승인이 날 것으로 기대하는 분들이 많은데 이는 오판이며 중장기적으로 대출을 상환할 수 있는 자산 안전성이 중요하다.

<이경운 기자>