최근 모기지 이자율의 움직임은 전반적으로 하락 안정화하는 모양새다. 한때 7%를 넘었던 30년 고정 모기지 이자율이 이제 6% 아래로 내려오면서 5%대의 이자율로 봄 시장 주택구입을 하려는 많은 이들에게는 좋은 소식으로 다가온다.
하지만 1년여 전의 아주 낮았었던 이자율과 비교하면서 여전히 부담을 느끼면서, 조금이라도 더 낮은 이자율, 또 더 낮은 이자율 상품을 찾고자 하는 소비자들의 노력은 시장전반에 퍼진 분위기로 감지된다.

그래서일까? 최근 변동 이자율 상품이 재조명을 받고 있는 듯하다.
변동 이자율 모기지(ARM: Adjustable Rate Mortgage). 흔히 5년 변동 이자율 상품(5 Year ARM), 7년 변동이자율 상품(7 Year ARM) 또는 10년 변동 이자율 상품(10 Year ARM)이라고 해서 융자상환기간이 각각 5년, 7년 또는 10년이 아닌 가 의아해하는 경우가 많은데, 사실 변동이자율 상품 또한 30년 고정 이자율 모기지처럼 그 상환기간은 똑같이 30년이다. 다만 30년 고정 이자율 모기지는 30년 동안 이자율이 변하지 않고 고정이지만, 변동이자율 상품은 30년 상환기간 중에서 초기 일정기간 동안만 이자율이 고정이고 고정된 이자율이 일정기간 지난 후부터는 시장 이자율에 따라 변동한다.

예를 들어 7년 변동 이자율 상품의 경우 30년 상환기간 중에 처음 7년 동안 이자율이 고정이고 나머지 23년은 이자율이 변동하게 된다. 또 10년 변동 이자율 상품의 경우는 처음 10년 동안은 이자율이 고정이고 11년째부터 남은 20년 동안 이자율이 변동하는 프로그램을 의미한다.

최근 기준으로 30년 고정 모기지를 5.49% 정도에 받을 수 있는 소비자의 경우 10년 변동 상품으로 받을 경우 이자율을 4.99%까지 내려갈 수 있다. 즉 0.5% 정도의 이자율을 더 줄일 수 있게 되는데, 사실 0.5%가 그리 크지 않아 보일 수는 있겠지만 사실 주택 모기지처럼 상환기간이 길고 규모가 큰 대출금의 경우는 작은 이자율의 차이가 꽤 큰 페이먼트 차이를 나타낸다.

실례로 50만불 정도의 대출금을 기준으로 0.5%의 차이는 곧 매달 $156 이상의 페이먼트 차이를 의미한다. 따라서 5.49% 이자율의 30년 고정 모기지 대신에 초기 이자율이 낮은 4.99 %의 10년 변동 이자율을 선택한다면 분명 처음 10년 동안은 당연히 0.5% 낮은 이자율을 선택한 변동이자율 프로그램이 매달 내는 페이먼트의 부담도 적고 도움이 됨은 물론이다.

하지만 당장 눈앞의 조금 더 낮은 페이먼트만 바라보면서 변동상품을 선택하는 우를 범하진 말기를 당부 드린다. 이자율이 조금 더 낮은 장점은 분명 장점이다. 하지만 변동이자율 상품이 갖고 있는 단점 또한 간과해선 안 된다. 변동이자율 상품을 선택할 시에는 반드시 소비자 스스로가 내가 선택한 변동이자율 상품이 이자율이 변동하는 시기가 언제 닥치는지 그리고 이자율이 변동할 시에는 얼마나 많이 변화할 수 있는지에 대한 정확한 인식이 필요하다.

그리고 이자율이 변동하는 시점이 다가오기 전에 내가 빠져나갈 전략은 확실히 있는지 스스로에게 먼저 물어보고 난뒤 진행해도 늦지 않을 것이다. 대부분의 변동이자율 상품의 경우 이자율이 변동할 시에 최대 5-6%까지 상승할 수 있으므로 만에 하나라도 이자율 변동시점에 급격한 이자율 상승과 이로 인해 큰 위기를 겪을 수도 있다는 점을 잊지 말고 지금 나에게 출구전략(exit strategy)이 분명히 있는가를 꼭 염두에 두고 변동이자율 프로그램을 선택할 수 있기를 권한다.

‘이자율이 오르기 전에 재융자하면 되지’라고 쉽게 생각하지 말고 스스로에게 물어보자. 과연 이자율이 변동되기 전에 이 집을 파는데 변수가 생기진 않을지, 혹시라도 만일 내가 팔고 싶어도 팔수 없게 되는 상황이 생기지는 않을지, 과연 7년 또는 10년 뒤에 이자율 변동을 앞두고 재융자를 한다면 혜택을 받을 만한 이자율로 할 수 있을까? 등 이러한 질문들에 대한 나의 대답이 흔들리지 않는다면 그때 변동이자율 상품으로 선택해도 늦지 않을 것이다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>