모기지 이자가 천정부지로 오르다 이제 조금 주춤하는 추세를 보이고 있다. 올 하반기 들어와서 급등한 모기지 이자는 주택시장과 모기지 시장을 완전히 얼어붙게 만들었다. 오늘도 융자 상담을 하며 모기지 이자의 전망을 물어 오는데 이자는 주식 시장과 굉장히 밀접하게 연관되어 있어 좀처럼 내일 이자를 예상하기가 쉽지 않다.

은행에서도 함부로 내일이나 다음 주 이자에 대해 고객들에게 어떤 이야기도 못하게 교육을 받는다. 이번 시간 모기지 이자가 어떻게 산출되고 좀 더 싼 이자로 받기 위해서는 어떤 방법들이 있는지 알아보자.

1. 기본 모기지 이자 산출
주택 모기지 융자에서 이자율의 가장 기본은 미국 단기 채권 금리(1 Year Treasury Bond 또는 10 Year Treasury Bond)이다. 여기에 융자로 인해서 발생되는 여러 위험 부담 즉 프리미엄이 추가되어 이자가 산출된다.

이런 추가 프리미엄들로는 시장의 리스크 프리미엄(Market Risk Premium)과 물가 인상으로 발생 가능한 인플레이션 프리미엄(Inflation Premium), 여기에 융자를 몇 년 상환으로 얻는가에 따라 발생되는 기간 프리미엄 (Term Premium), 물론 융자 기간이 길면 길수록 프리미엄이 높아진다.

마지막으로 모기지 융자 자체 위험성 프리미엄( Mortgage Risk Premium)이 가산되어 모기지 융자 이자율이 나온다. 이런 기준들로 모기지 융자의 다양한 프로그램에 알맞은 이자율이 적용된다.

예를 들면 30년 고정이 6%, 20년 고정은 5.75%, 15년 고정은 5.5% 이런 식으로 이자가 분포가 이루어진다.
여기서 30년 고정은 6%인데 반해 15년 은 5.5%이다. 이자가 0.5% 정도 차이가 난다. 그것은 은행에서 30년과 같이 고정기간을 길게 해 줄수록 위험 부담이 높아져 각종 프리미엄 Rate이 높아지기 때문이고 15년처럼 고정기간이 짧을수록 추가 프리미엄 Rate이 적어져 이자가 낮게 산출된다.

그리고 30년 고정보다 단기 변동 모기지 이자가 더 유리할 수도 있다. 그건 당연히 은행 입장에서 고정해주는 기간이 짧으로 그만큼 리스크로부터 자유로울 수 있기 때문이다.
그러니 고객은 고객의 상황에 맞는 프로그램을 찾을 필요가 있다. 이번 시간이 이런 이자와 아울러 포인트라는 것이 있는데 이자와 더불어 포인트의 적용을 한번 알아보자

2. 포인트란
위에서 융자 프로그램에 따라 다양한 이자가 적용되는 것을 보았다. 여기서 같은 프로그램이라도 차등 이자가 적용될 수가 있다.

가령 A고객이 40만 달러 주택을 40% 다운을 하고 크레딧은 750점 이상 나온다고 하고 B 고객은 같은 가격의 주택을 10%만 다운을 하고 구입을 하는 크레딧 점수가 680점 정도라고 한다면 당연히 조건이 좋은 A고객이 더 나은 이자를 받을 것이다. 만약에 B 고객이 A 고객과 똑같은 좋은 이자를 적용받기 위해서는 포인트라는 것을 구입해야 한다.

포인트는 클로징 시 일시불로 지불하는 비용을 말하는데 1 포인트는 융자금액의 1%이고 0.5%이면 융자금액의 0.5%이다. 즉 40만 달러에 0.5포인트가 적용이 되면 클로징 시 2천 달러를 추가 비용을 내게 된다.

3. 언제 포인트가 적용이 되나
모두가 다 포인트 없이 좋은 융자를 얻기를 원하지만 앞서 언급한 것처럼 은행에서 그냥 모두에게 좋은 이자를 지급할 수는 없다. 그럼 포인트는 언제 어떤 식으로 붙여질까?

시중 메이저 은행들은 아주 비슷한 방식으로 포인트를 적용한다. 그 기준은 한국의 주택공사 격인 패니매와 프래디맥에서 적용하는 포인트를 따르기 때문이다.
첫째 포인트가 적용되는 것은 LTV(Loan To Value) 구입가나 감정가 대비 융자 금액 비율에 따라 포인트가 적용이 된다.

다운이 많을수록 포인트는 없고 낮은 다운%로 융자를 받을수록 포인트 금액은 올라간다. 두 번째는 크레딧 점수에 따라 차등 포인트가 적용이 된다. 생각보다 훨씬 세분화하여 점수대 별로 은행들은 포인트를 적용한다.

물론 크레딧 점수가 높은수록 포인트는 없고 반대로 크레딧을 받을 수도 있다.
크레딧은 포인트와 정반대로 클로징 시 포인트와 같은 산술 방식으로 계산하되 클로징 때 그만큼 크레딧을 받는 것을 말한다. 그리고 포인트는 구입하는 주택이 2 패밀리 이상일 때도 포인트가 적용이 되고 주거용이 아니고 투자용으로 구입할 경우도 포인트가 적용이 된다.

4. 포인트로 이자를 낮 추수 있나?
물론 가능하다. 포인트를 주고 이자를 낮게 받을 수가 있다. 다시 말해 오늘 이자가 6%인데 1 포인트를 내면 5.75% 이자가 가능하다면 클로징 시 몇천 불을 지불하더라도 매월 페이먼트를 절약할 수 있다.

이것이 30년이 모아지면 당장 포인트 금액보다 훨씬 많은 금액을 절약할 수가 있다. 이런 이유로 고객들 중에는 돈을 주고 포인트를 구입하려는 고객들이 아주 간혹 있는데, 하지만 필자를 굳이 포인트를 주고 낮은 이자를 구입하는 것은 권하지 않는다. 그 이유는 포인트는 지금 당장 클로징 때 내어야 되는 금액이고 이자는 30년 동안 갚아 갔을 때 그만큼 절약이 되는 것이다.

고객들이 생각하는 만큼 그 집에서 오래 살지도 모르고 중간에 한번 재융자를 받을 경우도 반드시 생긴다. 요즘처럼 이자가 갑자기 올라다 있는 상태라면 혹시 내년이나 그 뒤에 1% 정도 이자가 내린다면 거의 대부분의 객들은 재융자 문을 두드린다. 그럼 처음에 구입한 포인트는 전혀 의미가 없어진다.

5. APR 은 무엇인가?
고객들 중에 APR(Annual Percentage Rate)를 물어 오는 고객이 있다. Rate과 Apr 은 다른데 Apr 은 모기지 이자에 클로징 비용 중 일부를 추가시켜 연이자로 환산한 것을 이야기한다.

사실 주택 융자에서 만큼은 Apr 은 별로 의미가 없는 비교이다. 모기지 Rate과 클로징 비용을 따로 이해하면 굳이 Apr에 대해서 신경 쓰지 않아도 된다. 고객이 받는 융자는 Rate에 따라 월 페이먼트가 적용이 된다.

최근 모기지 이자는 엄청나게 비싸다 그래서 집을 구입하기 적기 인지도 모른다 시장엔 꼭 집을 팔아야 할 셀러가 있기 마련이고 이자가 비싸니 그만큼 경쟁이 들하다. 이런 때에 잘 쇼핑만하면 수 만불을 싸게 내집 마련이 가능하다. 물론 비싼 이자는 재융자를 각오해야 할 것이다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>