지난번 3번의 칼럼 (10월11일자, 10월25일자 및 11월08일자) 에서, 부동산 규정 중에 55세 이상된 씨니어 Senior 주택소유주에 가장 직접적으로 영향을 미치는 프로포지션(Proposition) 19 에 관하여 말씀드렸는데, 이번에는 이 Prop 19규정 중에 이전에 있던 Proposition 58/193 규정을 수정, 변경하는 부분에 대해서 두 번에 나누어 상세하게 말씀을 드리고자 한다.

우선 Proposition 58의 내용은, 부모님이 자식에게 집을 물려줄 경우, 집의 등기상의 이름, 즉 타이틀을 부모님 이름에서 아들 혹은 딸의 이름으로 바꾸게 되면 그 때부터 세금이 그 시점의 집의 가치에 대한 세금으로 바뀌게 되는데, 이것을 기존의 부모님의 세금을 그대로 가지고 가서 아들, 딸이 세금 상의 혜택을 보는 조항이다. 이 조항은 집주인이 직접 거주하는 Primary Residence 뿐만 아니라 렌트주택 또는 상가 등의 Income Property 인 경우에도 같은 혜택을 입게 하는 것인데, 예를 들어 이해가 쉽도록 하자.

한 부모님이 LA에 있는 단독주택을 20년전에 20만불로 구입하였는데, 지금 부동산시장에서의 가치는 100만불 정도이라고 가정할 경우, 주택세금 Property Tax 는 현재 시장가격인 100만불에 대한 세금(세율이 1.2%라고 가정하고)인 ＄12,000 을 내는 것이 아니라, 20년전의 20만불에 대한 세금 (역시 세율이 1.2%로 가정한다면), 즉 그 때 당시에는 ＄2,400불을 내기 시작하여서 매년마다 그 전년도세금의 2%이상을 오르지 못한다는 Proposition 13의 규정에 따라 매년 조금씩 올라서 20년이 지났지만, 지금 현재의 주택세금은 어림잡아 32만불 정도 가치의 세금인 약 ＄3,800 정도를 내고 있을 것으로 추정할 수 있겠다.

이 경우, 부모님이 살고 있는 주택이든, 부모님이 여유자금으로 구입한 렌트주택이든 상가 같은 상업용 부동산이든, 이 부동산을 아들 혹은 딸의 이름으로 바꾸는 경우(상속의 결과일 수도 있겠다), 원칙으로는 이름이 바뀌는 그 시점에서 시장가치,즉 100만불에 해당하는 주택세금이 적용되어 그 때부터 Property Tax 는 ＄3,800 에서 ＄12,000으로 바뀌어서 내어야 하는데, 부모님의 입장으로 보자면, 매매도 아니고 단지 아들, 딸의 이름으로 명의만 변경하였는데, 갑자기 주택세금 Property Tax 가 3배 가까이 높아져서 부과되니 너무 억울하다. 그래서, 이럴 경우, 즉 부모님과 자식간의 명의 변경이 있을 경우에는 새로운 시장가격으로 세금을 책정하지 말고, 이전에 부모님이 내고 있던 세금으로 계속해서 적은 금액의 세금을 내게 해주자 하는 것이 Prop 58의 내용이고, 조부모와 손자손녀 사이에도 같은 방식으로 적용하는 것이 Prop 193인 것이다. 단, 조부모와 손자녀간에 이 조항이 적용되려면, 손자녀의 부모가 모두 사망하여야 하고, 조부모의 부동산이 오직 주된 거주지 Primary Residence 일 경우에만 해당된다.

여기서, 오래 전에 구입한 부동산이 상업용 부동산인 경우, 가격이 너무 올라가서, 아들 딸에게 명의를 변경하여 주었지만 현 시세에 비해 너무 파격적으로 적은 세금을 내는 경우에는 형평성의 원칙으로 보아 이 혜택을 입지 못하는 사람들이 너무 억울한 경우가 되니, 이를 일부 커버하고자 너무 오른 가격에서 100만불을 할당하는 항목을 만들어 두었으니, 예를 들어 30년전에 40만불에 구입한 상가가 지금 현재 200만불의 시장가격을 형성한다고 하고, 이를 자녀의 이름으로 바꾸어 올린 경우, 내게 되는 세금을 계산해 보면, 40만불의 세금이 30년 정도 지나면 약 70만불의 세금 (약 ＄8,400 정도) 이 되고, 200만불의 세금은 약 ＄24,000이 되는데, 세금을 적게 내도 너무 적게 내는 셈이다.

그래서 이렇게 부동산 가격이 너무 많이 오른 경우에는 현재 가치에서 100만불을 할당하는 조항이 있어, 200만불의 가치에서 100만불을 할당하고, 70만불의 세금(＄8,400) 과 할당된 금액 100만불의 세금(＄12,000)을 합계한 ＄20,400 의 세금을 내게 된다.

단, 주된 거주지 Primary Residence 일 경우에는 100만불 조항이 없어서 아무리 가격이 올라가도 예전 부모님의 세율을 그대로 적용한다. 서론이 많이 길었는데, 다음 칼럼에서 새로 개정된 Prop 19에 대해 설명을 드리도록 하겠다.

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<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>