투자용 건물이란 일정 금액을 투자한 후 부동산을 통해 임대수입이 발생하는 부동산을 말한다. 투자용 건물은 크게 Office, Industrial, Retail, Multifamily 등 4가지로 분류하는 것이 일반적이다.

첫째, 오피스 빌딩(Office Property)은 높이에 따라 다음과 같이 3종류로 나뉘게 된다. 6층까지 높이의Low-Rise, 7층~25층 높이의Mid-Rise, 그리고 25층 이상의 높이의High-Rise 오피스 빌딩으로 구분된다. 오피스 건물은 내부, 외부 등이 얼마나 현대식으로 업데이트되어 있는가에 따라 A, B, C등급으로 나뉘게 된다. 최근에는 지구온난화 문제의 심각성으로 소위 Green Building이라는 개념이 등장하면서 새로 신축되는 오피스 건축에 사용되고 있다. Green Building 개념은 비단 오피스뿐만 아니라 병원, 학교, 아파트, 주택 등 모든 건축 분야로 빠르게 확산되고 있다.

둘째, 산업용 건물 (Industrial Property)은 다음과 같이 구분 것이 일반적이다. 먼저 벌크(Bulk)다 이는 거의 내부에 아무 시설도 없이 창고와 같이 오픈 구조로 되어 있는 건물을 부를 때 쓴다. 대략 5만스퀘어피트 이상을 일컫는 벌크 건물은 내부에 거의 오피스가 없는 것이 보통이다. 창고(Warehouse)는 벌크와 비슷한 구조이지만 전체 면적의 대략 5~25% 정도가 오피스 용으로 사용되는 것이 보통이다. 창고의 경우 지난 10년 간 아파트와 함께 가장 투자가 활발하게 진행되어 오던 분야이기도 하다. 앞으로도 아마존과 같은 온라인 업체들이 지속적으로 성장할 것으로 보여 투자 전망도 좋은 편이다. 공장(Manufacturing)은 어떤 제품을 생산하기 위해 시설을 갖춘 건물이다. 특정 제품 생산을 위해 특별히 디자인된 경우가 대부분이므로 다른 종목의 물건을 생산하기 위해서는 공장 내부를 거의 새로 공사해야 하는 단점이 있다. Industrial Park는 대단위 단지 안에 오피스, 공장, Warehouse등을 복합적으로 갖추고 있는 형태이다. 규모면에서 산업용 부동산 중 가장 큰 규모에 속하게 된다. 특히 지난 10년 동안 오피스와 소규모 창고를 겸하고 있는 산업용 콘도(Industrial Condo)가 중소기업들에게 인기를 얻고 있다. 셋째, Retail 건물이다. 우리가 흔히 매일 주변에서 볼 수 있는 형태의 부동산이다. 쇼핑센터는 규모나 입주해 있는 테넌트의 특성에 의해 다음과 같이 구분하게 된다. Neighborhood Center, Community Center: 슈퍼마켓, Drug스토어, 옷 가게, 스포츠 상품점등 일상 생활에 필요한 것을 공급할 수 있는 쇼핑센터의 형태이다.

Regional Center, Power Center: 대형 디스카운트 스토어(타겟, 월마트 등), 대형 의류점, 백화점등이 몰려 있는 몰을 칭할 때 쓰인다. 최근 대형 백화점들이 몰려 있는 몰은 온라인 업체들의 강력한 도전에 밀려 문을 닫거나 주거용으로 개조되는 등 급격히 규모가 축소되고 있다.

아울렛Center: 주로 관광지에 모여 있는 수십, 수백개의 상점들이 유명 제품을 싸게 파는 곳을 칭한다. LA Citadel이나 팜스프링스에 소재한 아울렛 등이 있다. 물건을 싸게 구입하려는 소비자들의 수요가 급성장하면서 규모도 초대형으로 늘려가고 있는 아울렛이 늘어나고 있다.

스트립 건물(Commercial Strip): 길가에 있는 조그마한 규모의 상점들이 있는 적은 규모의 쇼핑센터다.

넷째, 마지막으로 투자용 건물로서 Multi Family아파트 건물을 들 수 있다. 투자용 건물 중 적은 투자 금액으로 접근할 수 있다는 장점이 있다. 적게는2~4 유닛에서부터 몇 백 유닛 이상 되는 대형 아파트 콤플렉스도 있다. 개인투자들은 대개 50유닛 이하에 투자하는 것이 보통이다. 50유닛 이상 되면 파트너쉽으로 투자하는 것이 보통이다. 이 Multifamily건물은 한인들이 가장 많이 투자하는 부분이기도 하다.

투자용 건물은 투자 대상인 부동산 종류에 따라 판이한 특징을 가지고 있어 서로 일률적으로 비교하기는 어렵다. 상업용 건물 투자에서 무엇보다도 중요한 것은 투자자들의 투자 성향에 따라 대상을 정해야 실수 없는 투자에 임할 수 있다는 것이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>