새로운 계산법은 가차 없다. 현재 6.7%인 30년 모기지 평균 금리는 채 1년도 안되는 사이에 두 배가 됐다. 이것은 많은 주택 구입 희망자들을 쫓아버리고 있다. 인플레이션도 도움이 되지 않고 있다. 그러자 렌더들은 창의성을 발휘하고 있다. 바이어들을 끌어들이고 경쟁을 약화시키려 더 많은 옵션들을 제공하고 있는 것이다. 연방준비제도가 기준금리-모기지 금리에 영향을 미치는- 인상을 시작하기 전에는 3%에서 시작하는 모지를 찾기가 쉬웠다.

미국에서 가장 큰 렌더인 로켓 모기지는 최근 대출자의 금리를 고정금리 대출 첫해에 1%포인트 깎아주겠다고 약속하는 인플레이션 버스터(Inflation Buster) 프로그램을 도입했다. 티저 금리(금융기관이 변동금리 모기지 대출자들에게 상환기간 초기 2∼3년간 제공하는 매우 낮은 수준의 금리) 기간을 더 늘린 모기지들도 돌아오고 있다. 3위 규모의 렌더로서 독립적인 모기지 브로커들과 일하는 유나이티드 홀세일 모기지 같은 일부 렌더들은 자신들의 금리를 인하하기도 했다.

대출자들이 일정 기간 이자만 갚는 ‘인터레스트 온리’ 모기지들까지 일부 유자격 대출자들에게 제공되고 있다. 이런 대출은 상환능력이 없는 사람들에게 마구 대출을 해줘 발생한 2008년 금융위기 당시 악명을 얻은바 있다. 현재 이 모기지는 한층 엄격한 규제를 받고 있다.

재융자가 급락하면서 전체 모기지 오리지네이션 볼륨은 금년 상반기 1조3,800만 달러로 2021년 동기에 비해 41%가 떨어졌다. 같은 기간 주택구입을 위한 모기지는 8,120억 달러로 단지 5%가 감소했다.

2019년 12월부터 지난 7월 사이에 거의 455가 치솟은 주택가격으로 이미 잠재적 구매자들이 어려움을 겪고 있던 터였다. 최소한 최근의 금리와 비교해 볼 때 현재 소용돌이처럼 치솟고 있는 금리는 주택 구입능력에 한층 더 강력한 타격이 되고 있다. 더 이상 특정 규모의 모기지 대출 자격이 되지 않는 잠재적 주택 구매자들이 늘고 있는 것이다. “8개월 사이에 금리가 거의 두 배로 뛰었다면 이것은 사람들이 모기지를 받을 수 있는 자격에 영향을 미칠 수밖에 없다”고 NJ 렌더스의 마크 메이먼 선임 부사장은 말했다.

스페인어 사용자들에게 집중하고 있는 네이션와이드 모기지의 자회사인 아메리칸 홈 론스의 캐런 로페즈는 가장 최근 금리로 모기지 사전승인을 갱신해야 했던 한 고객의 예를 들었다. 그 고객이 받을 수 있는 모기지 액수는 모기지 금리가 4% 아래였던 6개월 전보다 4만 달러가 줄었다. 로페즈는 “모기지 금리가 오를 것이라 예상은 했지만 이처럼 급속할 것이라 생각지는 못했다. 바어이들은 낮은 금리 대신에 선금 수수료를 부담할 것인지와 변동금리의 위험성을 감수할 가치가 있는지 등 새롭게 따져봐야 할 것들이 많아졌다”고 말했다. 렌더들이 제시하는 조건들을 꼼꼼히 살펴보자.

▲일시적인 금리 바이다운

로켓 모기지가 제시하고 있는 것은 일시적인 바이다운(temporary buydown)이라 불린다. 첫 해에 더 낮은 고정금리를 제공하는 것이다. 이 후에는 원래의 금리로 돌아간다. 로켓 모기지의 자본시장 담당 부사장인 빌 밴필드는 이런 제안이 자신의 회사로서는 비용으로 간주된다고 말했다. “숨은 조건이 없다. 인플레이션 버스터는 고객들에게 자신감을 주고 페이먼트 부담을 줄여줘 인플레이션에 대처할 수 있도록 하기 위한 것”이라고 설명했다.(이 프로그램은 올 연말까지 시행된다.)

6.5%의 고정금리로 40만 달러의 모기지를 받을 경우 일시 금리는 첫 해에 5.5%로 떨어진다. 그러면 대출자는 매월 약 257달러를 절약할 수 있다. 한 해로는 3,084달러가 된다. 이후에는 페이먼트가 원래의 금리로 돌아간다. 그렇게 되면 월 페이먼트는 2,528달러가 된다.

일시적 바이다운은 처음 2년 동안 티저 금리를 적용해 주는 등 다른 형태를 띨 수도 있다. 하지만 누군가는 그 비용을 감당해야한다. 그래서 주택 바이어가 이것을 협상 전략으로 사용할 때 가장 효과가 크다. 예를 들어 셀러에게 주택 가격을 낮추는 대신 바이다운을 부담해 달라고 요구하는 것이다.

▲모기지 포인트 지불

많은 바이어들은 더 낮은 금리를 고정시켜줄 수 있는 선불 수수료를 지불하는 게 가치가 있는지 고민한다. 모기지 포인트라 불리는 이런 수수료는 모기지 포인트 혹은 할인 포인트로 알려져 있다. 종종 모기지 금리 견적 옆에 표기돼 있다. 통상적으로 1포인트는 모기지 액수의 1%를 의미한다. 이것은 금리를 낮추기 위해 렌더에게 지불되는 돈이다.

에를 들어 9월29일 현재 30년 고정 모기지 금리는 6.7%였다. 하지만 여기에는 35만 달러 대출에 대해 0.9% 혹은 3,150달러의 수수료가 포함돼 있다. 프레디 맥에 따르면 만약 당신이 포인트를 지불하기 원하지 않았을 경우 금리는 6.74%에 가까웠을 것이다.

자신의 집에서 오랜 기간 거주할 것으로 기대하는 바이어들은 금리를 낮추기 위해 포인트를 부담하는 걸 좀 더 편하게 여길 것이다. 높은 금리를 선택하고 모기지 금리가 떨어질 때 재융자를 받는 것도 대안이 될 수 있다. 일부 연구들은 수수료 지불이 항상 의미 있는 수준의 낮은 금리로 이어지지는 않는다는 것을 보여준다. 특히 크레딧이 좋고 다운페이먼트를 많이 한 사람들의 경우 더 그렇다.

그렇기 때문에 여기저기 쇼핑을 하는 것이 아주 중요하다. 당신의 상황에서 포인트를 지불하는 게 가치가 있는지를 평가해 주는 온라인 계산기들도 있다. 협상 과정의 일환으로 셀러에게 포인트 부담을 요구할 수도 있다.

▲변동금리 모기지

더 많은 사람들이 변동금리(ARM)로 눈을 돌리고 있다. 이것은 5년 혹은 10년 등 일정 기간 낮은 고정금리로 시작한다. 그리고 변동 금리에 따라 조정된다. 이 때문에 리스크가 크다. 하지만 더 많은 사람들은 기꺼이 이런 리스크를 감수하려는 듯하다. 지난 9월9일 현재 모기지들 가운데 거의 11%가 변동금리였다. 이는 1년 전 2.5%에 비해 아주 크게 늘어난 것이다.

프레디 맥에 따르면 9월말 현재 5년 변동 모기지 평균 금리는 5.3%였다.(모기지 액수의 0.4%에 해당하는 수수료와 함께). 포인트가 0.9%일 경우에는 30년 고정 평균 금리인 6.7%보다 1%포인트 이상 낮았다. 40만 달러 모기지를 받을 경우 월 360달러 정도가 절약되는 것이다. 고정 기간이 길수록 안전한 선택이 된다. 대출 받은 사람들이 더 높은 변동금리가 적용되기 전까지 삶의 계획을 세울 수 있는 시간적 여유가 생기기 때문이다. 또한 금리가 떨어져 바이어가 재융자를 받는 것이 유리한 상황이 될 수도 있기 때문이다.

▲‘인터리스트-온리’ 대출

이 대출은 말 그대로 적용이 된다. 대출 받은 사람들은 일정 기간 이자만 낸다. 통상 10년까지이다. 그러면서 월 페이먼트는 낮아진다. 이후에는 통상적인 모기지처럼 이자와 원금을 같이 상환해야 하기 때문에 페이먼트가 크게 뛴다. 이런 대출은 변동금리처럼 구성되기 때문에 이자만 내는 기간에는 금리가 고정되고 이후에는 변동금리가 적용된다.

이 프로그램이 아니면 집을 살 수 있는 능력이 되지 않는 사람들이 이용하기 때문에 이 대출은 특히 위험하다. 금융위기 전 많은 사람들은 이런 위험한 대출을 껴안았다. 그 결과 주택시장이 붕괴됐을 때 이들에게는 주택가치보다 더 많은 액수의 모기지와 감당할 수 없는 페이먼트가 남겨져 있었다.

현재 이 대출은 자신들의 캐시 플로우를 관리하기 원하는 보다 더 부유한 주택소유주들이 많이 이용하고 있다. 이 대출은 예를 들어 보너스나 커미션 등 현금이 생겼을 때 원금을 갚을 수 있는 신축성을 안겨준다.

<By Tara Siegel Bernard>