지난 번 칼럼 (10월11일자) 에서, 부동산 규정 중에 55세 이상된 씨니어 Senior 주택소유주에 가장 직접적으로 영향을 미치는 프로포지션(Proposition) 19 에 관하여 말씀드리면서 우선 먼저 Prop 60/ 90가 어떤 규정인지부터 먼저 일부 설명을 드렸다.

Pros 19 규정은 2021년 4월1일부터 시행이 된 규정으로, 기존에 있던 Proposition(Prop) 60/90 와 Prop 58/193을 대신하여 만들어 졌으며, 이로 인해 기존에 있던 Proposition(Prop) 60/ 90 와 Prop 58/193 은 없어지게 되었다. Proposition 60/90은 캘리포니아 주민투표를 거쳐 1986과 1988년에 만들어진 규정인데, 주요 내용은 55세 이상이 된 주택소유주를 위한 주택보유세금, 즉 Property Tax에 관한 경감조치에 관한 법규로서, 현재 살고 있는 주택의 세금을 부과하는 기준을 새로 집을 사서 옮겨가는 주택의 세금부과 기준으로 대신하여 바꾸어 주는 내용을 가지고 있다. 다시 말해서, 연세가 많은 시니어를 대상으로 현재 살고 있는 주택을 팔고 다른 주택을 사고자 할 때, 현재의 팔았던 가격보다 같거나 낮은 가격으로 살 경우에 한하여 현재 주택의 세금기준을 새로 산 주택에 원용하여, 주택세금을 낮게 낼 수 있게 허락해 주는 법규이다. 본 혜택은 신청하여야 허락을 해주지, 가만히 있으면 아무 도움을 받지 못한다. 반드시 새 주택을 사고 3년 이내에 근거서류와 신청서를 해당 카운티에 제출하여 승인을 받도록 하여야 한다

우선 Proposition 60에 해당되는 조건이 몇가지 있다. 첫째, 신청자가 신청일 당시에 55세 이상이 되어야 한다. 남편이 55세이고 아내가 53세인 경우에는 어떻게 되나? 신청자만 55세 이상이 되면 된다. 부부가 같이 이름이 들어가더라도 부부 1사람이 55세 이상이면 그 사람이 신청하면 된다. 둘째, 해당 주택이 현재 살고 있는 주택이어야 한다. 렌트를 주거나 렌트는 주지는 않지만 가끔 왔다갔다 하는 세컨드하우스일 경우에는 해당이 되지 않는다. 세째, 새로 구입하는 주택의 가치가 같거나 작아야 한다(Equal or Lesser Value). 즉, 주택을 사고 팔 그 당시에 새로 사는 주택이 현재 살고 있는 주택보다 그 가치가 같거나 작아야 한다. 팔고 사는 주택의 가격이 아니다. 그 시장가격, 그 가치를 말함이기 땜에 카운티의 Assessor가 적정하다고 인정하여야 한다. 왜냐 하면, 이 법규를 이용하여, 셀러와 담합하여 가치가 훨씬 높은 집을 낮은 가격에 거래하여 그 매매계약서를 제출하여 세금을 낮추려고 하는 경우를 없애기 위해서이다.

네째, 적절한 사이즈의 구역이 되어야 한다. 예를 들어 9천sf 대지에 2천sf 주택을 80만불에 팔고, 외곽 시골지역에 20에이커의 2천sf주택을 80만에 샀다면, 그건 문제가 될 소지가 분명 있다. 20에이커의 큰 지역이라도 간혹 Residential Area로 들어가는 경우이겠지만, 그 전체의 20에이커가 모두 주거지역으로 사용된다고 해석하기는 무리가 많이 따른다. 즉 주정부에서 인정을 해 줄 가능성이 별로 없다. 다섯째, 현재의 집을 팔고 다시 새 집을 살 때까지 걸리는 시간은 모두 2년 이내에 마무리 되어야 한다. 에스크로가 끝나는 시점이 모두 2년 이내에 들어와야 하고, 새 콘도나 아파트 등이 건축시점에 계약이 체결되어 있더라도 에스크로가 끝이 나고 입주하는 시점이 2년을 지나면 해당사항이 없어지게 된다.

근데, 작년 4월1일부터 새로 만들어진 Prop 19의 내용은, 그 이전에는 Equal or Lesser Value 라고 하여, 새로 사는 집의 가격이 직전에 팔았던 집의 가격보다 같거나 낮아야 한다는 규정을 없애고, 새로 사는 집이 어떠한 가격 Any Value이어도 상관이 없게 되었고,

Prop 90의 경우에는 이를 인정해주는 카운티 끼리만 세금혜택을 주었으나, 이번에는 전 캘리포니아 전역 모든 카운티에서 집을 사고 팔 때 이 세금혜택을 주게 되었다. 그리고 Pros 60/90은 개인 평생에 걸쳐 1회만 허용이 되었는데, 이 또한 개개인 평생 최대 3번까지 집을 팔고 사면서 기존에 가지고 있던 저렴한 주택세금의 기준이 새로 사는 집의 높은 세금기준을 대신하여 바꿀 수 있게 되면서 씨니어 Senior 주택 소유주들에게 보다 큰 세금혜택을 입게 하였다. 다음 칼럼에서는 자세한 예를 들어 보다 정확하게 어떤 세금 혜택이 오는지 한번 살펴보도록 하자.

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<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>