바이어들이 집을 구입할 때 가장 많이 물어 보는 질문 중의 하나는 주택의 사이즈, 즉 거주면적(Square Foot)인것 같다. 현재 캘리포니아에서는 주택의 공인 거주면적을 계산하는 방식을 법으로 규정해 놓은 것은 없지만 ANSI(American National Standards Institute)라는 기관에서 만든 아래 규정에 준해 거주면적을 산출하는 것이 대부분의 관례다.

공인 거주면적(Finished Area)을 계산하려면 먼저 공인 거주면적으로 인정되는 공간이 무엇인가를 알아야 한다. 거주면적으로 계산되기 위해서는 다음의 4가지 조건을 충족해야 한다.

1. 바닥이 처리가 되어 있어야 한다(Flooring). 바닥이 맨땅이거나 콘크리트 바닥등 사람이 거주할 수 없는 바닥이면 안 된다. 2. 벽으로 둘러 쌓인 공간이라야 거주면적으로 계산될 수 있다(Wallcovering). 3. 천장이 있어야 한다(Ceiling). 4. 1년 내내 거주자가 사용할 수 있는 공간이어야 한다. 예를 들어 여름에는 침수가 되서 여름 동안은 사용을 못 한다든지, 겨울에 히팅시설이 제대로 안 되어 있어서 너무 추워 거주할 수 없는 등의 공간은 거주공간으로 계산할 수 없다. 또 본채와 같이 붙어 있는 Garage도 벽으로는 둘러쌓여 있지만 히팅이 없어 거주 면적에서 제외되게 된다. 더 나아가 거주 공간으로 꾸며지지 않은 지하실도 거주 면적에서 제외된다. 하지만 지하실도 거주 공간으로 조성된 경우에는 실 거주공간으로 계산 할 수도 있다. 단 이 경우 천장 높이등 모든 규정이 건축기준에 부합해야 한다.

그러면 개인적으로 집의 사이즈를 재고 싶다면 어떤 방법이 가장 좋을까? 외벽에서 외벽까지를 재는 것이 가장 빠른 방법이다. 단 실내에서 재는 경우는 벽의 두께를 감안하여 합산 후 산출한다. LA시 같은 경우에는 퍼밋(Permit) 없이 차고나 파우치(Porch) 등을 방으로 개조 혹은 허가없이 증축한 주택들이 많다. 이렇게 허가없이 개조, 증축된 구조들도 당연히 거주 면적 계산에서 제외된다.

본채와 따로 떨어져 있는 별채라고 불리우는 ADU(Accessary Dwelling Unit), Detached Bedroom, Guest Cottage 혹은 Family Care Unit(혹은 Granny Unit) 등은 어떻게 계산되는가? 이러한 구조물들은 본채와 같이 면적 계산에는 포함은 되지만 반드시 따로 계산 기록해야 한다. 예를 들어 본채의 면적이 2,000SqFt이고 Guest Cottage가 500SqFt이라고 하면 합해서 2,500SqFt이라고 하는 것이 아니라 반드시 Main Structure가 2,000SqFt이고 Guest Cottage는 500SqFt이라는 식으로 바이어에게 내용을 전달해야 한다. Detached Bedroom이란 부엌이나 화장실 없이 따로 본채와 떨어져 있는 베드룸을 말한다. 반드시 거주하는 사람들이 거주할 수 있는 히팅 등의 시설을 갖추고 있어야 한다. 단 본채에서 150피트 이상 떨어져 있다면 면적 계산에서 제외되어야 한다.

Guest Cottage는 Detached 베드룸과 모두 같지만 반듯이 목욕탕 시설이 딸려있는 것을 말한다. 하지만 부엌이나 냉장고 등의 음식 저장시설은 가질 수 없다. 많은 한인들이 Guest Cottage를 임대용으로 사용하는데 원래는 임대용으로는 사용할 수 없다. 그 집에 거주하는 식구들이나 방문객들만이 사용하게 되어 있는 것이 Guest Cottage이다.

마지막으로 Family Care Unit(Granny Unit이라고도 한다)이란 주로 본채에 거주하는 사람들을 돌보기 위해 가정부같은 사람들이 거주하는 공간을 말하며 면적 계산에 포함된다. 이외에 본채와 따로 떨어져 있는 구조물 중 사람들이 거주할 수 있는 베드룸, 히팅, 주방, 또는 화장실들이 완전하게 꾸며져 있는 것은 완전히 하나의 독립 Unit으로 계산된다.

애틱(Attics), 로프트(Loft) 등은 어떻게 계산이 되는가? 만일 애틱이나 로프트도 정식으로 계단을 통해 올라갈수 있고 앞에서 정의한 ‘Finished Area’의 정의에 속한다면 거주 면적 계산에 포함되어야 한다. 하지만 계단이 아닌 사다리 등을 통해 올라가게 되면 계산에서 제외된다. 또 실내에 있는 2층으로 연결되는 계단은 거주면적 계산에 포함된다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>