루이스 에인절 키스와 그녀의 남편은 찰스는 40년 동안 시애틀 교외 벨뷰의 스필릿 레벨 4베드룸 하우스에서 살았다. 그들의 두 딸은 오래 전 이사 나갔다. 이 커플은 집 관리가 힘들고 돈도 너무 많이 나간다고 생각해 다른 노년층 주택 소유주들처럼 집을 줄이기로 결정했다.

2018년 이 커플은 인근 지역 지속 돌봄 은퇴 커뮤니티의 2베드룸을 선택했다. 이곳에서는 필요할 경우 돌봄 서비스를 제공하도록 돼 있다. “우리는 안정과 안전이라는 버블을 갖게 된 것”이라고 여행업체를 운영해온 올 81세의 키스는 말했다. 올 86세인 남편 찰스는 몇 년 전 드라이클리닝 비즈니스를 매각했다.

하지만 그 과정에서 이 커플은 다운사이징을 꿈꾸는 사람들이 발견하게 되는 그것을 알게 되었다. 그들의 생각보다 비용은 더 들어가고 골치는 더 아프다는 것을 말이다. 뜨거운 시애틀 지역의 부동산 시장에도 불구하고 그들의 집은 2만 달러를 들여 팝콘 실링을 제거하고 부엌을 개조하기 전까지 팔리지 않았다.

주택 판매로 얻게 될 자금이 지연되면서 이들은 새 아파트에 들어가는 데 필요한 상당한 액수의 커뮤니티 입주비를 마련하기 위해 브리지 대출을 받아야 했다. “이런 과정을 거쳐야 하는 게 기분 좋지 않았다”고 키스는 말했다. 그러면서 “다운사이징을 생각하고 있는 사람들은 모든 게 잘 준비되고 만약의 상황에 대비가 돼 있어야 한다”고 조언했다.

키스 부부처럼 데일과 마리안 보이드 부부 역시 1년 전 조지아 뉴낸의 4베드룸 랜치 하우스를 내놓았을 때 예기치 못한 일을 당했다. 최고가를 요구한 이 커플은 새로운 집을 찾을 만한 시간이 있을 것으로 생각했다, 하지만 집은 단 하루 만에 팔렸다.

2주 후 이들은 대부분의 가구들을 스토리지에 넣어둔 채 렌탈 하우스로 이사를 가야 했다. 이들은 월 렌트 2,000달러로 이 집에서 9개월을 지냈다. 그러면서 이들은 아직 완공되지도 않은 집을 계약했다. 그리고 지난 7월에야 비로소 새 집에 입주했다. 금년 75세인 보이드는 “상당히 당황스러웠다. 어디서 살지 결정도 하지 못한 상태였다”고 당신 상황을 떠올렸다.

■신중해야 할 주거비용 계산

예상치 못한 상황을 피하기 위한 한 가지 방법은 ‘판매’ 사인을 내걸기 전에 주택시장을 철저히 확인해 보는 것이다. 나이 든 주택 소유주들은 실제로 얼마의 가격에 그들의 집이 팔릴 수 있을 지와 더 작은 주택의 비용이 얼마나 될지에 대해 여러 명의 부동산 에이전트들, 그리고 감정평가사들의 자문을 받아야 한다.

특히 현재 상황에서는 더욱 그렇다. 지역 시장들에 따라 다르긴 하지만 패밀리 주택 매각으로 한몫 챙기려는 노년층은 실망을 할 수도 있다. 모기지 금리 인상과 주식시장 하락으로 젊은 구매층은 다운페이먼트와 월 페이먼트가 한층 더 어려워진 상태라고 카스 부부의 주택 매각을 도왔던 벨뷰의 부동산 에이전트 카리 하스는 말했다.

하스는 많은 노년층 주택소유주들은 최악의 팬데믹 기간 중 다운사이징을 미뤘으며 현재 주택들은 시장이 더 오래 머물러있는 상황이라고 설명했다. 또한 모기지 금리가 오르기 시작하면서 올 초에 비해 판매 가격이 떨어졌다고 덧붙였다. 그런 가운데 이런 노인들은 가격이 낮은 주택을 놓고 젊은 바이어들과 경쟁을 하고 있는 상황이 됐다. 판매가격 결정 외에도 주택소유주들은 새로 이사 갈 곳에 들어갈 비용과 현 거주지의 비용을 비교함으로써 얼마나 돈을 절약할 수 있을지를 살펴봐야 한다.

셀러들이 종종 간과하는 아이템이 있다. 클로징 코스트이다. 부동산 웹사이트인 질로우에 따르면 이것은 판매가의 8~10%에 달할 수도 있다. 여기에는 통상 6%인 에이전트 커미션이 포함된다. 셀러는 커미션을 낮춰달라는 협상을 할 수 있다. 이사 비용, 그리고 새로운 페인트와 플로어 혹은 리모델링 같은 주택 꾸미기에 들어가는 비용도 있다.

조지아의 부동산 에이전트인 마이크 로빈슨은 콘도나 은퇴 커뮤니티 주택에 들어가는 사람들은 월 수수료 지출예산을 을 잘 세워야 한다고 강조했다. 어소시에이션 수수료에는 보안과 잔디 등 관리비, 그리고 수영장과 운동시설 등 부대시설 비용이 포함돼 있다. 아들은 통상적으로 세금공제가 되지 않으며 액수는 월 100달러에서 1,000달러까지 천차만별이다. 그런 만큼 바이어는 수수료에 무엇이 포함되는지를 확인해야 한다. 어떤 커뮤니티에서는 잔디 관리나 주차비용이 포함돼 있지 않다.

당신의 주택이 수년 동안 상당히 많이 올랐다면 판매로 거둔 수익의 일부가 자본이득세로 빠져나갈 수 있다. 당신이 그 집에서 판매 이전 5년 사이에 최소 2년을 거주했다면 싱글의 경우 25만 달러, 부부의 경우 50만 달러의 자본이득을 초과하는 부분에 대해서만 세금이 부과된다. 배우자를 잃었을 경우에는 배우자 사망 후 2년 안에 주택을 매각하고 재혼을 하지 않는다면 50만 달러의 면세가 적용된다. 장기 자본이득세율은 주택 매각 연도의 소득 수준에 따라 보통 0%, 15% 혹은 20%가 적용된다.

■캐시 플로우 개선

많은 다운사이저들은 옛 집보다 새 집의 비용이 줄어들어 은퇴수입의 흐름이 나아질 것이라 기대한다. 낮아진 유틸리티 비용과 보험료 그리고 재산세-판매 대금 투자에 따른 투자 수익은 물론- 역시 최종 결산을 개선시킬 수 있다. 공인 재정플래너가 숫자 계산을 도와줄 수 있지만 당신 스스로 데이터를 보스턴 칼리지 은퇴연구센터의 ‘움직여야 할지 아니면 그대로 있어야 할지’(move-or-stay-put) 계산기에 입력함으로써 베니핏과 관련한 아이디어를 얻을 수 있다.

만약 집을 판 후 새 집 구입이 아닌 렌트를 생각하고 있다면 역시 이 계산기를 이용해 볼 수 있다. 한 전문가는 “집 관리가 싫다면 렌트도 고려해 볼 수 있다”며 클로징 비용이 큰 만큼 수년 안에 또 다시 움직일 계획이 있는 다운사이저라면 렌트는 좋은 옵션이 될 수 있다고 지적했다.

예상치 못한 비용에도 불구하고 루이스와 찰스 키스 부부는 집을 팔아 캐시플로우를 개선했다. 집을 판돈으로 이 커플은 브리지 대출을 갚을 수 있었으며 나머지 돈 25만 달러를 연방재무부 채권에 투자했다. 이들은 채권 이자와 은퇴 저축, 소셜시큐리티 베니핏, 그리고 부인의 여행 에이전트로서의 수입과 주 의료시스템 퇴직 간호원으로서 받는 연금으로 월 지출을 감당하고 있다.

■재정문제가 전부는 아니다

키스와 보이드 부부에게 새로운 집에 제공하는 라이프스타일은 재정적 고려 못지않게 중요하다. 거주 면적을 줄이려 하는 은퇴자들은 자신들이 살고 싶은 삶이 무엇인지 신중히 생각해봐야 한다고 조지타운 대학의 노인주거 행정 과정의 선임강사인 앤드류 칼은 지적했다. 그는 “당신이 삶에서 계획하는 많은 것들과 똑같은 방식으로 계획을 세우라”고 강조했다. “손주들과 가까운 곳에서 살고 싶은가? 당신이 사는 동네가 맘에 드는가? 당신의 관심사와 취미는 무엇인가?”를 자문해 보라는 것이다

보이드 부부의 경우 골프 커뮤니티에서 살다가 궁극적으로 같은 도시의 55채 이상 되는 커뮤니티 내의 더 작은 집으로 이사했다. 그동안 이들은 거의 이용하지 않는 커뮤니티 컨트리클럽 비용을 추가로 지불해야 했다. 이들은 또한 반 에이커나 되는 잔디 관리를 더 이상 원하지 않았다.

보이드 부부는 옛 집을 50만 달러에 팔고 판매한 돈으로 45만 달러짜리 새 집을 구입했다. 월 300달러의 수수료는 잔디 관리와 피트니스 시설과 테니스장 그리고 풀이 있는 클럽하우스 사용을 커버해 준다. “우리는 돈이 아닌 지역과 라이프스타일을 고려해 새 집으로 이사했다. 우리는 아이들과 친구들, 그리고 우리가 오래 살아온 동네와의 거리 등을 두루 고려해 이사할 곳을 정했다”고 보이드는 말했다.

<By Susan B. Garland>