한동안 상승하던 이자율의 모양새가 잠잠하나 싶더니 다시 제동이 걸린 상승모드가 멈추지 않고 그 기세가 대단해보인다. 4% 후반 대에 안착하는 듯 보이던 이자율이 불과 1-2주 사이에 다시 30년 고정 모기지가 어느덧 6%대를 육박하는 모습을 보이고 있다.
이처럼 빠른 이자율 상승속도와 더불어 이제 다가오는 이달 20일과 21일 이틀간에 걸친 연준의 회의결과에 모두의 관심이 집중되는 듯하다. 이미 일각에선 연준이 지난달 예고 아닌 예고를 한 바대로 또다시 큰 폭의 추가금리인상이 예상되며 연말까지 이러한 금리상승의 흐름이 지속되지 않을까 심히 우려되는 목소리가 나오고 있다.

이렇듯 이자율의 상승이 이어지면 결국 모기지 페이먼트도 오르게 되고 그만큼 늘어나는 모기지 페이먼트에 따라 같은 융자금액을 승인 받는데도 결국 그에 상응하는 더 많은 소득이 요구된다. 최근 급격히 증가한 문의 내용 중 상당수가 이렇듯 급상승한 이자율로 인해 늘어난 모기지 예상 페이먼트에 따라 받을 수 있는 최대 융자금액이 줄지는 않을까 혹은 그로 인해 예정되어있는 주택구입에 차질이 발생할지 여부이다.
이렇듯 늘어난 페이먼트 부담 때문에 과연 내가 받을 수 있는 최대 융자금액이 줄어들지는 않을지, 그 때문에 주택을 구입하는데 문제가 생기지는 않을지 여러모로 걱정이 늘어나는 이때에, 지금 당장 주택구입을 위해 시장에 뛰어든 이들 뿐만 아니라, 짧은 미래에 주택구입을 계획하고 있는 소비자라면 스스로 어느 정도 본인의 융자가능 여부 및 예상 페이먼트 정도는 가늠할 수 있는 자세가 필요하다고 본다.

물론 개개인에게 있어서 일평생 가장 큰 규모의 대출이자 중요한 주택융자에 있어서 전문가와의 상담을 통한 정확한 진단이 중요하긴 하지만, 무엇보다도 소비자 스스로가 적어도 본인의 자격요건과 가능성여부에 어느 정도 판단을 할 수는 있어야 주택구입의 첫 단추를 잘 끼울 수 있지 않을까 반문해본다.
실제로 가장 간단한 자가진단 방법은 융자심사의 근간이 되는 소득대비 부채비율 즉 DTI(Debt-to-Income) 비율을 활용하는 방법이다.
특히나 지금처럼 정보의 접근성이 쉬운 시기에는 누구나 쉽게 모기지 예상 페이먼트를 계산할 수 있다. 인터넷이나 각종 상용화된 앱들을 이용해서 누구나 신속하고 간단히 모기지 페이먼트 계산기 기능 등을 통해서 간단히 예상 페이먼트를 확인해볼 수 있다. 아주 정확치는 않더라도 충분히 소비자 스스로가 미래의 페이먼트를 예상하고 가늠하는데 필요한 최소한의 정보는 제공받을 수 있다고 본다.

따라서 이를 통해 내가 앞으로 납부해야할 페이먼트가 어느 정도 감이 잡혔다면 내가 한 달 벌어들이는 수입을 기준으로 해서 미래의 모기지 페이먼트와 각종 이자비용을 포함한 모든 페이먼트(자동차 할부금, 학자금 월 페이먼트, 크레딧 카드 미니멈 페이먼트 등)을 합한 금액이 지출비용이라 감안하고 예상을 해본다.
통상적으로 주택융자 심사에서 가장 중요하게 작용하는 요소인 소득대비 부채비율 최대 허용치가 50%이다. 즉 내가 한 달간 벌어들이는 수입을 기준으로 그 금액의 절반 정도까지를 내가 앞으로 납부할 모기지 페이먼트 및 다른 이자를 포함한 모든 페이먼트의 합산금액을 허용하는 한도라고 생각하면 된다.

예를 들어 한 달 수입이 8,000달러인 사람이 다른 이자비용을 포함한 월 지출이 1,000달러 정도 있다면 내가 감당할 수 있는 모기지 페이먼트는 최대 3,000달러까지라고 이해하면 된다. 따라서 만일 내가 현재 계획하고 꿈꾸고 있는 주택의 미래 월 페이먼트가 3,500달러 정도라면 현재 내 수입으로는 감당이 안 된다고 은행은 판단하므로 융자를 얻기가 어렵다. 이럴 경우 다른 페이먼트 1,000달러를 줄이든지 아니면 계획하는 집 가격대를 조금 낮추어서 페이먼트를 내가 융자 받을 수 있는 한도까지 낮추든지 하는 노력이 필요하게 된다.

물론 본인의 융자가능 여부를 아주 정확히 판단하기 위해서는 신뢰할 수 있는, 자격을 갖춘 전문가의 정확한 진단이 필요하겠지만 우리 스스로가 간단히 이 정도의 자가진단을 통해서 내가 받을 수 있는 모기지 예상금액은 추정해서 그로부터 과연 내가 감당할 수 있는 페이먼트인지 아닌지 정도를 스스로 가늠할 수 있는 현명한 소비자의 자세를 가지길 당부 드린다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>