세계의 모든 사람들은 뉴욕에 한번 살아 보길 원한다. 미국 사람들조차도 뉴욕 구경을 못 해본 사람들이 있다. 특히 젊은 이들은 꼭 뉴욕에서 직장을 잡고 일해보는 꿈을 꾼다. 이 처럼 뉴욕을 세계에서 동경을 하지만 한편 뉴욕은 세계에서 가장 물가가 비싼 곳이기도 하다.

뉴욕의 모든 물가가 비싸지만 그중 주거와 관련된 모든 것이 비싸다. 주택구입에 있어서 클로징 비용도 그 예외는 아니다. 이번 시간에는 뉴욕과 그 다리 하나 건너인 뉴저지의 클로징 비용을 비교해 보자. 뉴욕과 뉴저지 주택 클로징에 있어서 가장 큰 차이점은 뉴욕이 뉴저지 보다 클로징이 비용도 훨씬 비싸고 복잡하다는 것이다.

그 이유는 클로징의 방식에서 큰 차이가 있기 때문이다. 뉴저지는 타주와 거의 비슷하게 바이어 변호사가 클로징을 사전에 모두 준비해서 진행하는 반면 뉴욕은 클로징 당일 테이블에서 이해 관련자들이 모두 모여 클로징을 하게 된다.

뉴욕 클로징은 그야말로 시골 장날을 연상하게 되는데 당일에 참가하는 인원부터가 만만치 않다. 바이어, 셀러, 바이어 변호사와 셀러 변호사는 물론이고 여기에 은행 변호사와 타이틀 클로져 그리고 리스팅 에젼트 바이어 에젼트까지 모두가 한꺼번에 클로징 테이블에 나온다.

이렇게 한꺼번에 모여서 클로징 자리에서 모든 걸 처리하니 클로징 자리가 어수선할 수밖에 없다. 클로징 시간은 기본적으로 2시간 정도 걸린다 보면 되는데 간혹 타주에서 클로징 경험이 있는 고객이 뉴욕에서 클로징을 하면 혀를 두를 수밖에 없다. 이번 시간에는 뉴욕 클로징의 몇 가지 풍경을 나누어 보기로 하자

1. 셀러와 셀러 변호사
비교적 간단하게 소유권 이전에 관련 서류에 싸인을 해주고 클로징 시 매매대금을 받거나 융자가 남아 있다면 매매 대금으로 남은 모기지 잔금을 모두 갚는 서류 정도에 싸인을 하게 된다. 셀러 측 변호사도 큰 일은 없다.

셀러가 싸인하는 몇 가지 서류를 확인해 주는 정도일을 한다. 뉴욕주 외의 경우는 셀러는 미리 클로징 서류에 싸인을 해두어 굳이 클로징 장소에 나타나지 않는 경우가 많다.

2. 바이어와 바이어 변호사
클로징에서 가장 싸인을 많이 하는 사람은 바이어이다. 싸인 하는 내용은 크게 소유권 관련 서류와 융자 관련 서류인데 거의 두 시간 가까이 계속 서류에다 싸인을 하게 된다.

처음에는 서류 하나하나 설명을 들으며 집중을 하다가 한 한 시간 즈음 지나면 집중력이 떨어져 뭘 싸인하는지도 모르고 싸인을 하게 되는 게 현실이다. 바이어 변호사는 모든 서류에 대해서 설명을 하지만 수백 페이지가 넘는 클로징 서류를 전부 바이어에게 설명하고, 이해시키고 클로징 한다면 클로징은 아마 일주일은 걸려야 될 것이다.

하지만 융자를 얻는 다면 클로징 서류 중 담보 설정에 관련된 ‘Mortgage’와 융자에 관련된 ‘Note’의 내용은 충분히 숙지할 필요는 있다. 그리고 또 하나 중요한 것은 클로징 비용에 관련 사항들이다 최근 Closing Disclosure라고 아주 일목요연하게 모든 비용을 한눈에 볼 수 있도록 준비되고 있다.

3. 은행 변호사
은행 변호사 또한 뉴욕에만 있는 부분이다. 바이어가 캐쉬로 주택 구입하지 않고 융자를 얻었다면 해당 은행에서 융자금이 나오게 되는데 뉴저지나 타주는 클로징 시 은행 변호사가 참여해서 진행하는 것이 아니라 은행에서 바이어 측 변호사로 바로 송금을 하고 모든 융자 관련 서류를 바이어 변호사가 맡아서 진행을 하게 된다.

그러니 바이어 변호사가 할 일이 많게 되는 것이다. 반면 뉴욕은 은행 변호사가 따로 있다. 융자 관련 모든 서류를 은행에서 융자금과 아울러 은행 변호사에게 보내어지고 은행 변호사는 융자 서류에 책임을 지고 클로징을 진행하게 된다. 그리고 클로징 서류에 모든 싸인이 끝이 나면 마지막에 은행에서 송금받은 융자금을 은행 변호사 체크로 끊어준다.

4. 타이틀 클로져
뉴욕 클로징에서 또 한 명 바쁜 사람이 타이틀 클로져이다. 이 부분 역시 뉴저지에서는 바이어 측 변호사가 타이틀 관련 준비를 하기 때문에 따로 타이틀 클로져가 필요 없다. 타이틀 클로져의 일은 주택 구매 시 바이어를 대신해서 소유권 관련 등기와 각종 세금 관련 부분과 타이틀 보험 관련 일을 맡아서 한다.

세부적으로 보면 첫째 해당 주택에 대해서는 현주인이 셀러가 법적으로 주인이 맞고 또 다른 소유주가 있는지 확인하고 담보 설정된 부분이 어떤 것이 있는지 파악해서 처리하며 주택의 등기상 추가 벌금이나 기록상 문제가 있는지를 확인해 주는 작업을 한다.

둘째 바이어에 대해서는 파산 기록이 있거나 해당 주택 구입에 있어서 개인적 문제로 인해 클로징 뒤 주택이 다른 기관 등으로 소유권이 행사될 만한 기록이 있는지를 확인하게 된다.

셋째 각종 주택 매매로 발생되는 세금을 확인하고 수령하고 대납하는 역할을 한다. 클로징 시 발생되는 기본적인 세금은 양도세 부분에 해당하는 RPTT( Real Property Transfer Tax)가 있는데 뉴욕시 (1~3 패밀리) 기준으로 50만 달러 미만은 매매 가격의 1%이고 50만 달러 이상은 1.425%이다.

일반적으로 양도세를 셀러가 내는데 새 콘도를 빌더로부터 구입을 한다면 양도세 부분을 바이어가 내기도 한다. 그러니 양도세를 누가 낼지는 계약 전에 제대로 확인을 해야 한다.

클로징시 또 하나 큰 비용은 모기지 세금(Mortgage Tax)이다. 모기지 세금은 뉴욕주에만 있는 세금으로 뉴욕 융자에 있어서 담보 설정으로 융자를 받게 되면 모기지 세금을 내게 되는데 주택 관련 모기지 세금은 지역마다 약간씩 차이가 있다.

해당 주택이 뉴욕시에 있으면 융자금액의 1.8%가량 세금을 내고 롱아일랜드일 경우 0.8% 정도의 세금을 낸다. 카운티 마다 차이가 있고 타주에 비해 클로징 비용이 차이나는 가장 큰 이유 중 하나가 모기지 세금에 있다.

다음은 클로징 시 또 하나 꼭 필요한 것이 타이틀 보험이다.이것은 타이틀 클로져가 꼼꼼히 챙기더라도 클로징 후에 만에 하나 등기상 문제가 발생할 경우를 대비해서 보험을 들게 된다.

가령 셀러가 클로징 한 달 전에 해당 주택을 담보로 새로 홈에퀴티를 열었는데 해당 카운티 주택국에 기록으로 올라오는데 시간이 걸리므로 현재 기록상 발견되지 않았다고 하자. 이럴 경우 새로 구입한 바이어가 클로징 후 서너 달 지나서 담보설정이 발생되면 문제가 심각하다.

이런 문제를 보호하기 위해서 타이틀 보험을 들게 된다. 융자 은행에서는 최소 고객의 융자금액만큼은 보호를 받기를 원하는데 이것을 Mortgage Policy라고 하며 구입 가격까지 보호를 받기 위해서는 Fee Policy (Owner Policy)까지 구입하게 되는데 일반적으로 재융자는 Mortgage Policy로 클로징하고 주택 매매는 Owner Policy로 클로징을 한다. 이런 일들을 클로져가 준비해준다.

이처럼 뉴욕 클로징은 수많은 사람들이 모여 클로징을 하는데 뉴저지 변호사들은 궂은일은 혼자 하고 클로징 수임료는 뉴욕 변호사와 비슷하다고 투덜거리기도 한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>