그 동안 계속 인상된 부동산 가격으로 인하여 LA시를 비롯한 캘리포니아 전체의 자산가치가 천문학적 숫자로 늘어났다고 한다. 물론 연방준비제도(Fed)의 소위 ‘자이언트 스텝’이라고 불리는 큰 폭의 금리 인상으로 인하여, 모기지 금리도 많이 올라 주택 판매의 속도가 늦어지고 거래량은 줄었어도 여전히 가격은 떨어지지 않고 있다. 그리고 거주용 주택을 비롯한 투자를 위한 부동산을 찾는 바이어들의 문의도 여전하다.

부동산은 구입하고 시간이 흐르면 가격이 상승하는 것은 물론이고, 렌트를 주어 매월 일정 수입을 기대할 수 있어 경제적인 여유만 있으면 누구나 한 번 생각해보는 투자대상이다. 그러나 부동산 구매는 다른 어느 투자보다 큰 액수의 돈을 필요로 하므로 위험 부담률도 크다. 그러므로 투자자는 부동산의 가치를 결정짓는 요소들에 대하여 어느 정도의 기본지식을 가지고 있어야 한다. 물론 자본도 갖추었고 기본지식이나 투자에 대한 안목이 있다고 자신하여도 실제로 구입을 하게 될 때에는 어떤 경우에도 결정에 신중해야 한다. 또한 부동산을 구입하고 나면 건물주 입장에서 유기적인 관계를 맺게 되는 입주자와도 좋은 사이가 되어야 하고 자신이 소유하게 될 부동산의 위치나 성격도 정확히 파악해야 하는 등 자본이 마련되었어도 준비를 해야 할 것들이 많다.

그러면 성공적인 투자에 절대적인 영향을 주는 부동산의 가치를 결정짓는 몇 가지 특성들에 대하여 알아보자.

먼저, 부동산에 투자하여 이윤을 만들 수 있는 가장 기본적인 요건은 공간(space)이다. 이는 표현 그대로 어느 건물 안에 존재하는 공간을 말하는 데, 이 공간은 현재 테넌트들이 들어 있어 수입이 나오거나, 아니면 앞으로 테넌트들이 들어와 수입이 생길 수 있는 빈 공간으로 나눌 수 있다. 이런 공간들은 교통 요지 여부나 상가 조성 등 특정한 조건의 존재, 여기에 정부의 규제의 정도, 고용 시장의 증감 등의 영향으로 수요와 공급에 의해서 렌트비가 형성될 것이다. 그렇기 때문에 항상 투자자들은 지역경제와 직결되는 미래의 시장이 어떻게 변화할 것인지를 예상하여 그에 맞게 투자를 해야 한다. 즉, 임대시장(Rent Market)에서는 임대공간의 수요와 공급에 대한 예측이 정확해야 공간의 활용도를 최적화시켜 공실률을 낮추고 임대료를 테넌트가 감당할 수 있는 선에서 극대화하여야 성공적인 투자가 될 것이다.

따라서 건물주인 투자자는 물론이고 입주자들도 자신의 공간이 속해 있는 지역이 앞으로 어떻게 변화할 것인지를 예상하여 그에 맞는 투자 전략을 세워야 한다. 이렇게 임대시장의 변화에 잘 맞추어 나가면 건물주는 테넌트와의 계약을 유리하게 할 수도 있고 증축이나 개축을 통하여 더 많은 이윤을 창출할 수도 있게 된다.

건물의 가치 즉, 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 바로미터는 바로 순수 자본에 대비한 수익율이다. 자신이 투자한 현금으로 얼마의 순수입이 생기는가를 계산하여 부동산의 가치를 정하는 것이다. 대부분의 투자자들은 특정 건물에 대한 가치를 환산할 때 자본대비 수익률(capitalization rate)을 많이 사용하고 있다. 이는 바로 투자자가 예상할 수 있는 현금의 흐름으로 직결되어 있다. 순수입(NOI: Net Operating Income)은 총수입에서 여러가지 세금이나 건물에 대한 보험료, 전기세나 물값을 비롯한 유틸리티 비용, 건물의 수리 및 유지 비용 등 모든 비용을 뺀 실제수입을 말한다. 위의 두 가지 요소들을 항상 주시하고 분석을 하면 성공적인 투자를 이룰 수 있을 것이다.

그리고나서 자신이 어떤 형태의 수익형 부동산에 투자를 할지 결정하는데, 매월 일정한 수입을 기대할 수 있는 투자용 부동산을 용도에 따라 구분하면 다음과 같다. 우선 아파트 등 임대를 목적으로 하는 다가구 주택이 있는 데 현재 가장 뜨거운 투자대상이기도 하며, 보통 공실률이 5% 미만이면 좋은 투자대상으로 평가한다. 공급보다 항상 수요가 많기 때문이다. 그리고 소매 시장을 주도하는 상가나 오피스 건물, 산업용 시장의 창고나 공장 등이 있으며 호텔이나 모텔 등의 숙박업소도 좋은 투자대상이다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>