VA융자와 더불어 대표적인 정부보증융자인 FHA융자에 대하여 알아보자. VA융자가 현역, 예비역 군인들 및 가족들을 위한 융자이지만 FHA융자는 모든 사람을 대상으로 하는 만큼 그 장단점을 잘 알고 활용하면 큰 혜택을 볼 수 있다.

FHA융자는 다운페이먼트와 크레딧이 부족한 사람들도 주택융자를 받을 수 있도록 연방정부기관인 HUD(Department of Housing and Urban Development) 소속 FHA(Federal Housing Administration)에서 보증을 서주는 융자를 말한다. FHA융자의 가장 큰 장점은 3.5%의 적은 다운페이먼트로 융자를 받을 수 있다는 것이다. 이것 조차 가족이나 친척에게서 받은 돈이라 해도 상관이 없다.

즉 Gift funds를 다운페이먼트의 자금출처로 사용할 수 있다는 말이다. FHA융자의 또 다른 큰 장점은 크레딧 점수와 내용면에 있어서 일반융자보다도 심사기준이 다소 느슨하다는 점이다. 또한 신용점수대별로 이자율을 다르게 적용하는 일반융자와 달리 일단 심사기준 이상이 되는 모든 신용점수에 대하여 동일한 이자율을 적용하기 때문에 신용점수가 다소 낮은 손님들도 FHA융자의 싼 이자율로 융자를 받을 수 있다.

그리고 숏세일, 파산등 과거 기록들에 대해서도 일반융자보다는 다소 느슨한 심사기준을 가지고 있다. 이러한 이유 때문에 직장생활을 시작한지 얼마되지 않아 다운페이먼트와 크레딧을 쌓을 기회가 부족한 사람들에게 최적의 융자상품이라고 볼수 있다. FHA융자는 주거주용(Primary Residence)만 가능하다. FHA융자를 첫 주택구입자만을 대상으로하는 하는 것으로 잘못알고 있는 사람들이 많은데 그렇지 않다.

현재 집이 있는 사람도 이를 세놓고 새로 살 집으로 이사 갈 경우, 새로 사는 집을 FHA 융자로 받을 수 있다. 1~4유닛, 콘도 등 대부분의 주택 형태를 대상으로 한다. 하지만, 콘도의 경우는 단지 전체가 FHA의 승인을 받아야 하는 단점이 있어 콘도를 구입할 경우에는 미리 대상 단지가 FHA융자가 가능한지를 확인해 봐야한다.

FHA융자규모 상한선은 카운티별로 달라지므로 유의해야한다. 30년, 15년 고정과 5,7,10년 고정후 변동등 대부분의 상품으로도 가능하나 이자만 내는 상품은 없다.

FHA 융자의 단점은 융자보험(Mortgage Insurance)을 들어야 한다는 점이다. FHA 융자는 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 대출을 꺼리는 사람들도 융자를 받을 수 있도록 FHA가 보증을 서주는 융자이므로 이 보증비용을 손님이 부담해야 한다. 초기보증비라하여 융자할 때 일시불로 융자금액의 1.75% 정도를 내야 하는데 사실 이 금액도 융자를 해준다.

그리고 연 약 1.25%에 해당하는 MI(Mortgage Insurance) 프리미엄을 매달 납부해야 한다. 이 MI 프리미엄은 일반 융자에서도 다운페이먼트가 20% 이하인 경우에는 발생된다. 일반융자의 PMI는 집값이 오르거나 페이먼트에 의해서 에퀴티가 쌓여 20%이상이 되면 없앨줄 것을 요구할 수 있고, 집값의 22%가 되면 렌더는 자동으로 없애게 되어있다.

FHA융자의 MIP를 없앨수 있는 방법은 약간 다르다. 다운페이먼트가 10%이하인 경우에는 집값이 오르거나 에퀴티가 많이 쌓여도 캔슬을 요청할 수가 없고 오로지 재융자를 통해서만 없앨 수 있다. 만약에 다운을 10%이상 한 경우에는 11년 후에는 캔슬 할 수가 있다. 물론 그전에도 재융자를 통해서 없앨 수 있다.

FHA융자는 이렇게 신용상태가 별로 좋지 않은 사람이 적은 다운페이먼트로 주택을 구입할 때 얻을 수 있는 아주 좋은 상품이다.

하지만 요즘은 일반융자에서도 적은 다운페이먼트의 상품이 많으므로, FHA융자와 일반융자 가운데 어떤 것이 본인에게 더 유리한지 반드시 융자전문가와 상담을 거쳐야한다. 손님의 신용상태, 다운페이먼트정도, 주택형태등 여러 가지 요소에 따라 손님에게 최적의 상품이 달라질 수 있기 때문이다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>