거주지나 상가 건물의 임대만료 후 임대 보증금을 되돌려 받지 못하거나 수리 보수관련 지나치다고 생각되는 청구서를 받고 어려워하시는 분들의 상담을 많이 받는다. 그와 반대로 임대 건물을 무책임하게 엉망으로 사용하여 임대인에게 많은 손해를 부담시켰다는 임대인의 상담도 만만치 않게 많다.

이렇게 임대보증금의 반환이나 사용 관련 분쟁은 주거 또는 상업용 건물을 막론하고 많은 분들이 직접 또는 간접으로 한두 번 겪어 보신 것 같다. 간단히 임대 보증금 관련 법규를 알아보겠다.

일단 거주지의 경우 임대보증금은 그 액수가 월 임대료의 2배가 넘어서는 안 된다. 다만 가구가 비치되어 있는 거주지의 경우 월 임대료의 3배 까지의 보증금을 임대인이 요구할 수 있다. 반면 상업용 임대계약서의 경우 그러한 재한이 아예 없다. 즉 보증금의 액수가 얼마이던 당사자들의 합의 금액이 모두 인정된다. 다만 이젠 많이 알고 있듯이 흔히 알려진 키머니나 임대계약서 작성에 소요되는 변호사 비용 등은 임대 계약서에 서면으로 명시 되어있는 않은 경우 불법이다.

거주지 임대의 경우 임대 만료 기간 전 또는 임대계약서 해지 전 적당한 기간 안에 임대인은 임차인으로 인한 거주지의 결함을 식별할 수 있도록 검사를 요청하고 참석할 수 있는 기회를 임차인에게 통보하여야 한다. 그리고 임차인이 검사를 요청하는 경우 보증금에서 잠재적 공제 항목 목록을 임차인에게 제공하고 확인된 결함을 수정할 기회를 임차인에게 제공하여야 한다.

임차인의 입장에서는 물론 그러한 검사에 적극 참여하여 해당 거주지를 비워준 후에 과다 또는 인정할 수 없는 공제 항목을 발견하는 상황을 피해야 한다. 가능한 경우 직접 수리 보수를 하는 것이 좋다. 임대인의 경우에도 가능한 그러한 검사를 하여 임차인이 향후 과다 또는 잘못 청구되었다는 주장을 원천 예방하는 것은 당연히 모두에게 좋다. 하지만 임차인의 검사 권리는 임대료를 불납하였거나, 임대계약서 위반등으로 퇴거 되는 경우에는 인정이 되지 않는다.

그리고 임대인은 임차인이 거주지를 비운 후 3 주안에 공제 항목과 공제 금액이 명시된 영수증과 함께 나머지 임대 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 만약에 임대인이 부당한 의도로 임대 보증금을 위의 기간안에 위의 방식대로 반환을 하지 않았을 경우 임대인은 보증금의 2배 까지의 벌금과 실제 손해 금액 그리고 일정 금액의 변호사 비용까지 부담을 할 수 있다.

다만 위의 법 규정을 어긴 이유가 부당하지 않은 경우, 예를 들어 건물의 수리 보수의 항목이 너무 많아서 도저히 3 주의 시간을 지킬 수 없었음을 증명할 수 있다면, 벌금 등의 추가 피해는 면할 수 있다. 하지만 그러한 임대인이 타당성을 증명하는 것이 쉽지 않을 수 있다. 따라서 임대인의 경우 요구된 모든 법적 과정을 충실히 준수하는 것이 현명하다.

상업용 임대의 경우는 조금 다르다. 상업용의 경우 건물을 비우고 난 후 2 주 또는 30일 내에 공제 항목과 함께 남은 임대 보증금을 반환하여야 한다. 2주 또는 30일 기간이 요구되는 경우의 차이는 추후 기회가 있으면 설명하겠다. 다만 거주지와 달리 상업용 임대에서는 임차인이 건물을 비워 주기전에 검사를 할 수 있는 권리가 없다. 그럼에도 불구하고 향후 분쟁을 피하기 위하여 많은 임대인이 임차인과 같이 검사를 하는 것으로 알고 있다.

하지만 상업용 임대 계약서의 경우 위의 법적인 조항과는 다른 임대계약서를 당사자들이 작성하는 경우가 태반이다. 그리고 그러한 당사자들의 계약 내용을 법에서 거의 인정한다. 예를 들어 많은 상업용 임대계약서의 경우 임대 보증금 반환 기간을 60일 또는 90일 등 법에서 요구하는 기간 보다 훨씬 긴 기간으로 명시된 경우가 많다. 주로 임대인이 계약서의 작성을 주도하기 때문이다. 그리고 그러한 내용이 충분히 법적으로 인정을 받는다. 특히 상업용 임대 계약서의 내용을 꼼꼼한 검토하여야 하는 이유이다.

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