현재의 부동산 시장은 한마디로 혼란 그 자체이다. 올해 상반기 그런대로 낮아 있던 이자율과 부족한 시장 매물로 인하여 시장에 집이 나오기가 무섭게 바이어의 오퍼가 열개 이상씩 들어와 눈 깜짝할 사이에 팔렸던 격동의 시기를 지나 6월 중순 0.75%의 기준 이자율의 상향 조정이 주택시장에 상당한 충격을 주면서, 매물이 갑자기 와르르 쏟아지기 시작하더니, 6월 하순의 조정기를 지나 그 후 7월 중순까지는 새로운 매물이 조금 줄어들어 전체적으로 다소 정체되어 있는 실정이다. 7월 중순 현재에는 하순에 있을 또 한번의 대폭적인 이자율 상향 예상에 셀러와 바이어가 촉각을 곤두세워 모든 정보를 집중하여 분석하고 있는 중이 아닐까 싶다. 언제 팔아야 하나? 언제 사야 하나?

지난 6월 중순, 초유의 대폭적인 0.75%의 이자율 상향 조정이 있은 후로 집주인 손님들의 전화가 많이 걸려왔다. 집을 팔아야 하는데 앞으로 주택시장이 어떻게 될까요? 이제 꼭대기 같은데 집을 내놓을 때가 왔나요? 필자가 작년부터, 만약 집을 파시려고 하면 한발 빠르게 집을 내놓는 것이 좋습니다 라고 시간 날 때마다 말씀을 드렸고, 집을 사시려면 역시 한발 빠르게 집을 사시는 게 좋습니다 라고 꾸준히 이야기 했다. 벌써 올해 초부터 인플레이션이 더욱 심해지면서 조만간 이자율이 올라갈 것임은 모든 뉴스에서 매일같이 방송해 왔으니 모를 리는 없겠고, 그래도 계속해서 집값이 올라가니 조금 뒤에 집을 내 놓으면 조금이라도 더 받는다는 생각으로 한달 두달 기다리다 그만 타이밍이 지나가 버렸다. 물론 그 적절한 타이밍을 잘 안다면 모두 부동산천재가 되고 모두 부자가 되었겠지만 그게 맘대로 안된다. 그때가 지나가야 그때가 최고점이었음을 알게 되는 게 세상 일인가 싶다. 그래서 언제 팔아야 하는 건데?

모기지 이자율이 아주 낮았던 올해 초반기 때는 30년 고정 20% 다운 크레딧 점수가 740점을 넘는 우수한 바이어들에게는 모기지 이자율을 2.5% 까지 받을 수가 있었다. 그러다가 3.0% 대에 한동안 머물렀고 5월까지는 4.5% 정도까지 올라왔지만 그래도 이 이자율은 예전의 7% 혹은 8% 대의 이자율에 비해서 무척 낮은 이자율이어서 바이어들에게 인기가 나름 많았다. 그러다 6월 중순 기준이자율이0.75% 올라가면서 모기지 이자율도 같이 올라가서 5.75%까지 치솟았다. 그리고 한 달이 지난 지금의 모기지 이자율이 5.25%까지 다시 내려와 있다. 왜 내려 왔지? 주택담보대출(Mortgage)도 은행이 진행한다. 이 모기지 은행은 고객의 자금을 낮은 이자율로 빌려 와서, 그 자금으로 30년 장기대출로 조금 높은 이자를 받아 그 이자의 차이로 은행의 수익을 만드는 것인데, 단 하루라도 고객의 자금을 대출로 빌려 주어서 그 이자를 받아야 한다. 하루라도 그냥 은행의 금고 안에 넣어두면 은행은 하루라도 손실이 난다. 기준금리가 0.75%로 뛰어 오르는 바람에 모기지 이자율도 5.75% 로 높아지니 많은 바이어들이 대출을 포기하게 되었다. 그러다 보니 엄청난 모기지 자금이 그냥 은행 금고 안에서 잠자게 되면서 당연히 하루하루 손실이 날 수 밖에 없었다. 그러니 이자율을 낮추어서라도 빨리 고객들에게 빌려주어야 하니 5.25%로 이자율이 떨어질 수밖에 없었다. 앞으로 기준 이자율이 또 올라가면 또 모기지 이자율도 올라가겠지만 그래서 바이어들이 또 더 많이 포기하게 되면 또 모기지 이자율이 다시 내려올 가능성도 충분히 있다. 대출도 수요가 많으면 이자율이 올라가게 되고 수요가 적으면 당연히 내려올 것이므로.

즉, 바이어가 집을 살 때 사용할 모기지 이자율은 오르기는 오르겠지만 곧 다시 적정수준으로 내려올 것을 본다. 그렇다고 예전의 2.5%~4% 대의 황금 같은 수준의 이자율은 더 이상 안되겠지만, 5~6% 대의 이자율도 상당히 좋은 이자율이다. 지금 무서운 수준으로 올라와 있는 렌트비를 생각하면 하루라도 자기자신의 집을 구입하는 것이 최선임을 모르는 바이어는 없다. 십여년 이상 지속되어온 부족한 신규주택건설 건수를 생각하면 앞으로 여전히 몇 년 동안은 계속해서 주택이 부족할 것이고 바이어는 꾸준하게 주택구매에 나설 것이다. 집을 팔 시기는 지금이라도 늦지 않다. 이전의 높은 가격은 잊어버리고 오늘 지금 현재에 맞는 적정한 가격을 제시하면 바이어는 언제든지 오퍼를 써서 달려올 것이다.

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