우리가 보통 어떤 사람이 신용이 좋다 혹은 믿을 만하다라고 하면 이는 그 사람이 말을 정직하게 한다거나, 말 한데로 꼭 행동을 하는 사람을 뜻한다. 금전거래와 관련되어서는 빌린 돈을 정확히 잘 갚는 사람으로 이해한다.

금융분야에서 신용(Credit)이란 외상으로 물건을 사거나 돈을 빌릴 수 있는 능력을 말한다. 자본주의 경제는 신용경제이다. 신용을 통하지 않고는 현대 경제가 작동하질 않는다. 신용이 없으면 소비의 규모가 소득 수준이상으로 늘 수 없으며, 경제성장도 느려진다.

경제성장이 느려지면 결국 소득증가의 둔화로 다시 돌아오게 된다. 결국 신용이 없이는 개인의 소득증가도 아주 느려지게 된다. 부동산 융자와 투자에 대한 상담을 하다보면, 사업체의 매출과 순수입이 많은 데도 불구하고 융자를 신청할 때 마다 거절당하거나 얻게 되더라도 고생고생해서 안 좋은 조건으로 얻는 손님을 종종 본다.

반면에 별다른 근로소득이 없음에도 불구하고 융자를 신청할 때 마다 척척 승인을 받아내는 손님들도 있다. 왜 그럴가? 바로 신용능력, Borrowering Power, 즉 돈을 빌릴 수 있는 능력의 차이 때문이다. 돈을 빌릴 수 있는 능력은 다른 말로 돈을 갚을 수 있는 능력이다. 이 사람한테 돈을 빌려주면 안떼어먹고 제 때에 원금과 이자를 잘 갚겠구나라는 확신을 돈 빌려주는 자 즉 Creditor 혹은 렌더에게 들게 해주어야 한다.

신용능력을 어떻게 키울 수 있는지 구체적인 방법들을 살펴보자. 첫째로 프라이머리 즉 자신이 살고 있는 집의 융자, 재산세 및 HOA 페이먼트를 낮게 유지하는 것이 제일 중요하다. 프라이머리 집에 융자가 없으면 수입이 적어도 투자용 주택을 구입하기가 아주 수월해진다. 왜냐하면 살려고 하는 투자용 부동산으로부터 나오는 렌트 수입이 있기 때문이다. 이런 측면에서 프라이머리 집의 융자를 15년 고정으로 가지고 있는 것은 신용능력을 오히려 감소시킬 수 있다는 점을 알 필요가 있다.

다음으로 자동차 융자의 밸런스를 줄이거나, 없애거나 있더라도 비즈니스에서 페이먼트를 하기를 권한다. 만약에 부부중 한사람만 융자를 신청해도 될 경우에는 융자에 들어가지 않는 사람 이름으로 자동차를 구입하고, 자녀들 학자금 융자에 코사인 하는 것도 좋은 방법일수 있다. 자동차 페이먼트는 주택융자를 받을 때 두 배반 이상에 해당하는 수입을 뺏어 간다고 보면 된다.

셋째로 세금보고를 가능한한 제대로 하라고 권하고 싶다. 세금을 덜 내고자 하는 것은 인지상정이지만 합법적인 범위안에서 세금보고를 잘하면 장기적으로 자신에게 유리하게 작용한다. 지금당장 푼돈을 줄일려고 하기보다는 더 큰돈을 벌기위해서는 세금보고를 제대로 할 것을 권하고 싶다. 또한 렌더가 세금보고서를 보고 융자심사수입으로 인정해주는 수입이 일반인이 생각하는 것과 많이 다르므로, 세금보고서 초안을 융자담당자에게 미리 보여주는 것이 아주 중요하다.

다음으로, 평소 신용관리를 제대로 하길 권한다. 신용보고서에 올라가는 금융활동이 어떤 것이 있는지 살피고 신용카드와 모기지 페이먼트는 어떠한 일이 있어도 제때에 납부한다. 신용카드의 밸런스는 낮게 유지할려고 노력하고, 내 신용보고서에 잘못된 내용이 올라가 있지는 않는지 살핀다. 융자에 임박해서 살필 것이 아니라 미리미리 평소에 관리를 해야만 잘못된 것을 발견했을 때 수정한 시간을 확보할 수가 있다.

마지막으로 저축을 꾸준히 잘하면 융자를 잘 받는데 아주 많은 도움이 된다. 은행은 불행하게도 돈이 없는 사람한테 돈을 빌려주기를 꺼려한다. 떼일 확률이 높기 때문이다. 돈은 많이 있으면서도 더 빌려서 돈을 더 불리기를 원하는 사람을 좋아한다. 따라서 평소 그 금액이 많든 적든 저축을 잘하고 여윳돈을 금융기관에 가지고 있는 사람들은 융자 받기가 쉽다. 집사기 임박해서 여기저기서 돈을 끌어 모아 다운페이먼트만 딱 맞게 준비한 사람한테 렌더는 아무리 집을 담보로 잡는다고 해도 돈 빌려 주는 것을 좋아하지 않는다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>