연방 인구조사국에 따르면 미국 소매판매업자들이 기록한 총판매액은 비록 올랐지만 올해 첫번째 분기의 수익은 지난 분기에 비해서 36%가 떨어졌고, 작년에 비하면 22% 하락했다. 이는 모두가 예상하여 놀랍지 않은 결과로 제품 가격과 노동력 비용이 인플레이션으로 인해서 상승했기 때문이다. 타겟 매장에서는 앞으로 그로서리, 미용 아이템, 학교용품과 가정 필수 물품을 제외하고 필수제가 아닌 물건들의 세일이 줄어들 것으로 예상하고 있다. 최근 리테일 상가 매물들은 이런 흐름을 그대로 반영하고 있다. LA카운티에 위치한 한 상가는 네일숍, 식당, 컴퓨터수리, 케익, 셀폰가게, 자동차용품 가게, 동전세탁방으로 세입자 구성이 되어 있는데, 투자율 5.2%에 100% NNN 리스계약이 되어 있음에도 불구하고 리테일 장사에 대한 우려로 투자자들에게서 외면을 받고 있다. 투자자들은 그로서리 아울렛, 스마트앤파이널, 카디나스와 같은 생활에 반드시 필요한 그로서리 마켓을 선호해서 올 초에 투자율 4.75% 정도에 거래되던 그로서리 아울렛은 현재 리버사이드 카운티의 신도시에 위치한 2021년 신축 매물의 경우 투자율 4.5% 에 구입 가능하다. 그러나 이자율이 4.5%에서 5% 사이에서 변동하고 있는 가운데 투자율 4.5%라는 상황에서 1031 교환 중인 투자자들 마저도 구입 결정을 내리는 것을 주저하고 있다.

팬데믹과 우크라이나 전쟁의 영향이 전 세계적인 경제 침체에 더욱 더 짐이 되고 있는 가운데 물가인상, 저고용상태와 물가 상승으로 대변되는 스태그플레이션의 위험이 증가하고 있다. 1031 중인 바이어들은 그로서리 마켓, 유명 NNN 퀵서비스 레스토랑에 집중하고 있다. 치킨 메뉴의 꾸준한 인기를 타고 파파이스치킨, 칙필레, 레이징케인 등 새로 오픈하는 매장들이 15년 NNN 리스 계약과 함께 여전히 투자율 3.5% 에서 4% 초반 가격에 머물러 있으며 현재 사우스게이트와 버뱅크 알함브라 매장이 판매 중에 있다.

이자율이 5% 보다 더 올라갈 가능성을 염두해서 투자율 최소 5.5%가 보장되는 매물이 절실하다. 남가주 지역에서 만나기 어렵고 중가주, 오리건주, 텍사스, 애리조나 지역에서 보다 광범위하게 찾아야 한다. 보유세, 보험비, 건물 관리를 모두 세입자가 책임지도록 계약되어 있는 NNN 리스 계약과 위치적으로 사거리 코너 또는 월마트, 타겟, 홈디포 등 앵커 테넌트가 있는 대형 쇼핑센터 내에 있는 단독건물 등 위치를 확인하고, 인구가 계속해서 증가하는 지역인지 여부와 주변에 유명 관광지나 시설 유치 여부도 확인해 보면 도움이 된다.

최근 미국에서 제일 ‘핫’한 지역 중의 하나가 바로 텍사스 오스틴, 댈러스, 휴스턴이다. 5월 말, 6월 초에 대부분의 도시들이 41.2 %의 사무실 사용률을 보였는데, 50%를 넘은 곳은 텍사스 오스틴 56.1%, 휴스턴 53.8%, 댈러스 50.2% 뿐이었다. 기업 유치로 많은 일자리로 인한 폭발적인 인구유입과 신축된 빌딩들을 어렵지 않게 만날 수 있어서 좋은 투자 부동산 환경을 가지고 있다. 건물 가격이 꾸준히 오르고 있는 가운데 투자율 6% 대에서 10년 이상 NNN 장기 계약된 내셔널 테넌트를 어렵지 않게 찾을 수 있다. 댈러스 지역을 예를 들자면 프리스코, 플레이노, 알렌, 매키니, 캐롤튼 등의 지역에서 NNN 상가 투자 매물은 보유하고 있는 동안에 남가주에 비해서 대략 1~2% 더 높은 투자율을 보장해 준다. 남가주에 비해서 텍사스 프러퍼티 택스가 비록 높지만 100% 테넌트가 부담하는 NNN 계약이므로 부담이 없고, 주정부 인컴 택스가 없다.

타주 매물을 구입할 때는 테넌트, 리스 기간, 위치뿐만 아니라 건물 관리에 대한 고민을 당연히 더 하게 되는데 현지에 매니지먼트 회사를 고용하는 방법도 있다. 만일 단독 테넌트이고 테넌트가 지붕, 파킹장, 건물 구조, 건물 기초 등의 수리 비용까지 모두 책임을 지는 Absolute NNN 또는 Leased Fee 그라운드 리스 계약 형태로 되어 있다면 훨씬 수월하게 구입 결정을 내릴 수 있을 것이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>