한인들도 부동산 거래를 많이 하게 되면서 ‘Deed’란 용어의 사용 빈도도 점차 늘어나고 있다. 부동산에서 사용되는 Deed는 소유권을 전부 혹은 부분적으로 양도할 때 사용된다. 부동산에 관련된 모든 Deed는 해당 부동산이 속한 카운티 오피스에 등기되어 있으며 Deed를 조사해 보면 그간의 부동산의 양도 내용, 저당권, 소유권 제한 등 해당 부동산에 대한 모든 정보를 알아 볼 수 있다. 캘리포니아에서는 ‘Grant Deed’ 와 ‘Quitclaim Deed’, 이 두 가지 Deed가 보편적으로 사용된다.

먼저 Grant Deed는 부동산 거래에서 가장 많이 사용되는 Deed이다. 주로 아래의 경우에 사용된다. ▲부동산을 사고 팔 때 ▲금전적 대가를 받지 않고 누군가에게 증여(Gift)할 때 예를 들어 부모가 아들에게 소유권의 일부나 혹은 전체를 증여하고자 할 경우 ▲기존의 소유권자 이외에 타인의 이름을 타이틀에 추가할 경우 ▲기존의 소유권 형태를 변경할 때 예를 들어 Joint Tenancy를 Community Property로 소유 방법을 변경할 때 ▲소유권명의를 개인에서 Trust, LLC, Corp로 바꿀 때, 또는 반대로 Trust, LLC, Corp에서 개인 이름으로 바꾸는 경우 ▲본인의 법적 이름이 바꾸여서 부동산명의의 자신 이름을 업데이트해야 하는 경우 등에 주로 쓰이게 된다.

Grant Deed는 후에 생길 수 있는 소유권을 둘러싼 분쟁의 소지를 없애기 위해 반드시 공증을 해서 카운티 오피스에 등기를 해 두는 것이 안전하다. 가주에서는 대부분의 부동산 매매 거래는 에스크로를 통해 거래하게 되므로 에스크로에서 Grant Deed를 작성, 공증을 한 후 카운티에 정식으로 등기하게 된다. 소유권이전 등기는 LA 카운티는 하루가 지나야 등기 절차를 마칠 수 있으며 OC의 경우는 Special Recording을 통하면 당일 등기 이전이 가능하다. Grant Deed에서 셀러와 같이 소유권을 넘겨주는 사람을 Grantor라고 하며 바이어같이 소유권을 이전 받게 되는 사람을 Grantee라고 부른다.

그럼 Grant Deed 다음으로 많이 사용되는 Quitclaim Deed에 대해 알아보자. Quitclaim Deed는 소유하고 있는 지분에 전체, 부분 권리를 포기할 때 사용된다. 예를 들어 이혼을 한 경우 소유권을 부부 중 한 사람으로 변경할 경우 할 경우, 혹은 자신이 가지고 있는 부동산의 지분을 타인에게 넘겨줄 때 등에 사용된다. 하지만 Quitclaim Deed를 사용해서 부동산 소유권을 변경한 경우에는 후에 부동산을 매매할 때 실제로 본인이 Quitclaim을 했다는 것을 다시 확인하는 절차를 에스크로를 통해 거치게 된다. 이때 원래 소유권을 포기한 사람을 찾지 못해 포기 확인을 할 수 없다면 매매에 문제가 생겨 매매 자체가 깨질 수도 있게 된다. 위의 두 종류의 Deed이외에도 자주 쓰이는 Deed로는 ‘Interspousal Transfer Deed’라는 것이 있다. 부부간에 소유권을 이전할 때 쓰이는 Deed이다.

중서부나 동부 지역에서는 Grant Deed 대신 Warranty Deed라는 것을 이용하여 부동산 양도를 한다. Warranty Deed는 Grant Deed와 거의 같은 내용을 담고 있지만 Warranty Deed에서는 만약 그 이전의 셀러들로 인해 어떤 소유권상에 문제가 생긴다면 현 셀러가 모든 책임을 진다는 조항 하나가 더 추가되는 것이 다르다. 따라서 Warranty Deed가 Grant Deed 에 비해 바이어를 보호하는 추가 조항이 삽입되어 있다고 보면 된다. 이외에도 부동산 차압대신에 은행에 소유권을 넘겨주는 ‘DIL’(Deed-In-Lieu of Foreclosure)를 비롯해서 건물재산세가 밀린 부동산을 경매를 통해 구입하면서 소유권 이전에 사용되는 ‘Tax Deed’도 있다.

서브프라임 사태 이전에는 자신도 모르게 불법으로 소유권이 변경되거나 부동산 명의에 문제가 있어도 잘 모르고 지나가는 경우가 있었다. 하지만 지금은 카운티에서 소유권에 변동이 있을 때 마다 소유주에게 등기된 서류를 보내서 본인이 직접 서명하도록 하고, 공증한 서류인지를 확인하기 때문에 불법으로 인한 명의 문제가 생기는 일은 많이 줄어 들었다. Deed는 재산권을 인정받는 아주 중요한 서류다. 따라서 1년에 1번 정도는 카운티 오피스를 통해 타이틀 명의상에 자신도 모르게 불법적으로 변경된 사항이 있는지 알아 보는 것이 좋다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>