최근 수년간 집값이 많이 오르면서 쌓인 에퀴티를 활용하기 위한 문의가 많은 편이다. 오늘은 주택의 에퀴티(집값과 융자밸런스의 차이)에서 현금을 인출, 활용할 수 있는 방법들에 대해서 살펴보자.

우선 기존에 융자가 있을 경우 이를 건드리지 않고 에퀴티에서 현금을 꺼내는 방법으로 Heloc(Home Equity Line of Credit)과 Heloan(Home Equity Loan)이 있다. Heloan은 이자율이 무척 높기 때문에 실제 사용하는 사람이 거의 없다고 볼 수 있다.

Heloc 이란 론 즉 융자가 아니라 신용구좌를 설정하는 것을 말한다. Heloc을 설정해 놓으면 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 현금을 꺼내 사용할 수 있어 아주 편리한 상품이다. 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면된다. 따라서 단기자금이 필요한 사람에게 안성맞춤이다.

이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈을 필요할 때를 대비하여 Heloc 을 설정해 놓는 사람들이 많다. 그런데 이 Heloc의 최대의 단점은 이자율이 높고 변동이라는 것이다. 특히 앞으로 연준이 정책금리를 더 올리면 Heloc의 이자율도 기계적으로 올라가게 되어 있기 때문에 자금을 장기로 쓸계획이거나, 얼마나 오랬동안 쓸지를 모르는 사람들에게는 좋은 상품이 아닐 수도 있다.

Heloc의 또 다른 단점은 심사기준이 까다롭다는 것이다. 이는 많은 사람들이 잘못알고 있는 부분으로 집의 에퀴티를 담보로 하기 때문에 은행이 쉽게 내줄 것으로 생각할 수 있는데 이는 오산이다. Heloc이 보통 2차로 담보가 잡히기 때문에 1차 융자에 비하여 심사기준이 훨씬 까다롭다. 이러한 Heloc의 단점 때문에 대신 현금인출(캐쉬아웃) 재융자를 하는 경우가 많다.

현금인출 재융자는 기존의 융자를 다시 융자하면서 에퀴티로부터 현금을 추가로 인출하거나, 융자가 없는 free & clear 주택의 에퀴티로부터 현금을 인출하기 위해서 하는 융자를 말한다. 현금인출 재융자를 받으면 바로 현금을 꺼내게 되기 때문에 이에 대해서 이자를 지불해야하고 결국 모기지 페이먼트가 올라가는 경우가 많다.

따라서 현금인출 재융자를 할 경우에는 돈의 사용목적과 시간 및 기간이 분명할 경우에 하는 경우가 대부분이다.

이 현금인출 재융자는 렌더의 입장에서는 위험이 늘어나기 때문에 다른 종류의 융자 즉, Rate and Term 재융자나 구입융자에 비하여 심사기준이 다소 까다롭고 이자율도 다소 높은 편이다.

이렇게 에퀴티로부터 현금을 꺼내는 대표적인 방법으로 Heloc과 현금인출 재융자를 있는데 어떤 것이 본인에게 유리한지는 돈의 사용목적, 규모, 시기, 기간, 기존의 1차 융자의 규모, 이자율, 집값, 손님의 신용점수등 많은 요소를 동시에 고려해야 한다.

문제는 최근 모기지 금리가 많이 올라서 현금인출재융자를 할 경우 전체 융자에 대한 이자율이 올라갈 가능성이 높다. 예를들어 기존 1차모기지를 이자율 3.5%에 300,000달러 가지고 있는데 100,000의 현금을 꺼내기 위하여 현금인출 재융자를 하게 되면 전체 400,000달러에 대한 이자율이 현재금리 즉 5%이상으로 올라갈 수가 있다.

반면 300,000달러는 그대로 둔채로 100,000달러를 Heloc으로 꺼낼 경우 이 금액에 대한 금리만 올라가기 때문에 요즘엔 현금인출 재융자 대신 Heloc이 더 좋은 방법이 될 수 있다.

하지만 펜데믹이후로 Heloc을 취급하지 않는 금융기관이 많고, Heloc 에 대한 심시기준, 이자율, 비용등이 금융기관에 따라 각양각색이므로 조심해야한다. 프론트에 앉아 있는 은행직원 말만 믿고 무턱대고 신청했다가 2-3개월후에 융자를 거절당하여 필요한때 자금을 사용하지 못하는 황당한 일을 당할 수가 있다는 것이다.

따라서 Heloc을 신청할 경우에는 반드시 경험과 지식이 풍부한 담당자와 충분한 상담을 거친 후 신청해야 나중에 낭패를 면할 수 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>