2021년과 올 4월에 이르기까지 투자율(CAP) 3~4%대의 투자용 부동산 매물이 팔리던 오퍼 전쟁 속에서 밀려 났던 바이어들은 매물 부족이 이어지면서 관망세로 돌아섰다. 기준금리 상승 충격에 대출 이자율이 5%대로 오르고 우크라 전쟁과 주식시장이 폭락에 가까운 시장이 이어지면서 바이어들은 손을 놓고 구입을 미루는 분위기가 계속되어 왔었다. 5월 들어 매물이 클로징을 못하고 다시 나오는 등 서서히 좋은 위치에 투자율 5~6% 매물이 시장에 공급되고 있다. 북가주 세크라멘토 인근 신도시에 위치한 한 상가 건물은 스퀘어피트당 2달러의 비교적 싼 렌트에 세븐일레븐 편의점, 도너츠 등 안정적으로 입주해 있고 투자율 6%에 매물이 나왔다. 약간의 CAM 비용을 관리부실로 받지 않고 있었던 점을 바로 잡아야 하는 세입자와의 렌트비 조정이 예상되지만, 지난달과 달리 이런 좋은 매물이 더 자주 시장에 유입이 되는 분위기다.

예전 같으면 금방 팔려 나갔을 투자율4% NNN ALDI 마켓 매물과 익스프레스 카워시 매물이 그대로 남아 있다. 샌버나디노의 15번 프리웨이 출구에 위치한 스타벅스는 2023년 투자율 4.4%로 오르지만 아직 바이어의 선택을 못 받고 있다. 이자율이 5%에 육박한 상황에서 레버리지를 이용해서 구입할 수 있는 투자용 건물은 적어도 투자율 5% 이상은 되어야 하므로 셀러들은 전액 현금으로 구매할 바이어를 기다리고 있는 모양새이다. 다른 인컴이 없이 은퇴 후 구입하는 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 바이어의 경우 50% 또는 그 이상의 다운페이먼트를 융자기관에서 요구한다. 이런 수익 구조에서 이자율 5%보다 더 올라갈 가능성을 염두해서 투자율 6% 이상이 보장되는 매물이 절실하다. 보유세, 보험료, 건물 관리를 모두 세입자가 책임지도록 계약되어 있는 NNN 리스 계약과 위치적으로 사거리 코너 또는 월마트, 타겟, 홈디포 등 앵커 테넌트가 있는 대형 샤핑센터 내에 있는 단독건물 등 위치를 확인하고, 인구가 계속해서 증가하는 지역인지 여부와 주변에 유명 관광지나 시설 유치 여부도 확인해 보면 도움이 된다.

신축된 익스프레스 카워시가 테넌트로 입주한 매물 여러 개가 애리조나 피닉스 지역에 투자율5% 20년 NNN 리스 계약 매물은 일주일 만에 바이어가 결정되었다. 익스프레스 카워시는 대지 1 에이커 안밖으로 시설비만 400만달러가 든다. 세입자들은 장기 계약을 원하기 때문에 투자자는 안정된 세입자를 둘 수 있다. 다만, 한가지 알고 넘어가야 하는 점은 렌트비를 받는 땅주인이 감가상각을 하지 않고 세입자가 하는 그라운드 리스 계약이 대부분이다. 2027년까지 계속 줄어들기는 하지만, 보너스 감가상각까지 할 수 있다. 비록 감가상각을 하지 못한다는 약간의 불이익이 있더라도 그라운드 NNN 계약을 선호하는 이유는 지붕수리, 주차장 관리와 같은 건물관리 부담에서 벗어나 15년에서 35년 정도로 장기계약이기 때문이다.

NNN 내셔널 세입자 중에서 건물 오너가 선호하는 좋은 세입자는 보유세, 보험까지 직접 납부를 하고 건물관리도 직접 모든 것을 하는 단독 세입자이다. 안정적이고 쉬운 관리가 NNN 매물에 투자하는 이유이다.

세금유예를 위한 1031 교환을 목표로 한다면 현재 팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 경우에 그 오퍼가 약해서 밀리는 상황이므로 컨틴전시가 제거가 된 상태에서 오퍼가 고려된다는 점이 경쟁이 많은 매물에 오퍼를 쓸 때에 고려해야 한다. 하지만, 에스크로가 종결된 후에 매물을 찾기에는 45 일 identification 이라는 시간이 너무 촉박하다. 그 시간적인 여유가 없는 점이 딜레마이다.

매월 들어오는 렌트 수익이 비록 낮더라도 시세차익을 더 고려하는 바이어들은 타운에 있는 주거용 유닛들을 구입하고 있다. LA 한인타운 인근 한 랏에 4개의 유닛이 지어진 신축 아파트는 투자율 4% 후반 선에도 거래가 이루어지고 있다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 구입할 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가구입이 최적이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>