오늘 컬럼에서는 이자율은 오르고 있는데 집값은 쉽게 떨어질 것 같지 않아서 고민하는 바이어가 늘고 있는 요즈음 아직도 과열상태를 보이고 있는 주택시장에서 그래도 집을 사야하는 가에 대한 답을 현재 시장 상황을 통해 살펴보고자 한다.

첫째, 언론 매체에 자주 등장하는 FOMO(Fear Of Missing Opportunity)에 자신도 모르게 빠져 있는 것이 아닌가 본인의 여러가지 상황을 더욱 냉정히 살펴보아야 할 시점이다. 나만 지금 안 사면 손해가 아닌가는 하는 단순한 FOMO의 불안감 때문에 집을 구입하는 것이라면 왜 지금 꼭 집을 구입해야 하는가에 대한 근본적 질문에 확실한 답이 있어야 할 것이다.

팬데믹 기간 중 주택을 구입한 바이어들 중에는 심한 구입경쟁에서 이기기 위해 기본적인 구입절차를 생략한 채 집을 구입하는 데만 집중한 나머지 구입 후 각종 문제점들로 인해 팬데믹 이전에 구입한 바이어들에 비해 만족도가 떨어지는 것은 물론이고 일부 바이어들은 팬데믹 기간 중 주택구입이 정말 기억하기 싫은 악몽이라고까지 회고하는 이들도 있다. 자고 나면 가격이 오르는 과열된 시장에서 자신의 조건에 맞는 집을 기다리는 것은 어렵겠지만 혹 잘못된 구입으로 인한 후회가 더 크다면 좀 더 신중을 기할 필요가 있다.

둘째, 올 초까지 과열 분위기 현상을 보였던 시장이 최근 몇 주 사이에 인플레이션으로 인해 이자율이 예상보다 빠른 속도로 오를 것으로 예상되면서 지역에 따라서 조금씩 오르는 폭이 둔화되거나 조금씩 냉각 조짐을 보이고 있다. 따라서 초조함 보다는 끈기를 가지고 앞으로 시장 추이를 지켜볼 필요가 있다는 것이다.

셋째, 그럼에도 불구하고 이자가 올라간다고 바로 집값이 떨어지지 않을 것이라는 데 대부분의 전문가들이 동의하고 있다. 아무도 예측할 수 없는 주택경기 사이클을 감안할 때 주택 구입 시기에 대한 답은 늘 본인이 준비되고 필요할 때 구입하는 것이 정답이다.

넷째, 이자율이 올라가면 주택가격이 내려가는 것이 주택시장의 법칙이다. 현재 5%에 다다른 이자율이 비싸다고 아우성인데 사실 조금만 뒤를 돌아다보면 3~5%대의 이자율이라는 것은 거의 30년 만에 나타난 초 저이자율이다. 따라서 불과 몇 달 전의 3% 대의 이자율에 비해 많이 올랐다고는 하지만 현 이자율도 과거와 비교하면 아직도 낮은 이자율임을 잊지 말아야한다. 하지만 페이먼트 부담은 그에 비례해서 늘어나게 됨을 간과해서는 안 된다. 예를 들어 100만달러 짜리 주택을 20% 다운페이먼트한 후 80만달러를 3.5%에 융자했다면 월 페이먼트는 약 3,600달러로 5.5%로 같은 가격의 주택을 구입한다면 페이먼트는 4,550달러로 늘어나 월 950달러 정도를 더 부담해야 한다. 또 만약 페이먼트를 더 이상 부담할 수 없는 형편이라면 이자율이 5.5%로 오른 상황에서는 같은 월 3,600달러로 구입할 수 있는 주택가격은 약 79만달러 정도 밖에 안 된다.

따라서 이자율이 올라가면 갈수록 더 낮은 가격의 주택을 구입할 수밖에 없어 재산증식에는 도움이 되지 않는다는 사실을 잊지 말아야 한다.

다섯째, 가장 많이 고민되는 부분이다. 집값과 함께 오른 렌트비를 감당키 어렵다는데 바이어들의 더 큰 고민이 있다. 집을 사자니 오른 집값이 부담스럽고 렌트에 계속 머물기에는 인컴의 상당 부분을 렌트비로 감당해야 한다는 것이다. 따라서 렌트에 계속 사는 것이 장기적으로 불리할 수 있다는 것이다.

여섯째, 현 주택시장은 2008년과 전혀 다른 얼굴을 하고 있다는 것도 기억해야 한다. 서브프라임 사태 이후에 주택을 구입한 바이어들은 은행의 까다로운 융자 관문을 통과했을 뿐더러 집값이 짧은 시간에 급등함으로 상대적으로 많은 액수의 에퀴티를 갖고 있어서 어느 때의 주택시장보다 안정적이라는 것이다. 이자율이 6%를 넘어야 비로서 주택시장에서 눈에 보이게 하락세가 나타날 것 같은데 코로나19 사태에 이어 최근 우크라이나 전쟁 등이 겹치면서 이자율 상승이 내년에는 둔화되거나 오히려 소폭 하락도 예상됨에 따라 이자율이 6% 미만에 머문다면 가격의 급락은 없을 것으로 보는 것이 부동산 시장의 분위기다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>