필자는 예전 컬럼에 1031 Exchange DST에 대해서 설명한바 있다. 그후로 많은 문의 전화와 질문이 있어서 좀더 상세하게 DST부동산에 관해서 설명해 보려 한다.

Delaware Statutory Trust는 하나에 신탁으로 실제로 보유한 건물이나 투자자들에 투자금액을 넣어 놓고 관리하면서 운영하는 신탁이다. 투자 전문회사들이 규모가 큰 부동산 건물을 매입하고 많은 투자자들이 이곳에 투자를 해서 같이 수익률을 분배 받는 것이다.

DST는 실제 부동산에 투자를 하는 것으로 매달 나오는 렌트 인컴과 함께 부동산이 후에 가격이 많이 올라 매도를 할 때도 많은 수익을 받을 수 있다. 투자 전문회사들이 DST 부동산으로는 Multifamily APT, 아마존 물류센터, Storage, 호텔, 샤핑몰, 의료 센터 등, 이외에 다른 여러가지 종류에 부동산을 매입 운영하면서 투자자를 모으고 매달 렌트 인컴과 후에 부동산 매매를 통해 수익을 나누는 방식이다.

Cash Flow (렌트 인컴)으로는 부동산 종류에 따라 다르겠지만 매년 4%~7% 정도에 이른다. DST부동산은 투자회사들이 매수, 매도, 100% 운영을 하기 때문에 투자자들은 건물 관리, Property Tax, 보험, Risk관리를 전혀 신경 쓰지 않아도 되는 것이다. 4%~7%는 net 인컴이 되는 것이다. DST 부동산에 장점으로는 다음과 같다.

가장 큰 장점으로는 DST 부동산은 1031 Exchange 가 가능하다는 것이다. 그리고 내가 DST 부동산에 대해 전혀 매니지먼트를 하지 않아도 된다는 점이다. 또한 낮은 투자금으로 High Value와 많이 업그레이드가 된 여러가지의 DST부동산에 지분을 살 수 있다. 가령 ＄1mil의 투자금으로 25만불은 Storage, 25만불은 아마존 물류센터, 25만불은 샤핑몰, 25만불은 Multifamily APT등으로 분산 투자가 가능하다.

매달 받는 렌트 인컴에 대해서 세금 혜택도 볼 수 있다. DST부동산도 실제 부동산이기에 감가상각을 받는다. 그리고 DST 부동산이 텍사스, 플로리다, 네바다, 테네시등에 주에 있을 경우에는 렌트 인컴으로 받은 수익에 State income tax를 내지 않아도 된다. 위에 주와 몇몇 다른 주들은 State Income Tax가 없기 때문이다. 본인이 소득이 놓은 경우에는 세금 절세를 하는 아주 좋은 투자처가 될 수 있다. 이런 여러가지 장점 때문에 지난 수년부터는 DST부동산이 크게 성장하고 있어 공급이 수요를 따라가기 힘든 상황이다. 보통 ＄100 million이 투자자들에게 오퍼가 시작되면 8주에서 10주면 오퍼가 끝날 정도로 인기가 많다.

그럼 어떠한 투자자들이 DST부동산에 적합할까 예를 들어 보려 한다. 1031 exchange는 부동산 투자를 하는 사람들에게만 주어지는 세금유예 방법이다. 적극적으로 활용을 해야 한다. 일단 1031 exchange를 하고 싶은데 더 이상 건물 관리가 힘든 경우, 대체 매물이 없을 경우, 특히 45일 동안 대체 매물을 못 찾는 경우, 이런 경우를 많이 보는데 만약 45일 안에1031 exchange를 할 매물을 1개에서 2개 정도 지정해 놓는데 만약에 에스크로가 안되는 경우를 가만해서 백업으로 DST 부동산 매물을 하나 지정해 놓은 것이 바람직하다.

DST부동산은 에스크로가 필요없이 바로 할 수 있다. 그리고 좀 더 높은 렌트 인컴을 원하는 경우, 1031 exchange를 했는데 금액이 남아서 남은 금액에 양도 소득세를 내야 하는 경우. 이 경우는 가령, 내가 ＄3mil에 건물을 팔고 ＄2mil에 대체 매물로 1031 exchange를 했다면 ＄1mil이 남아서 양도 소득세를 내야 하지만 남은 ＄1mil을 DST부동산으로 투자하면 똑같이 1031 exchange가 된다. 이것을 BOOT라한다.

일반적으로 1031 exchange는 같은 가격이나 더 높은 가격에 매물로 하는 것이 일반적이지만 DST를 사용하면 낮은 가격에 실제 매물을 하나 교환하고 남은 금액은 DST로 투자하면 된다. 어떤 투자를 하던지 투자자들이 더 많은 옵션을 갖는 다는 것은 좋은 것이다. 전문가들 하고 상세한 정보와 여러가지 조언을 통해 좀 더 현명한 투자 선택을 할 수 있을 거라 생각 한다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>