부동산은 부의 원천이고 가지고 있기만 해도 가격 상승으로 인해 점점 재산이 늘어나 평생 집 한 채만 가지고 있어도 은퇴 이후의 노후 생활의 방편이 되기도 한다. 그래서 누구나 부동산 투자에 많은 관심을 가지고 있다. 우선 살 집을 하나 사고 나면 경제적으로 여유가 생긴 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 가장 손 쉬운 콘도나 단독주택부터 많은 투자가 필요한 상가 같은 상업용 건물까지 다양한 부동산이 있다.

그러나 대부분 우리 서민들은 집을 살 때 융자한 돈을 매달 나누어 상환해야 하고 그 외의 여러가지 페이먼트로 인하여 목돈을 마련하기 어려워 마음뿐이지 실천에 옮기기는 정말 쉽지가 않다.

그런데 LA 시는 중간소득에 비해 주택가격이 높아서 미국 전체에서 주택소유율이 두 번째로 낮은 도시이므로, 50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 K-타운을 비롯한 LA는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다. 하지만 가격도 높고 최소35%의 다운페이먼트가 필요한 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다. 그렇다면 집장만도 하고 투자도 겸할 수 있는 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까. 그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목중의 하나가 인컴 유닛이다.

인컴 유닛은 보통 2유닛(듀플렉스) 부터, 4유닛까지의 주거용 부동산을 말하는데 부동산 경기가 주춤할 때에도 높은 가격대를 형성하고 있다. 이유는 4유닛까지의 인컴 유닛은 일반 주택과 동일하게 취급되어 단독주택과 같은 조건으로 구입이 가능하기 때문이다. 적어도 35%를 다운페이먼트해야 하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이먼트를 해도 되고 융자를 하여도 아파트보다 낮은 이자율이 적용되기 때문이다. 그리고 소유주가 거주하는 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하니. 인컴 유닛은 테넌트하고 좋은 관계를 갖고 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다.

그러나 소규모 투자자들에 인기가 좋은 인컴 유닛은 구입할 때 몇 가지 기본적인 조건들을 확인해야 한다.

먼저 건물의 상태를 봐야 한다. 인스펙션 전문가에게 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 하고, 필요하다면 해당 전문가에게 다시 점검을 받아보는 것이 필요하다. 그래야 있는 그대로(as-is condition) 구입해야 되는 조건으로 구입을 하더라도 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아 볼 수 있다. 특히 1900년대 초 중반에 지어진 유닛이 많은 LA의 경우 납성분 페인트가 벗겨지거나 납 배관이 있는 오래된 주택에 사는 주민들이 중독이 되는 경우가 많다.

특히 테넌트가 납중독에 걸릴 경우 건물주의 피해가 대단히 크다. 물론 요즘 사용하는 페인트에는 납성분이 들어 있지 않으나 1978이전에 지어진 집의 벽 등에는 새로 칠해진 페인트 밑에 납 성분이 든 페인트가 들어 있다. 어떤 이유로 납성분 페인트가 묻은 조각이 노출됐을 때, 단맛이 있어 어린아이들이 먹게 되는 경우가 있다.

그리고 건물 상태보다 매매 가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 렌트이므로 렌트 스케줄을 확인하여 유닛당 월 렌트비가 얼마인지 정확히 알아야 한다. 리스 조약을 확인하여 세입자들의 리스 기간과 내용을 살펴봐야 한다.

이와 같은 조항이 포함된 ‘테넌트 에스토펄’(Tenant Estoppel)을 받아 정확한 렌트를 확인해야 한다. 테넌트가 나중에 번복하는 것을 금지하는 조항이 들어 있는 이 서류에는 리스 기간, 렌트 가격, 시큐리티 디파짓은 얼마나 냈는지 등의 내용을 포함하고 있다. 새로운 세입자를 구하거나 렌트 수익에 대한 계획을 세우는 데 도움이 되기도 한다.

그리고 월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 교체 비용 등 모든 수리 비용을 부담한다. 그러므로 수입에서 경비를 빼야 실제 수익(NOI)이 나온다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>