지난주에 이어 렌더가 주택융자를 심사할 때 손님의 크레딧리포트에서 어떤 내용들을 검토하는지에 대해 살펴보고 있다. 크레딧 리포트에서 점수와 더불어 가장 중요한 것은 부채 항목들이다. 신용보고서는 주택, 사업체, 신용카드, 학자금, 자동차 융자 등에 대한 상세한 부채내역을 보여준다. 부채총액과 더불어 월 페이먼트도 보여주는데, 이 각 항목에 대한 월 페이먼트의 합계를 DTI(Debt to Income Ratio) 계산할 때 사용한다. DTI 계산에서 부채란 손님의 월 총 페이먼트를 말하는데 주택을 구입할 경우 발생하는 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance), HOA 비용, 신용보고서에 나타나는 학자금, 신용카드, 자동차 페이먼트를 합한 금액을 말한다.

월 페이먼트의 총계가 총 수입의 45%가 넘으면 융자승인 받기가 힘들다. 따라서 요즘처럼 모든 융자가 풀닥으로 진행되는 시기에는 신용보고서에 나타나는 페이먼트를 잘 관리하는 것이 융자승인을 잘 받는 첩경이다. 수입은 단기간에 늘리기 불가능하기 때문에 부채를 잘 조절해야 DTI를 낮출 수 있다. 학자금 융자는 페이먼트가 연기되어 있어도 부채 계산에 넣어야 한다.

커머셜이나 사업체융자는 회사 수표로 페이먼트를 했을 경우 12개월 치 ‘캔슬 첵’(Cancelled Checks)을 제시함으로써 개인 부채에서 제외시킬 수 있다. 신용카드 페이먼트는 신용보고서상에 나타난 월 페이먼트를 무조건 부채로 잡아 계산해야 한다. 매월 총금액을 갚는다고 해도 언제나 평균적으로 그 정도의 페이먼트가 발생한다고 보아 부채에서 제외시켜주지 않는다.

따라서 주택구입 예정자는 신용보고서 발급에 임박해서는 신용카드 사용을 줄이는 것이 상책이다. 신용보고서에 나타난 부채항목 중 가장 관리하기 쉬운 항목이 자동차 융자다. 리스가 아니고 융자인 경우 밸런스를 갚을 경우 부채항목에서 제외시킬 수 있다.

다음으로 렌더는 손님이 충분한 신용기록 즉 거래선(Tradeline)과 거래역사를 갖고 있는지를 살핀다. 이 거래계좌와 역사에 관련하여 렌더는 세 가지 조건을 반드시 충족할 것을 요구한다. 첫째, 거래선은 적어도 3개는 있어야 한다. 그것이 신용카드이던, 자동차융자이던 총 거래계좌의 기록이 세 개는 있어야 된다. 둘째, 최근 12개월 동안 활동기록이 반드시 있어야 한다. 즉 거래계좌가 3개 있더라도 최근 활동기록이 없으면 불충분한 신용기록으로 보아 융자 승인에 어려움이 있을 수 있다. 셋째, 24개월 이상 역사를 가진 구좌가 반드시 하나는 있어야 한다. 만약에 거래계좌가 적을 경우, 다른 자격요건이 좋다면 ‘Non-traditional Credit Reference’를 통해서 신용보고서를 수정 보완한 다음 융자를 받을 수 있다. 즉 전화나 케이블 회사 등의 페이먼트 기록 등을 하나의 계좌로 신용보고서에 올림으로써 위의 조건을 충족시킬 수 있게 되어 융자가 가능해진다.

렌더는 이외에도 신용보고서에서 과거의 주소, 직업, 최근에 신용보고서 발급 내역 등에 관한 기록을 살핀다. 숨겨진 주택과 부채는 없는지, 직업은 과거의 기록과 현재의 내용이 일치하고 일관성이 있는지 등을 확인하여 수입의 안정성을 판단하는 도구로 쓴다. 주택융자 심사에 있어서 렌더는 신용보고서를 일반인들이 생각하는 것 이상으로 철저하고 자세하게 검토한다.

따라서 신용점수 뿐 아니라 다른 내용에 관한 관리도 잘 이루어져야 융자를 무리 없이 받을 수 있다. 그리고 주택구입이나 재융자를 계획하는 사람들은 수개월 전부터 신용보고서를 검토해서 잘못된 기록이 있을 경우 수정할 수 있는 시간을 확보하는 것이 좋다. 신용점수는 융자승인과 이자율 등 각종 심사기준의 적용에 있어서 결정적인 영향을 주므로 되도록 높게 유지하는 것이 좋다.

어떤 일이 있어도 페이먼트를 제때 하고, 한도대비 빚의 규모를 줄이고, 오래된 카드를 되도록 유지하고, 단기간에 리포트를 너무 많이 띄어 보지 않는 것이 신용점수를 높게 유지하는 요령들이다. 마지막으로 자신의 신용기록에 대한 지속적 관리와 모니터링이 필요하다. Equifax, Experian, Transunion등 3개 신용정보기관이 공동으로 운영하는 annualcreditreport.com에서 무료 신용보고서를 받아볼 수 있다.

주택융자를 앞둔 사람들에게 있어서 신용점수와 내용, 부채 항목에 개한 관리는 아무리 강조해도 지나치지 않다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>