주택융자를 신청하거나 사전 융자승인서를 요청하면 렌더는 말할 필요도 없이 반드시 크레딧 리포트를 떼어본다. 왜냐하면 주택융자에 있어서 손님의 신용점수와 그 내용은 가장 기본적이고 중요한 사항이기 때문이다. 그런데 많은 손님들은 렌더가 신용보고서에서 신용점수만 본다고 생각하는데 그렇지가 않다. 신용보고서에는 손님의 신용점수 뿐만 아니라 그에 못지않게 중요하고 융자에 결정적인 영향을 줄 수 있는 내용들이 많다. 따라서 손님의 입장에서는 그러한 내용들을 잘 알고 사전에 미리미리 준비해야 융자를 무리 없이 받을 수 있다.

우선 제일 먼저 확인하는 것이 융자 신청인의 신상명세에 관한 내용이다. 이름, 생년월일, 현주소, 과거 주소, 소셜번호, 거래은행, 직장/직업 등이다. 신용보고서는 과거에 사용된 손님의 신상정보를 모두 기록하고 있는데 현재의 다른 서류들, 예를 들면 은행잔고 증명서, 월급 명세서, 세금 보고서 등에 나타나는 정보와 비교해 다른 기록이 있으면 렌더는 이에 대한 확인 절차를 거친다. 아직도 미국에는 수많은 사기융자가 성행하고 있기 때문이다. 따라서 융자를 신청하거나 사전융자승인서를 받기위해 개인 정보를 제공할 때는 항상 정확한 정보를 제공해야 한다. 특히 한인들의 경우에는 ‘이름’(first name)을 정확히 할 필요가 있다.

예를 들어 ‘김영수’의 경우 ▲Young만 이름으로 할지 ▲Young Soo를 이름으로 할지 ▲Young과 Soo를 띄울지 붙일지 ▲Soo를 중간이름으로 할지 사람마다 각양각색이다. 한인들의 경우에는 여권에 나오는 이름과 동일하게 사용하는 것을 원칙으로 Young과 Soo를 붙이든 띄우든 전체를 이름으로 하는 것이 옳다고 본다. 이렇게 함으로써 유사 이름으로부터 오는 잘못된 신용기록의 피해도 줄일 수가 있다. 렌더는 또한 신용보고서에 나오는 과거의 주소를 통해서 숨겨진 부채가 있는지를 파악하기도 하고 과거 직업과 직장에 대한 정보를 통해서 손님의 직업의 안정성과 지속성을 판단하기도 한다.

또한 생년월일이 다른 기록이 있으면 출생증명서나 운전면허증등을 통해서 확인절차를 거치고, 소셜번호가 다른 기록이 있으면 당연히 소셜카드를 통해서 확인절차를 거친다. 신용 보고서를 보면 제일 먼저 ‘나쁜 기록’(derogatory items)들의 리스트가 나온다. 파산, 차압, 법원판결, 컬렉션을 비롯해서 각종 페이먼트에 대한 늦은 기록들이 상세하게 나열되어 있다. 물론 신용점수는 이러한 나쁜 기록들을 반영한 결과물이지만 렌더는 점수는 점수대로 보고 이들 나쁜 기록에 대한 심사는 개별적으로 기준에 따라 하나씩 검토한다. 이러한 나쁜 기록들에 대해서 렌더는 융자신청하는 손님들께 왜 그런 일이 발생했는지에 대한 설명을 편지로 요구하기도 한다. 따라서 이들 기록에 대한 점검과 관리를 미리미리 해두는 것이 좋다.

이름이 비슷한 남의 것이 내 리포트에 올라와 있는 경우, 크레딧터가 잘못된 내용을 신용회사에 제공한 경우 등이 대표적으로 흔한 예이다. 이런 경우는 정정하는 것이 어려운 일은 아니지만 시간이 들어 융자진행에 방해를 줄 수가 있다. 만약 정정이 어려울 경우에는 융자를 못 받거나 높은 이자율을 받는 억울한 경우가 생길 수 있으므로 집을 구입하거나 재융자를 할 예정이면 시간을 두고 미리 크레딧 점검을 하는 것이 좋다.

신용점수는 신용기록을 제공하는 3개 회사, 즉 Equifax, Experian, Transunion의 점수를 모두 보는데 이중 가운데 점수를 채택해서 사용한다. 부부의 경우, 각자의 중간 점수 가운데 낮은 것을 기준으로 적용한다. 예를 들어 아내가 730, 740, 750과 남편이 680, 690, 710일 경우 이 파일의 신용점수은 690이 된다. 이처럼 렌더는 항상 낮은 사람의 신용점수를 적용하므로 두 사람 모두의 신용점수를 높게 유지해야 한다. 예외적으로 점보융자에서는 수입이 많은 사람의 신용점수를 채택하기도 한다. 신용점수는 융자승인과 이자율 등 각종 심사기준의 적용에 있어서 결정적인 영향을 주므로 잘 관리하여야 한다.

어떤 일이 있어도 페이먼트를 제때 하고, 한도대비 빚의 규모를 줄이고, 오래된 카드를 되도록 유지하고, 단기간에 리포트를 너무 많이 띄어 보지 않는 것이 신용점수를 높게 유지하는 요령들이다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>