주택가격이 많이 올라있어서 인지 최근에는 신축주택을 구입하는 융자에 대한 문의가 많은 편인데, 이때 기존 집을 구입할 때와 달리 특별히 조심해야할 사항이 있어 살펴보기로 한다. 신축주택을 구입하는 과정은 보통 시간이 오래 걸린다. 완공되기 수 개월 전에 계약을 하고 디파짓을 해야 한다. 중간에 업그레이드를 하는 경우에는 추가로 디파짓을 하는 경우도 많다. 이러한 오래기간동안의 지속적인 디파짓이 나중에 융자를 신청할 때 융자를 어렵게하고 골치아프게 할 수도 있으니 정말 조심해야한다.

신축주택에 대한 융자는 보통 건물이 완공되기 2개월 전쯤에 신청하는데, 그때까지 빌더에게 디파짓한 모든 돈에 대한 출처를 증명하는 과정을 거쳐야한다. 캔슬첵(Cancelled check)사본과 은행구좌의 스테이트먼트를 제출해야한다. 여기서 캔슬첵이란 디파짓이 되어 클리어 된 첵을 말한다. 이때 은행스테이트먼트에 큰 금액의 돈이 입금 되었다면 그에 대한 출처 또한 증명해야하기 때문에 추가적인 서류가 필요 해 질수 있다.

예를들어 작년 7월에 새집을 계약한 후 디파짓을 하고, 9월, 11월, 올 2월에 업그레드를 위해 빌더에게 디파짓을 한 사람이 지금 융자를 신청한다면, 이 사람은 작년 6월부터 올 2월까지 디파짓한 자금이 빠져나간 은행구좌의 거의 모든 은행스테이트먼트를 제출해야한다. 만약에 디파짓이 두 군데 구좌에서 빠져나갔다면 두 구좌의 해당월과 그 전월의 스테이트먼트를 제출해야한다. 만약에 제출한 은행스테이트먼에 큰 금액의 돈이 입금되었다면 그에 대한 캔슬첵과 관련 서류들도 또한 제출해야한다. 이렇게 많은 양의 서류를 제출하는 일이 성가시고 힘들어도 융자승인만 난다면 할 수 있겠지만, 간혹 관련서류를 제출하지 못해 융자승인이 취소될 수도 있으므로 주의해야한다.

다음으로 신축집을 구입할 때 주의 할 사항은 많은 빌더들은 자신들이 운영하는 융자회사에 융자를 신청하면 비용을 깎아 주는 등의 혜택을 제공하는 경우가 있는데, 이 경우 무턱대고 그냥 신청할 것이 아니라 다른 렌더와 융자회사에도 문의하여 이자율과 비용등을 비교하여 실제로 이득이 있는지를 살펴볼 필요가 있다. 신축집을 구입하는 사람들이 가장 주의 할 것은 이자율 락인과 관련된 사항이다. 신축집을 계약하고 에스크로가 끝날때까지 6개월내지 1년까지도 걸릴 수 있는데 요즘처럼 앞으로 이자율이 올라갈 것으로 예상된다면 손님의 입장에서는 이자율을 미리 락인하는 것이 유리할 수 있다. 문제는 렌더에 따라 6개월 내지 1년동안 락인이 가능할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다는 것이다.

따라서 오랜 기간 락인을 허락하는 렌더나 은행을 찾는 것이 중요하다. 물론 장기간 락인을 하는데는 비용을 따를 수 있다. 그러나 30년 동안 적용될 이자율을 낮은 시기에 미리 락인 할 수 있다면 신중하게 고려해 볼 일이다. 이자율을 락인 한 경우에는 락인후 에스크로가 끝날 때 까지 시중금리 상승으로부터 보호 받을 수 있고, 시중금리가 하락할 경우에는 적은 비용으로 이자율을 낮게 조정할 수 있는 아주 좋은 제도이므로 신축집을 구입하는 사람들에게는 적극 고려해 볼 만하다.

특히 융자금액이 647,000달러이상이 되어 점보융자가 가능한 사람들은 대형 은행의 이자율 특별할인제도가 있는지를 확인하여 그 할인혜택을 장기간 이자율 락인에 들어가는 비용을 커버하는데 사용할 수도 있다. 이 경우 손님은 이자율 장기 락인, 이자율 할인제도, 그리고 락인후 시중금리 하락시 이자율 하락 조정등의 혜택을 모두 누릴 수 있게 된다.

마지막으로 신경써야 할 것은 이렇게 락인한 이자율이 만기가 되었을 경우 손님에게 어떤 영향이 있는지 반드시 확인해야 한다. 신축집의 경우 최근의 전세계적인 공급망 문제나, 대정부 인허가 및 전기 가스등 유틸리티연결의 지체등으로 인하여 애초에 약속한 날자보다 완공이 늦어지는 경우가 많다. 이때 빌더의 말만 믿고 이자율을 락인을 했다가 완공이 연기되어 이자율락이 만기가 되면 렌더로부터 벌금을 물거나 더 높은 이자율을 받게 될 수도 있으므로 조심해야 한다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>