다운만 많이 한다고 능사가 아니다. 그 자금이 어떻게 준비 되었나가 심사의 관건이다. 믿기지 않겠지만 20만 달러를 다운을 하는데 돈은 은행 박스안에 보관하는 고객이 있다. 융자 받기 상당히 어렵다.

주택 융자를 진행하며 한인 고객들에게 가장 힘든 부분 중 하나가 다운 페이먼트 할 자금 출처를 위한 은행서류 증빙이다. 융자 은행은 고객이 구입하는 주택의 다운페이먼트와 클로징 비용 그리고 클로징후 두 달 정도의 월 페이먼트 추가 자금을 필요로 한다.

한국식으로 쉽게 생각하면 현재 은행 어카운트에 이만한 자금이 들어 있는 것을 보여주면 되는 것이 아니냐고 생각할 수가 있지만 이것이 생각 만큼 간단한 작업이 아니다. 한인이 주로 거주하는 맨하탄을 중심으로 인근 뉴욕, 뉴져지, 커네티컷은 주택가격이 상당하지만 차를 타고 서너시간만 올라가면 주택가격이 20 만달러 미만 주택이 부지기수다.

20만달러를 10% 다운하고 주택을 구입한다고 하면 다운 금액이 2만 달러 밖에 되지 않는다. 은행에서 단순 잔고만 본다면 통장에 2만 달러가 들어 있으면 그만이다. 하지만 이 고객이 2만 달러를 다운하기 위해 크레딧 카드로 현금 서비스를 받았다고 하자 그럼 이 고객의 융자는 10%다운으로 한 90%융자가 아니라 다운 10% 마져도 크레딧 빚이므로 100% 융자가 되는 것이다.

이런 문제를 방지하기 위해서 융자은행에서는 은행 서류 중 현재 잔고 금액도 중요하지만 스테이트먼트 상에 입금 된 자금 출처 또한 중요한 심사 요소가 된다. 사실 적은 금액의 다운이 될 경우 당연히 철저히 조사를 해야 겠지만 충분한 금액이 다운되는 경우 불필요한 일이다.

즉 50만 달러 주택 구입에 30만 달러 다운하고 20만 달러를 융자를 한다고 보면 다운하는 30만 달러를 5%나 10% 다운하는 고 위험 군의 융자와 똑같은 잣대로 은행서류를 심사를 하는 것은 무리가 있다는 것이다.

필자도 적극 동의 하지만 현행 적용되는 은행 서류 심사는 다운 페이먼트의 퍼센트에 상관없이 동일한 조건으로 심사를 한다. 그러니 다운 금액이 많고 주택 구입을 위해 한인들 처럼 캐쉬를 갖고 있는 고객들은 은행 서류 준비하는 것이 여간 고통스런 일이 아니다.

1.최소 두 달 은행 서류
융자 은행에서 입금 출저를 조사한다고 무작정 수개월에 거쳐서 추적을 하는 것은 아니고 융자 시점으로 그 달과 그 전달의 은행 서류를 보여주면 되는데 최소 두 달 은행 서류가 필요로 하다.

간혹 고객 중 은행 서류를 보내달라고 하면 맨 첫 장만 달랑 팩스로 보내는 고객이 있는데 서두에 언급한 것처럼 현 잔고 금액도 중요하지만 심사관은 두 달 동안 자금의 입금 출처를 확인한다. 그래서 은행 서류는 첫 장부터 마지막 장까지 제출 하여야 한다.

자금 출처를 준비하는 가장 좋은 방법은 융자를 받기 수개월 전부터 갖고 있는 자금을 은행에 천천히 입금시키는 것이다. 하지만 은행에 보여주는 스테이트먼트 상 그 달에 입금 된 자금 중 수 천 달러 이상일 경우엔 무조건 출처를 밝혀야 된다는 것이다. 특히 캐쉬 입금은 출처가 불분명한 자금으로 간주하고 자금으로 인정 하지 않는다.

2. 가족간 증여(Gift Fund)
은행에서 인정하는 자금 출처 중 하나가 친인척으로부터 받은 증여금이다. 이것을 Gift Fund라고 한다. Gift를 증빙하기 위해서는 친인척으로 부터 받은 체크가 은행간 결재가 끝나고 처리된 사본과 Gift를 준 친인척의 간단한 Gift Letter정도가 필요하다.

Gift자금이 수개월 전에 입금이 된 상태면 출처를 밝힐 필요는 없고 현재 보여지는 스테이트먼트에 나오거나 아직 입금은 되지 않았으나 클로징 전에 받을 금액도 Gift로 진행할 수가 있다.

이 자금은 클로징 몇 주 전까지는 입금이 되어야 되고 동일하게 체크사본과 편지가 필요로하다. 은행에서 Gift를 인정한다고 해서 다운할 금액 전체를 Gift로 진행을 할 수도 있지만 프로그램에 따라서 최소 다운금액의 5%는 융자 얻는 고객의 자력으로 준비가 되어야 하는 경우도 있다.

예를 들면 40만 달러 주택에 다운을 30만 달러를 한다고 가정하면5%인 최소2만 달러는 고객이 제출하는 은행 스테이트먼트상 지난달부터 남아 있는 자금이 되어야 한다는 것이다

3.셀러 증여금(Seller contribution)
클로징 비용이 보족한 고객들에게는 아주 유용한 클로징 준비 수단이 되는데 혹 무슨 셀러로 부터 증여를 받는가 라고 생각하는 고객들이 있을 것이다.

이해하기 쉽게 예를 들어 보면 셀러의 리스팅 가격은 40만 달러이고 바이어의 오퍼가격은 38만 달러인데 이것이 절충이 되어 39만 달러로 결정이 되었다고 하자 이때 비이어가 딱 38만 달러의 20%정도 다운할 자금이 있고 클로징 비용이 부족하다고 할 때 사용 가능한 방법이 셀러 증여금(Seller contribution 또는 Seller concession)이다.

즉 계약은 40만 달러로 진행을 하되 셀러가 클로징금 비용으로 바이어에게 1만 달러를 크로징 때 증여하는 것이다. 여기서 몇 가지 유의 할 점은 셀러 증여금이 클로징 비용 이상 넘어 가지 못하고 또한 증여금이 구입 가격의 3% (경우에 따라 6%) 정도를 넘지 못한다. 또한 가장 중요한 주택 감정이 계약 금액 만큼이 나와야 된다. 물로 감정사에게 계약서에 셀러 증여금이 얼마로 진행되는 것을 모두 밝혀야 한다.

4.주택을 파는 자금 유용 (Sale Pending Fund)
필자의 고객중 한분이 지금 갖고 계신 주택을 매매하고 새로 주택을 구입하기 위해 융자를 진행중인 고객이 있다. 다운할 금액은 지금 진행되고 있는 주택의 매매후 지급될 금액이라고 하면 은행에서 인정을 하고 융자 신청이 가능하다.

조건은 구입 주택에 필요한 전체 자금이나 그 이상이 클로징 직전까지 마련이 되어야 한다. 간혹 팔고 사는 클로징을 하루에 하는 경우가 있다. 파는 클로징을 오전에 하고 클로징 서류와 받은 체크사본을 오후에 구입하는 클로징때 제출함으로써 클로징이 가능하다.

이렇게 클로징을 하기 위해선 사전 준비가 철저히 되어야 가능하다. 가급적 파는 클로징을 일주일 정도 전에 이루어 지게 하는 것이 유리하다.

융자에 있어서 은행 서류 준비는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 필자는 은행 서류 준비에 대해서 여러번 칼럼으로 기고를 했으나 정작 주택 구입하는 고객들을 보면 은행 서류들이 가장 문제가 많이 발견된다. 자기가 갖고 있는 자금이 소중한 내집 마련이 지연되는 요소가 되거나 걸림돌이 되어서는 안될 것이다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>