1월 팔린 주택매매 건수가 작년11월과 12월에 이어 연속 3개월째 하락한 것으로 나타났다. 주택매매 건수가 줄어든다는 것은 바이어가 별로 없어서 매매가 잘 안 되는 상황도 있지만 오히려 이와 정반대의 경우로 인벤토리가 부족해서 매매 건수가 줄어드는 경우도 있다. 현재 주택시장에서 일어나고 있는 현상이다.

팬데믹을 시작으로 지속적으로 주택시장의 문제점으로 지적되고 있는 주택 인벤토리 이슈는 지금도 가격 상승을 주도하면서 시장을 강하게 압박하고 있다. 올해 들어 조금씩 개선될 것이라는 바이어들의 기대와는 달리 매매가 가능한 주택의 숫자는 오히려 지난 3달 동안 계속 줄어 매달 최저치를 기록하면서 오히려 바이어들을 당황케 하고 있다. 이러한 인벤토리 이슈는 지난 1달 동안 1% 이상 오른 이자율과 함께 바이어들의 마음을 어둡게 하고 있다. 이자율이 오르다 보니 융자를 받을 수 있는 액수가 줄어 바이어들의 구입 능력을 가름해 보는 Affordability지수도 떨어지게 되면서 바이어들을 시장에서 내몰고 있다. 따라서 현재에 주택을 구입하고자 하는 바이어들은 인벤토리 이슈, 오르는 이자율, Affordability 저하의 3중고에 시달리고 있다. 여기에다 최근 우크라이나 전쟁까지 일어나면서 오일, 원자재값이 급등하고 있어 그나마 조금 기대를 했던 신규 주택 공급도 빠른 공급을 거의 기대하기 힘든 최악의 상태에 직면하고 있다.

이런 와중에서 조금이나마 위로되는 것은 우크라이나 사태로 말미암아 3월부터 급격히 빠른 속도로 오를 것으로 예상되었던 이자율이 조금은 숨을 고르며 완만히 올라갈 수도 있을 것이라는 전망 정도이다. 하지만 이 또한 현재 급등하는 미국 내 인플레이션에 싸워야 하는 연방준비제도(Fed)로서는 우크라이나 사태 때문에 이자율 인상 속도를 일시적으로 늦출 수는 있지만 곧 빠른 속도로 이자율을 올려야 하는 상황이 다가올 것으로 보인다.

집을 아직까지도 구입하지 못한 바이어들이 우왕좌왕하는 사이에 집값은 계속 급상승하고 있어 전문가들 사이에서는 조금씩 거품에 대한 우려가 나타나고 있는 것도 요즈음 주택시장의 분위기다. 100만달러 미만의 단독주택의 경우 리스팅 가격보다 몇 만달러에서 10% 이상의 가격으로 오퍼를 내야 겨우 거래를 성사시키는 경우가 대부분이다.

최근 필자도 콘도를 구입하려는 젊은 바이어의 오퍼를 도운 적이 있다. 바이어는 이미 다른 지역에서 집을 구입하려다 여러 번 낙방(?)한 경험이 있었다. 이 바이어는 조건없는 오퍼(Non-Contingency)를 언급했다. 아마 여러 번 구입에 실패하다 보니 누군가 이러한 오퍼를 하면 어떻겠냐고 알려준 것 같았다. Non- Contingency 오퍼란 아무 조건없이 무조건 집을 구입하겠다는 오퍼이다. 융자나 집 상태 등에 상관없이 구입을 무조건 하겠다는 것이고 만약 구입을 중도에 취소하게 되면 바이어의 계약금(주로 구입금액의 3%)을 떼이게 되는 바이어로서는 엄청난 위험을 무릅쓰고 구입을 진행하는 계약을 말한다.

필자의 답은 ‘NO’였다. 주택구입에 대한 간절함은 이해되지만 만에 하나라도 잘못될 경우에는 손해는 고스란히 바이어의 몫이 되기 때문이다. 누구도 융자가 100% 될 것이라고 장담할 수도 없고, 또 인스펙션을 했는데 커다란 하자가 발견되는 수도 있고, 기타 타이틀 등 주택구입 과정에서 필수적으로 통과해야 하는 폭탄들이 도처에 도사리고 있는 현실을 늘 염두에 두어야 한다. 결국 우리가 낸 오퍼는 같은 가격을 낸 상대방이 바로 이 Non-Contingency 오퍼를 냄으로 마지막에 실패로 끝나고 말았지만 바이어도 오히려 Non-Contigency 오퍼를 안 쓴 것이 잘되었던 것 같다고 말했다. 조급한 마음에 Non-Contingency 오퍼를 쓰는 것을 마지막으로 고려하고 있었는데 혹시 잘못 되어서 디파짓을 잃을 수도 있다는 우려도 했다는 말과 함께 말이다.

지금 봄 주택시장은 아직도 구입을 둘러싼 전쟁 중이다. 그렇다고 모든 절차를 무시하고 위험한 방법으로 무릅쓰고 구입하는 것은 절대 ‘금물’이다. 급할수록 조금은 한 박자씩 늦게 가자.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>