그것은 당신이 세상에서 가장 원한다고 생각하는 것이다. 그것은 당신이 사게 될 어떤 것보다도 더 비싸다. 이것은 지난해 5만 달러 이상 올랐다. 그리고 지금 당신은 연방준비제도의 조치들이 당신과 당신의 주택 구입에 무엇을 의미하게 될지를 이해하려 애쓰고 있다.

미안하지만 이것은 어려운 일이다. 예측 전문가들조차 다음에 무엇이 일어날지 모른다는 것이 위로가 될지는 모르겠다.“모든 전망들이 틀릴 것이라는 걸 우리는 알고 있다”고 패니매의 수석 경제학자인 더글러스 던컨은 말했다.

하나는 확실한 것 같다. 연방준비제도가 은행들 간 단기 대출에 부과하는 금리를 올릴 계획이라는 것이다. 그러면 모든 종류의 대출 금리가 올라간다. 다만 모기지 금리는 다른 대출처럼 이런 인상과 직접적으로 연결돼 있지는 않다.

연방준비제도의 목표는 전반적인 인플레를 억제하기 위한 것이다. 하지만 팬데믹으로 초래된 기이한 상황 때문에 주택시장은 이런 의도에 순순히 따르지 않을 수도 있다. 그렇기 때문에 신축적일 필요가 있다. 알 수 있는 것부터 시작해보자.

현재 40만8,000달러인 중간가격 신축주택들의 지난해 상승률은 두 자리 수였다.(기존 주택 중간가격은 35만 달러이다.) 모기지 금리는 기록적으로 낮은 수준에서 이미 1% 이상 올랐다. 또 많은 주택 구입자들이 향후 오를 것으로 예상되는 금리보다 낮은 금리로 묶어두려고(락인)하면서 금년 초 주택판매는 급속히 늘었다. 깊은 숨을 들이마시기 바란다. 이런 상황들이 무엇을 의미하는지 궁금할 것이다. 여기에 도움이 될 수 있는 답들이 있다.

▲연방준비제도는 다음 달 금리를 올릴 것 같다. 모기지 금리는 어떻게 될까

모기지 금리는 아마도 올해가 가기 전 현재의 3.92% 수준에서 오를 것이다. 그러나 연방준비제도의 조치만이 영향을 미치지는 않는다. 중앙은행의 일상적이지 않은 조치로 모기지 금리가 오르게 될 수도 있다. 연방정부는 채권에 포함돼 있는 엄청난 액수의 홈 모기지들을 소유하고 있다. 연방정부는 지난 수년 간 주택시장과 전반적인 경제 안정을 위해 이를 매입해 왔다.

주택시장은 현재 더 이상 좋을 수가 없다. 따라서 연방준비제도는 조만간 채권들을 매각하고 싶어 한다. 하지만 너무 많은 채권을 너무 빨리 팔면 채권가격의 하락을 초래할 수 있다. 이 지점에서 패키지로 새로운 모기지를 팔려고 하는 뱅커들은 투자자들에게 더 많은 돈을 지급해줄 새로운 채권들이 필요하다. 이 채권들이 더 많은 돈을 지급해줄 수 있으려면 주택 소유주들이 자신들의 모기지에 더 높은 금리를 지불해야만 한다. 이것은 올해 모기지 금리가 더 오를 것이라는 전망과 관련한 단 하나의 시나리오일 뿐이다.

▲모기지 금리가 약간 오를 수도 있다. 그럴 경우 가격이 떨어지지 않을까? (제발?)

글쎄. 지난 2018년 모기지 금리가 약간 올랐을 때 가격은 급속 상승을 멈췄다. 이번에도 그럴 수 있다. 하지만 그렇지 않을 수도 있다. 모기지 금리가 오를 경우 어떻게 할지 사람들에게 물은 결과(안드레아스 푸스터와 바싯 자파르는 지난해 이와 관련한 논문을 발표했다) 결과는 놀라웠다. 이들은 모기지 금리가 4.5%가 아니라 6.5%라면 잠재적 주택 구입자들이 얼마를 지불할 의향이 있는지를 물었다. 응답자들의 가격 목표는 평균적으로 단 5%가 낮았다. 거의 절반은 숫자를 전혀 바꾸지 않았다. 이는 모기지 금리가 올라도 구입자들 사이의 경쟁은 여전히 치열하다는 것을 보여준다. 이 조사는 인플레로 소비자들이 불안이 커지기 이전에 실시된 것이다.

▲그래서 이번엔 다르다는 말인가

그렇다. 그리고 아니다. 경제학과 주식 그리고 주택시장 사이클들은 우리의 일생에 걸친 주기적인(예측가능하거나 지속적이지는 않을지 몰라도) 일들이지만 사실들은 항상 변한다. 오, 그리고 우리는 이런 사실들을 알고 있다. 팬데믹과 정부의 대응으로 많은 사람들은 여행과 출퇴근, 학자금 상환 그리고 여흥 등에 돈을 덜 썼다. 일자리나 수입을 잃지 않은 사람들은 추가적으로 생긴 돈을 다운페이먼트 계좌에 넣을 수 있었다. 그리고 연방준비제도가 매입한 모기지 번들은 기록적으로 낮은 모기지 금리에 도움이 됐다.

그러면서 주택 가격 입찰 경쟁에 뛰어들기가 더 쉬워졌다. 많은 사람들은 재택근무를 위한 더 넓은 공간을 찾아 이사를 서둘렀다. 시장에 나온 주택을 둘러싼 경쟁은 더욱 치열해졌고 자재공급과 인력 부족으로 주택 신축에는 더 긴 시간이 소요되고 있다.

여기에 더해 전문적 투자자들이 주택 구입에 나서고 있다. 이들은 개인 구입자들은 엄두를 내지 못하는 전액 현금 구입을 셀러들에게 제시한다. 레드핀에 따르면 2021년 4분기에 이런 투자자들은 전체 주택 구입의 18.4%를 차지했다. 애틀랜타, 샬롯, 마이애미, 올랜도, 라스베가스 그리고 피닉스 같은 곳에서는 이런 투자자가 4분의 1 이상을 차지한다.

“바이어가 되는 게 아주 끔찍한 시기”라고 텍사스 오스틴의 재정 플래너인 사라 폰더는 말했다. 이곳에서는 지난해 중간가격 주택이 30% 이상 폭등했다.

▲모든 상황을 파악하려고 서두를 필요가 있을까

아니다. 최근 주택매입이 치솟고 있지만 말이다. 폰더는 시장을 관망하라고만 조언하지는 않는다. 하지만 그녀는 무리하게 재정을 끌어 모아 주택을 사는 것은 권하지 않는다. 재정 플래너들과 렌더들은 통상적으로 주택 관련 총 비용이 수입의 35%를 넘지 않는 것이 바람직하다고 말한다.

그리고 이것을 기억하라. 금리가 오르는 상황에서 모기지 수학은 은행들이 당신에게 모기지를 대출해주는 한 그리 끔찍하지는 않을지도 모른다. 금리가 현재와 비슷한 4%일 경우 30만 달러 고정금리 모기지의 월 페이먼트는 1,482달러이다. 하지만 금리가 6%라면-이 금리는 지난 13년 이상의 기간 중 가장 높은 것이 될 것이다-페이먼트는 1,799달러가 된다. 367달러의 추가 액수는 주머니 속 잔돈이라 할 수 없다. 그러나 많은 사람들은 예산을 잘 짜내면 감당할 만한 돈이다.

여전히 불안하다고? 동조하는 게 의무사항은 아니라는 것을 기억할 만 하다. 세입자가 되는 것이 삶의 만족에 실격조건은 아니다. 그리고 어떤 경우에는 이런 상황에서 주택을 사는 것이 후회의 원인이 될 수도 있다.

레드핀의 수석 경제학자인 대릴 페어웨더는 “가장 중요한 것은 최소 5년 이상은 주거하겠다는 생각을 갖는 것”이라며 “시장에서 어떤 일이 일어나든 다시 팔 때 충분한 에퀴티를 만들어야 한다”고 말했다. 따라서 아직 ‘조심’의 순간은 아니고 ‘예의주시’의 순간이라 할 수 있다.

페어웨더는 “사람들이 정말 좋아하는 주택이 아닌데도 경쟁에 뛰어드는 비합리성을 우려한다”며 “최악의 경우는 이런 주택을 구입하고 1년 만에 파는 것이다. 시장이 침체돼 있다면 당신은 정말 취약한 상황에 놓이게 되는 것”이라고 지적했다.

<By Ron Lieber>