손님이 융자를 신청할 때 제출하는 두달치 은행거래내역서는 2년치 세금보고서 및 한달치 월급명세서와 더불어 가장 기본적이고 중요한 서류에 속한다. 융자자격요건을 심사하고 자금을 빌려주는 역할을 하는 렌더는 손님이 제출한 은행거래내역서에서 손님이 생각하는 것 이상으로 많은 정보를 얻으려고 노력한다.

우선 다운페이먼트와 클로징비용에 해당하는 돈이 충분히 있는지를 당연히 먼저 본다. 그런데 이 금액에 해당하는 돈이 두달치 거래내역서의 시작시점부터 있는 경우가 가장 이상적이다. 그렇지 않고 중간에 많은 돈이 입금되어서 금액이 형성된 경우에는 그 돈이 어디서 왔는지 출처를 캐 묻는다. 그 돈을 어디서 빌려온 경우에는 융자의 위험이 더 늘어날 뿐만 아니라 돈세탁방지법, 테러자금방지법등에 따라 렌더는 그 출처를 확인할 의무가 있기 때문이다.

따라서 자금출처를 정확히 밝히지 못할 경우에는 융자승인이 안날수도 있으므로 조심해야한다. 여기서 큰금액이란 보통 손님의 월 수입의 25~50%에 해당하는 금액이지만, 이 보다 적은 금액일 지라도 규칙적으로 입금된 경우에는 그 출처를 물어볼 수 있으므로 이에 대해 준비해야한다. 만약 다른 구좌에서 옮겨온 돈이 있을 경우에는 첵카피, 와이어 기록, 혹은 다른구좌의 두달치 거래내역서를 동시에 제출하여야 한다.

다른 구좌의 거래내역서에 또 큰 금액의 입금이 있는 경우에는 그 돈의 출처도 또 밝혀야 한다. 이렇게 큰 금액의 임금에 대해서는 끝까지 그 출처를 추적하기 때문에 손님과 융자담당자 모두에게 여간 성가시고 힘든 일이 아니다. 이러한 이유 때문에 융자 담당자들이 집을 살 계획에 있는 사람들에게 돈을 옮기거나 큰 금액을 입금하지 말라고 강조하는 것이다. 물론 최근에 입금된 큰 금액에 대해서는 gift 즉 증여로 처리 할 수 있지만, 다운페이먼트의 출처로 증여금을 사용하는 것을 렌더는 기본적으로 좋아하지 않는다. 만약에 수입이나 크레딧등 다른 조건도 썩 좋지 않은데 다운페이먼트조차도 증여로 채워진다면 융자승인보다는 거절될 가능성이 더 커질 수 있다. 특히 점보융자에서는 증여사용기준이 까다로우므로 더 조심해야 한다.

그리고 투자용 주택을 구입할 경우에는 증여를 허락하지 않으므로 융자승인이 안 날수도 있다. 두 달치 거래내역서상에 큰 금액의 입금의 형태로는 나타나지 않지만 손님의 수입규모나 직장경력에 비추어 은행잔고가 너무 많을 경우에도 렌더는 그 이유를 캐 물을 수 있다. 예를들어 월급이 4,000달러에 학교졸업후 직장경력이 2년이 전부인 손님의 통장잔고가 100,000달러가 넘어설 경우에는 렌더는 어떻게 손님이 그 돈을 모을 수 있었는지를 당연히 캐 묻는다는 말이다. 그리고 그 답에 따라서 추가적인 서류를 더 요구할 수도 있게 된다. 은행거래내역서에는 월급 뿐만아니라 다른 많은 입급기록이 있을 수 있다. 소셜시큐리티 수령금, 렌트수입금, 세금 환급금등의 기록이 융자신청서 혹은 제출된 다른 서류들의 내용과 일치하는지 살핌으로써 융자신청인의 신뢰성을 검증하기도 한다.

은행거래내역서의 이러한 입금 기록 뿐만 아니라 출금기록을 통해서도 융자신청인의 신용 및 금융거래내용을 확인하기도 한다. 우선 큰금액의 출금이 있었을 경우에는 당연히 이를 확인함으로써 최근에 부동산 구입이 있었는지, 렌더에게 알리지 않은 부동산 소유가 있는지를 확인한다. 또한 모기지, 자동차, 학자금 융자, 신용카드 페이먼트등의 기록과 신용보고서상에 나오는 이 항목들에 대한 내용을 비교함으로써 손님의 신용보고서에 나오지 않는 신용기록을 찾아내기도 한다. 렌더는 또한 은행거래내역서를 통해서 손님의 기본적인 인적사항 즉 이름, 배우자 이름, 주소, 직장정보등에 대한 내용을 검증하는데 사용하기도 한다. 이렇게 손님은 아무 생각없이 제출하는 두 달치 거래내역서를 가지고 렌더는 손님프로파일의 많은 부분을 확인, 검증하는 수단으로 사용 한다.

마지막으로 렌더는 은행이나 금융기관의 거래내역서를 통해서 손님의 저축하는 습관과 능력이 있는지를 살핀다. 이는 심사기준에 나오지는 않는 내용이지만, 많은 심사담당자들이 유심히 보는 내용으로, 많은 금액은 아닐지라도 매월 정기적으로 저축하는 모습을 보여줄 때 심사담당자들은 그 손님에게 점수를 더 주고 융자승인을 해줄려고 할 것이다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>