지난 1월 한 달 동안 Inflation은 7.5% 상승했는데 이는 지난 40년 간 최고의 상승이다. 모기지 이자도 지난해 크리스마스를 전 후로 슬금슬금 오르더니 2월 10일 현재 30년 고정 평균이자가 3.7%를 찍었다. 이는 2019년 10월 이후 제일 높은 이자이다. 경제 전망과 이자 전망은 전문가들에게 맡기고 현실에서 우리가 가장 현명하게 대처할 수 있는 최소한은 무엇인지 아래 6 가지로 간단히 알아보기로 한다.

1. 크레딧 점수를 올린다

이자가 올랐지만 그래도 그중 낮은 이자를 받으려면 크레딧관리가 필수이다. 주택을 구입할 계획이라면 미리 본인의 크레딧을 조회하여 잘못된 것이 올라가 있지 않은지 알아보고 잘못된 것이 있다면 속히 교정한다. 또한 모든 크레딧 빚은 Due Date 전에 완납하여 불필요한 크레딧 점수 하락을 막는다. 특히 가능한 한 모든 카드 빚을 사용 한도액의 30% 아래로 유지한다. 자동차 리스나 구입은 수입자격조건(DTI)에 막대한 영향을 끼찰 수 있으므로 주택 구입융자나 재융자 이후로 미룬다.

2. 수입이 가능하다면 15년 고정 모기지 프로그램을 이용한다

항상 15년 고정 이자가 30년 고정 이자보다 0.5% 정도 저렴하다. 15년 페이먼트가 30년보다 1.5배 정도 높아지지만 수입 대비 페이먼트에 별 무리가 없다면 15년 고정 모기지 융자 프로그램을 고려할 만 하다.

3. 이자를 Lock 하여 마음의 평화를 얻는다

요즘 처럼 이자가 아침 저녁으로 오르고 내릴 때 집을 사서 이자를 아직 Lock 하지 않은 경우 매우 마음이 불안한 경우가 많다. 특히 새 집을 계약했을 경우 앞으로 3개월은 지나야 집이 완공되는데 3개월 전에 Interest를 Lock 하면 Lock 하는 비용이 만만치 않다. 그리고 3개월 후에 이자가 내려가거나 그대로라면 그야말로 돈 낭비가 된다.

하지만 모기지 시장이 매우 불완전하고 앞으로 60일 이내에 집이 완공될 예정이라면 Lock을 고려해 볼만 하다. 주로 60일까지 Lock은 보통 융자금에 0.5% 정도 지불하면 가능하다. 이 정도 risk는 마음의 평화를 위한 적정 가격이 아닐까?

4. 융자를 어디서 할 지 샤핑을 한다

적어도 두 세 군데 은행이나 융자 브로커에게 이자를 샤핑하고 본인이 생각하기에 최상이고 마음이 편한 곳에 융자를 의뢰함이 바람직하다. 물론 이자와 비용도 중요하지만 융자를 도와주는 사람이 경험이 많은지, 본인과 코드가 맞는지 그리고 항상 연락이 잘 되는지는 적어도 잘 알아보고 시작함이 좋다.

5. 변동이자를 고려해 본다

모기지에서 주로 변동이자란 처음부터 변동되는 이자라기 보다는 3년, 5년, 7년, 혹은 10년 까지는 고정이고 그 이후 변동으로 금리가 바뀌는 융자 프로그램을 말한다. 소위 Hybrid mortgage라고 하기도 한다. 처음 집을 구입하는(First Home Buyer)경우에는 한 집에서 오래 살기 보다는 5년 혹은 7년 후 더 좋고 넓은 집으로 이사를 가는 경우가 많으므로 30년 고정보다 이자가 싼 변동 프로그램도 과히 나쁘지는 않을 것이다. 현재 5년 고정 모기지 이자는 2.8% 정도이다. 이는 현재 3.7%인 30년 고정 이자보다 저렴하다. 각자 상황이 다르므로 잘 고려하여 약간의 Risk는 있지만 낮은 이자 옵션을 한 번 고려해 보는 것도 이자를 낮출 수 있는 한 방법이다.

6. 돈이 필요하면 HELOC(Home Equity Line Of Credit)을 이용한다

그 동안은 집 가격이 상당히 올랐고 이자도 3% 아래로 저렴 하였으므로 집에서 돈을 뽑아 다른 곳에 투자 하는 경우가 많았다. 요즘 이자가 올라있으므로 돈을 뽑기위해 재융자를 하면 이전에 가지고 있는 좋은 이자를 포기해야 할 경우가 생길 수 있다. 이 경우 이전의 모기지는 그냥 싼 이자로 놓아두고 집에 홈 에쿼티라인을 만든 다음 쓰고 다시 갚는 방법을 사용하는 것도 돈을 유효적절하게 쓰는 방법일 수 있다.

필자가 융자를 시작했던 1990년초에는 30년 모기지 이자가 9%를 넘나들었었다. 그때에 비하면 지금의 이자는 아직도 상당히 저렴하다고 할 수 있다. 하지만 지난 십 수년간 우리는 저렴한 금리에 길들여져 왔다. 인플레이션(물가상승)과 이자상승이라는 이중고에 직면해 있지만 “이 또한 지나가리라” 하고 힘을 내며 판도라의 상자에 마지막 남아있는 희망을 기대하면서 살면 좋을 듯하다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>